（2017）豫02民终1739号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2018-07-15

案件名称

程广新、兰考县金泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省开封市中级人民法院

所属地区

河南省开封市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

程广新,兰考县金泰房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省开封市中级人民法院民事判决书（2017）豫02民终1739号上诉人（原审原告）：程广新，男，汉族，1986年12月2日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：彭文洁，北京市瑞（深圳）律师事务所律师。特别授权。上诉人（原审被告）：兰考县金泰房地产开发有限公司。住所地：兰考县团结路中段九龙宾馆*楼。注册号：410225100002519。法定代表人：李建华，总经理。委托诉讼代理人：王思民，法律顾问。特别授权。上诉人程广新因与上诉人兰考县金泰房地产开发有限公司(下称金泰公司)商品房销售合同纠纷一案，均不服河南省兰考县人民法院（2017）豫0225民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。程广新上诉请求：1、金泰公司向程广新交付符合法律规定的合格房屋，以使房屋能够顺利办理房产证；2、金泰公司向程广新支付逾期交房违约金52078元（从2014年11月1日暂计至2017年2月10日）；3、金泰公司向程广新退还天然气配套费2880元。事实与理由：1、双方合同约定，金泰公司从未书面通知程广新交接房屋，也未让程广新签署交接单，更没有向程广新出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;金泰公司应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。迄今为止，金泰公司仍然未将本案房屋的房产证或者不动产证办好交付。虽然程广新领取了钥匙，但是程广新只是取得了相关房屋的使用权，而合同目的在于程广新取得房屋所有权。在金泰公司存在多处违约的情况下，一审法院将金泰公司支付违约金的截止日计算到领取钥匙时止，一再违约却无任何法律惩罚措施。金泰公司向程广新支付逾期交房违约金应截止到起诉日2017年2月10日。2、兰考县人民政府兰政【2012】1号文第十一条明确规定，建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者加收任何费用。此条并未规定当事人另有约定的除外。双方签订的买卖合同有关让买方支付城市配套费的约定，都应该因与此规定相抵触而无效。不能因金泰公司备案而使违法收取的配套费合法化。因此，金泰公司应该退还天然气配套费2880元。综上，请二审法院支��程广新的上诉请求。金泰公司答辩称，房屋已竣工验收、交钥匙，程广新已入住，均可以证明房屋验收合格。一审以格式条款为由认为延期交房不能成立，且专项维修基金交纳之后才能交房，根据文件规定也不构成违约。金泰公司上诉请求：二审法院依法改判。理由：一、一审判决认定事实不正确，高温降雨天气虽不属于不可抗力，但是当事人的真实意思表示。正是为了防止出现因为恶劣天气造成上诉人违约，补充条款才作出规定。关于格式条款的效力，程广新没有主张补充条款无效，一审没有认定无效，应予采信。二、关于交纳住宅专项维修基金及通知义务。合同虽然约定，商品房达到交房条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。金泰公司有证据证明在2014年12月23日电话通知了程广新，事实上，该房在2014年12月22日达到交房条件，��时已超过合同中的交房日期两个月，已经涉嫌违约，金泰公司不可能不通知其收房。不缴纳住宅维修基金就不允许交房，是兰考县政府2014年9月22日出台的（2014）20号文件规定，而双方2013年8月26日签订的商品房合同及补充合同均没有约定住宅维修基金的通知义务。程广新在2016年2月14日缴纳了住房专项维修基金后，金泰公司即向其交付了房屋，没有违约。