（2017）桂0108民初668号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-12-18

案件名称

黄新伟与南宁邕广汽车修理有限公司、杨绍文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市良庆区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄新伟,南宁邕广汽车修理有限公司,杨绍文,南宁机电工程学校

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0108民初668号原告：黄新伟，男，壮族，1977年11月26日出生，住广西钦州市钦北区，委托诉讼代理人：李见国，广西桂新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中政，南宁市。被告：南宁邕广汽车修理有限公司，住所地南宁市银沙大道2号南宁机电工程学校内。法定代表人：凌崇委。被告：杨绍文，男，汉族，1968年1月22日出生，住广西玉林市玉州区，第三人：南宁机电工程学校，住所地南宁市大沙田经济开发区银沙大道2号。法定代表人：韦涛，该学校校长。委托诉讼代理人：荣丽丽，广西诺尔律师事务所律师。原告黄新伟与被告南宁邕广汽车修理有限公司（以下简称邕广公司）、被告杨绍文、第三人南宁机电工程学校（以下简称机电学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄新伟的诉讼代理人李见国、被告杨绍文、第三人机电学校的诉讼代理人荣丽丽到庭参加诉讼。被告邕广公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄新伟向本院提出诉讼请求：判令被告邕广公司、杨绍文共同归还原告铺面押金7万元。事实和理由：2011年9月20日，第三人机电学校将其南教学区金象大道路边平房8间及周边空地租赁给案外人南宁市众之兴商贸有限责任公司作为物流仓储、商铺等使用。南宁市众之兴商贸有限责任公司于2012年1月18日将上述房屋及空地转租给被告邕广公司和杨绍文，租赁期限从2012年1月15日至2016年10月7日止。2012年4月7日，原告以千缘猪肚鸡名义（承租方、乙方）与被告邕广公司（出租方、甲方）签订《空房空地租赁合同》，约定甲方将南宁机电工程学校南教学区金象大道路边第3至8间房屋租赁给乙方经营餐饮，租金每间6000元/月，租赁期限5年，从2012年4月23日至2017年4月22日止；乙方应在合同签订之日起10日内向甲方支付6万元的租赁保证金，甲方开具收款收据；在租赁终止及乙方付清各项费用后5个工作日内，甲方将乙方原交纳的租赁保证金余额无息退回乙方；签订合同当日起10日内，交纳水电费押金1万元，合同期满或终止时，结清水电费后水电押金无息退还。合同签订后，原告依约支付铺面押金6万元和水电押金1万元，共计7万元给被告杨绍文，杨绍文和邕广公司向原告出具了《收据》。在履行合同过程中，由于杨绍文和邕广公司没有将从各租户收取的其中一部分租金和水电费交给南宁市众之兴商贸有限责任公司，南宁市众之兴商贸有限责任公司以二被告违约为由解除其与二被告签订的租赁合同，改由原告直接将租金和水电费交到南宁市众之兴商贸有限责任公司财务吴志丽账户。南宁市众之兴商贸有限责任公司与二被告解除租赁合同后，原告多次要求二被告按合同约定退还铺面押金和水电押金，但二被告均以各种理由推脱不还。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告邕广公司提交书面答辩状辩称，邕广公司成立于2013年6月21日，原法定代表人为杨绍文，原股东为杨绍文、杨济丞、卢玉南、李娟。邕广公司于2016年1月1日转让给凌日深，《转让协议》注明该公司转让前所发生的债权债务由上述四股东按股权比例分担负责，转让后所发生的债权债务由凌日深负责。2016年2月29日，凌日深又将邕广公司100%的股权转让给凌崇委，并约定转让前发生的债权债务由凌日深负责，转让后发生的债权债务由凌崇委负责，并办理了营业执照变更登记手续。综上，原告与邕广公司发生的房屋租赁合同纠纷一案，应由原告起诉原邕广公司法定代表人杨绍文返还押金，与现邕广公司及法定代表人凌崇委无关。被告杨绍文辩称，1、杨绍文当时是邕广公司的法定代表人，代表邕广公司与原告签订租赁合同。收取原告铺面押金和水电押金的是邕广公司，而不是杨绍文。原告的铺面押金和水电押金应该由邕广公司进行返还。2、原告在租赁期间有拖欠租金的情况，而且中途还将租金交给其他人，原告的上述行为已构成违约，应当扣减相应的押金。第三人机电学校述称，机电学校对原告的起诉和诉请没有异议。机电学校作为第三人并非与原告签订《空房空地租赁合同》的相对人，也不清楚南宁市众之兴商贸有限责任公司转租的情况。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，第三人机电学校与案外人南宁市众之兴商贸有限责任公司签订一份《房屋空地租赁合同》，约定机电学校将位于其学校南教学区金象大道路边平房8间及周边空地租赁给南宁市众之兴商贸有限责任公司经营，租赁期限为5年，从2011年10月8日至2016年10月7日止。