（2017）沪0112民初17345号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海创南实业有限公司与韬博模具(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海创南实业有限公司,韬博模具（上海）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初17345号原告：上海创南实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：汤惠平，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。被告：韬博模具(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：谭国玲，女。原告上海创南实业有限公司(以下简称创南公司)与被告韬博模具(上海)有限公司(以下简称韬博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月26日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。被告韬博公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告创南公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市闵行区景联路XXX号工业园内4号建筑面积456平方米标准厂房，将租赁房屋归还给原告；2.判令被告支付原告拖欠自2016年1月1日至2016年11月30日止的租金人民币(币种下同)152,570元；3.判令被告支付原告自2016年12月1日起至实际归还房屋之日止房屋使用费；4、判令被告支付延期支付租金的滞纳金人民币41,610元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月，被告与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区景联路XXX号工业园内4号建筑面积456平方米的新建标准厂房出租给被告使用，租赁期限自2015年2月1日至2016年1月31日止，租赁期间的厂房租金为每天每平方米1元，年租金为166,440元，每季支付房租，先付后用。在该租赁合同履行期间，被告支付租金至2015年12月31日，尚欠2016年1月份租金未能支付。被告向原告提出暂时经济困难、继续经营过程中全部予以补足的申请，考虑到长期合作，原告于2016年1月与被告续签了租赁合同，约定租赁期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止，合同主要条款与上份合同一致。但合同签订后被告一直未予支付租金，原告多次发函要求被告支付，被告法定代表人一再允诺但始终未能履行。现被告并未搬离返还房屋也未支付租金，严重损害了原告的利益，故原告以讼称事由诉至法院。被告韬博公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区景联路XXX号房屋的产权人为原告创南公司，该地址内有多处厂房。本案中原告向被告出租的4号厂房未在产证规划范围内。2015年，原告创南公司(签约甲方)与被告韬博公司(签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方所属产权房屋，位于上海市闵行区景联路XXX号工业园内4号新建标准厂房，共计建筑面积456平方米，作为生产、办公用房使用；租赁期1年，租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止；所租厂房租金为每天每平方米1元，每年租金为166,440元；租金的付款方式按先付后用原则，每季支付房租，乙方应在合同签订之日起十天内，向甲方支付第一期租金41,610元，下一期租金的交纳时间最迟在前一期结束前15天交付给甲方；乙方在签署前一期合同时，已向甲方支付保证金2万元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金；如乙方违反本合同任何条款，甲方可按规定扣除全部保证金，如乙方全部履行本合同各项条款规定，在合同期满后，乙方交还所租房屋及付清应交费用后，保证金退还乙方，但不计利息；在合同规定期内，乙方未按期支付租金及其他费用，甲方在收取租金及其他费用时有权加收年租金每日千分之三的房屋滞纳金等。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了2万元保证金及至2015年12月31日止的使用费。上述合同到期后，原告创南公司(签约甲方)与被告韬博公司(签约乙方)续签了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方所属产权房屋，位于上海市闵行区景联路XXX号工业园内4号新建标准厂房，共计建筑面积456平方米，作为生产、办公用房使用；租赁期1年，租赁期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止；所租厂房租金为每天每平方米1元，每年租金为166,440元；租金的付款方式按先付后用原则，每季支付房租，乙方应在合同签订之日起十天内，向甲方支付第一期租金41,610元，下一期租金的交纳时间最迟在前一期结束前15天交付给甲方；乙方在签署前一期合同时，已向甲方支付保证金2万元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金；如乙方全部履行本合同任何条款，甲方可按规定扣除全部保证金，如乙方违反本合同各项条款规定，在合同期满后，乙方交还所租房屋及付清应交费用后，保证金退还乙方，但不计利息；在合同规定期内，乙方未按期支付租金及其他费用，甲方在收取租金及其他费用时有权加收年租金每日千分之三的房屋滞纳金等。合同签订后被告继续使用系争房屋，但未再向原告支付使用费。2016年8月10日、9月20日，原告向被告发函追讨租金。2016年10月24日，原告委托律师发函要求被告支付租金，并将该函件张贴于租赁房屋。2016年11月30日，原告出具《终止合同通知》，要求解除与被告的租赁合同，并要求返还房屋支付使用费等，原告将该通知张贴于租赁房屋。此后被告未能履行，原告再次委托律师发函要求解除合同，但被告未能搬离并支付相应费用。现系争房屋内尚有被告设备未予搬离，未能向原告返还系争房屋。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》二份、《催款函》、《通知》、《律师函》及张贴照片、《终止合同通知》及张贴照片、律师函及邮寄凭证、照片一组等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告将未经合法批准的房屋出租给被告，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方之间就上海市闵行区景联路XXX号工业园内4号新建标准厂房签订的二份《房屋租赁合同》应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告应搬离并向原告返还系争房屋。关于合同期内的房屋占用使用费，虽合同被认定为无效，但该房屋实际由被告占有使用至今，原告主张参照合同标准支付房屋占用使用费，本院予以支持。现被告仅支付了至2015年12月31日止的使用费，就2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占有使用费180,310元应予以支付。另被告支付的保证金2万元，原告主张抵扣房屋占有使用费，本院予以确认，故被告向原告支付房屋占有使用费160,310元。另被告至今未能返还系争房屋，原告始终未能收回房屋已造成损失，原告主张按照租金标准支付自2017年2月1日起至搬离之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因双方的租赁合同无效，故就合同中对于逾期付款违约责任之约定也属无效。但实际履行过程中被告拖欠使用费至今已逾一年多，应承担因逾期付款造成的损失，且被告至今未付款且未有搬离系争房屋之意，原告主张的该违约金数额41,610元并未过高，本院予以支持。被告韬博公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韬博模具(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离《房屋租赁合同》中约定的上海市闵行区景联路XXX号4号厂房，并向原告上海创南实业有限公司返还该厂房；二、被告韬博模具(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海创南实业有限公司支付房屋占有使用费160,310元；三、被告韬博模具(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照年租金166,440元的标准向原告上海创南实业有限公司支付自2017年2月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告韬博模具(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海创南实业有限公司支付逾期付款违约金41,610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,418.43元，由被告韬博模具(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年七月三十一日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”