程广新答辩称：1、交钥匙不能视为验收合格，当时的交付仅是实际行为的交付，不是法律意义上的交付。2、根据公平原则，房屋交付之后金泰公司不再管理，构成违约。程广新向一审法院起诉请求：1、判令金泰公司继续履行商品房买卖合同，交付合格房屋；2、判令金泰公司支付程广新逾期交房违约金52078元（暂从2014年11月1日至2017年2月10日）；3、判令金泰公司退还程广新天然气配套费2880元。一审法院认定事实：程广新与金泰公司于2013年8月26日签订祥龙佳苑商品房买卖合同一份。合同约定，程广新购买祥龙佳苑第7幢2单元13层中号房，建筑面积110.59平方米，总价款312969元。合同第8条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……合同第9条约定，除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二��起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方所签订的商品房买卖合同还有四个附件。其中附件四系商品房买卖合同补充条款。该补充条款第5条规定，双方对购房合同中的相关事项说明如下，……2、商品房经验收合格，指的是建设单位、施工单位、设计单位和监理单位四方验收合格……。第6条规定，遇有下列特殊原因，交房期限予以顺延，双方可以协商��除或者变更合同：……2、遇到大风、降雨等恶劣天气以及停水停电等情况以及遇到重大技术难题无法解决致使无法正常施工；……第8条规定，买受人在办理接收手续前，应当交清天然气开通费、有线电视初装费，其他工本费据实结算，上述款项未包括在总房价中。因买受人没有按时足额交付上述款项的责任由买受人承担，相关期限顺延。商品房买卖合同签订后，程广新依照合同约定付清了房款。金泰公司未能依照合同约定在2014年10月31日前向程广新交付符合双方约定条件的房屋。2014年12月22日，金泰公司作为建设单位与监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在祥龙佳苑7号楼的工程质量竣工验收记录上共同签字确认。2016年2月14日，程广新在向金泰公司交纳了天然气初装费2880元、向兰考县物业管理中心帐户交纳了住宅维修专项资金5530元后接收了房屋。另查明，金泰公司对于祥龙佳苑项目商品房销售价格在兰考县物价管理办公室进行了两次备案：2012年10月26日，金泰公司对建设起讫时间在2012年12月1日至2014年11月15日、面积为169720.4平方米的商品房住宅以住宅均价2850/平方米的价格进行了备案；2016年7月11日，金泰公司对建设起讫时间在2012年7月30日至2014年7月30日、面积为41260平方米的商品房住宅以住宅均价3100/平方米进行了备案。第二次的备案表中明确备注：此价格含水、电、气、暖、有线电视、通讯等安装费用。还查明，2012年2月1日，兰考县人民政府兰政〔2012〕1号文件《关于印发兰考县城市基础设施配套费征收管理办法的通知》第2条规定，城市配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。其用途是专项用于城市道路、桥涵、供气、供热、给排水、路灯照明、��卫设施、园林绿化、公用消防设施等城市基础设施建设。第11条规定，建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用。第14条规定，本办法自2012年2月1日起实施。……2014年9月22日，兰考县人民政府兰政〔2014〕20号文件《关于印发兰考县住宅专项维修资金管理办法的通知》第13条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房销售单位不得将房屋交付购买人。再查明，在2014年8月27日、10月28日，2015年6月11日，针对祥龙佳苑一期3、6、9号楼，二期的7号、8号楼，三、四期的1、2、5、10号楼，金泰公司与开封西纳天然气有限公司兰考分公司分别签订了三份用户发展合同（整体民用户）。工程内容为：小区建筑红线至用户��后阀之间的燃气管道及设施的安装、调试，不含各类用气设备购置及用户设备的连接、安装、调试。按照政府有关部门的收费文件及国家有关的收费标准进行核算，甲方需向乙方支付接驳费每户2880元。