2012年1月18日，南宁市众之兴商贸有限责任公司与被告杨绍文签订一份《仓房租赁合同》，约定南宁市众之兴商贸有限责任公司将位于南宁机电工程学校南校区内合法租来的场地出租给南宁邕广汽车修理有限公司作汽修检测使用，租赁期限从2012年1月15日至2016年10月7日止。2012年4月7日，原告黄新伟作为乙方（承租方），被告邕广公司作为甲方（出租方），双方签订了一份《空房空地租赁合同》，约定：甲方将位于机电学校南教学区金象大道第3至第8间房屋租赁给乙方经营，每间6000元/月；乙方对租赁房屋现状有了充分了解，同意按该房屋现状和本合同的约定承租；乙方的租赁用途为餐饮；乙方的租赁期限为5年，即从2012年4月23日至2017年4月22日止；乙方应在本合同签订之日起10日内，向甲方支付6万元租赁保证金，甲方开具收款收据，租赁保证金不抵作租金、水电费，但甲方可从该租赁保证金中扣除乙方因违约而需向甲方支付的违约金、赔偿金；在租赁终止（含租赁期限届满的终止、合同解除的终止及其他原因导致的租赁终止，下同）及乙方付清各项费用后5个工作日内，甲方将乙方原交纳的租赁保证金之余额（按合同约定被扣除或被没收的除外）无息退回给乙方；房屋空地月租金为36000元，按季付款，乙方应在本合同签订之日起10日内，向甲方交纳第一季度租金108000元，以后每个季度的租金必须提前15日支付；签约当日起10日内，交纳水电费押金1万元，合同期满或终止时，结清水电费后水电押金无息退还；乙方未能按时交纳租赁保证金、租金的，每逾期一天按应付而未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金；乙方未能按时支付水电费的，每逾期一天按应付而未付金额的百分之二（2%）向甲方支付违约金。除上述内容外，双方还就其他相关事项进行了约定。2012年4月21日，被告邕广公司向原告出具一份《收款收据》，载明其收到原告交来南宁机电工程学校铺面押金7万元。2016年8月22日，被告杨绍文向原告出具一份《委托》，内容为：小黄，请把租金交给方总，（两个月），特此声明。庭审中，第三人机电学校自认位于机电学校南教学区金象大道路边的8间平房系机电学校所建，但未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。另查明，被告邕广公司成立于2013年6月21日，成立时的股东（发起人）为：杨绍文，持股比例44.02%；卢玉南，持股比例18.66%；李娟，持股比例18.66%；杨济丞，持股比例18.66%。杨绍文自邕广公司成立时起至2016年1月25日期间担任邕广公司的法定代表人。2016年1月26日，邕广公司的法定代表人由杨绍文变更为凌日深，股东由李娟、卢玉南、杨济丞、杨绍文变更为凌日深。2016年3月4日，邕广公司的法定代表人和股东均由凌日深变更为凌崇委。以上事实有《房屋空地租赁合同》、《仓房租赁合同》、《空房空地租赁合同》、《收款收据》、《委托》、南宁邕广汽车修理有限公司设立登记申请书、2013年6月21日颁发的营业执照、南宁邕广汽车修理有限公司股东（发起人）出资信息、2016年1月26日企业变更通知书、2016年3月4日企业变更通知书及法庭笔录、质证笔录在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋至今未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证，第三人机电学校与案外人南宁市众之兴商贸有限责任公司签订的《房屋空地租赁合同》、南宁市众之兴商贸有限责任公司与被告杨绍文签订的《仓房租赁合同》、原告与被告邕广公司签订的《空房空地租赁合同》均违反了法律的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”鉴于原告与被告邕广公司签订的《空房空地租赁合同》为无效合同，故原告诉请被告邕广公司返还铺面押金7万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告邕广公司主张现股东和法定代表人凌崇委受让公司股权时已与原股东约定转让前发生的债权债务由原股东负责，故原告应向邕广公司原股东和法定代表人杨绍文主张返还押金。但公司是具有独立人格的法人，依法以其全部财产对公司的债务承担责任，即便邕广公司的新旧股东之间存在内部约定也不能对抗作为第三人的原告，故被告邕广公司的上述主张，于法无据，本院不予采纳。原告主张杨绍文应当与邕广公司共同承担还款责任，但杨绍文作为邕广公司的法定代表人处理合同签订和履行的具体事宜，属于履行职务的行为，其法律后果应由邕广公司承担，故原告诉请被告杨绍文返还铺面押金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告南宁邕广汽车修理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告黄新伟返还铺面押金7万元。二二、驳回原告黄新伟对被告杨绍文的诉讼请求。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费1550元，减半收取计775元，由被告南宁邕广汽车修理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。审判员　　李晓二〇一七年七月三十一日书记员　　陆茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”