金泰公司以天然气初装费的名义向每户收取2880元后向开封西纳天然气有限公司兰考分公司转付了该款。一审法院认为，双方争议的焦点是：1、是否因程广新未及时交纳住宅维修专项资金的原因而致逾期交房？金泰公司是否应当承担逾期交房违约责任，如果承担违约责任应当承担多少；2、金泰公司应否退还天然气初装费。金泰公司双方于2013年8月26日签订的祥龙佳苑商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。金泰公司辩称其于2014年12月23日电话通知程广新��收房屋领取钥匙，但程广新对此事实不予认可，金泰公司也不能举出有效证据证明，对此项辩称不予采信。金泰公司关于根据兰政〔2014〕20号文件规定，只有程广新交纳了住宅专项维修资金后其才能将房屋予以交付、因程广新交钱时间晚、其不应该支付违约金的辩称，因二者在商品房买卖合同中对此费用何时交纳并无明确约定，金泰公司也没有提供证据证明在2016年2月14日前曾有通知程广新交纳此项费用的行为，对金泰公司的此项辩称也不予采信。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。金泰公司辩称因天气原因房屋交付应当延期，从兰考县气象局于2015年11月26日提供的气象资料情况说明上看，工程施工期间确实存在一些高温、降雨等天气，但这些天气并非连续时间较长的极端天气，属本地较为正常的气候现象。一般来说，一项建设工程在确定施��所需时间是应该预见天气原因到并为此预算出合理的时间的，高温、降雨天气不属于不可抗力。根据双方商品房买卖合同第8条的规定，即使遭遇不可抗力的原因，延期交房也要满足出卖人在发生之日起30日内告知买受人才可以据实延期，该案中金泰公司也并未举出告知方面的证据。虽然补充条款第6条第2项规定了遇到恶劣天气致使无法正常施工交房期限予以顺延，该补充格式条款系金泰公司提供，明显减轻了金泰公司的合同义务，且该条款与合同第8条可据实延期的情形不符，对金泰公司依据本条款辩称应予以延期不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，程广新依约按时交付了房款，金泰公司没有提供有效证据证明商品房达到交付使用条件后，其按照合同约定的要求和方法履行了书面通知程广新办理交付手续和出示齐全证明文件的义务，造成了程广新于2016年2月14日才实际接收了房屋的后果，金泰公司应承担履行合同义务不符合约定而致逾期交房情形的违约责任。程广新在庭审中认可已于2016年2月14日接收了房屋，以该日为实际交付时间。综上，根据双方签订的商品房买卖合同，金泰公司作为开发商履行交房义务时不仅要书面通知程广新办理交付手续，还需要出示商品房经验收合格的证明文件，签署房屋交接单，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在履行合同通知义务中，如果通知方未使用书面形式，而是通过其它方式通知，比如电话通知，如果对方接受，并明确表示已知悉，则视为双方协商一致变更合同，通知方面就不构成违约。如果对方不予理会，或者没有收到，则通知��仍需要履行书面通知义务，否则构成违约。金泰公司没有举证证明履行通知义务时符合双方合同约定，亦没有证明其通知程广新交纳住宅专项维修资金程广新未交的证明，也没有举出有效证据证明有可据实予以延期交房的情形，应承担逾期交房的违约责任。金泰公司违约逾期交房天数从2014年11月1日起算，至2016年2月14日，共470天，故金泰公司应承担的违约金应为27426.47元（312969元×0.02%×470天）。二、金泰公司无须退还程广新已交纳的天然气初装费2880元。本案中，金泰公司收取的2880元天然气初装费显系商品房买卖合同明确约定的天然气开通费、金泰公司与开封西纳天然气有限公司兰考分公司用户发展合同中的接驳费。商品房销售价格属于市场调节价，定价权属于企业，但需向物价部门备案。实际上，天然气开通费不论开发商或纳入房屋销售价格，或采��代收代付的形式向业主收取，最终都还是会让购房者承担。金泰公司在兰考县商品房销售价格前后两份备案表也说明了祥龙佳苑前期备案表未按文件要求将天然气初装费计入商品房销售价格，后期则遵照文件的要求进行了备案。开发商按照文件要求将天然气开通费等成本计入房屋销售价格，既符合文件要求，也可以避免不必要的争议，应该是最妥当的做法。开发商向业主收取该项费用是否合理的关键还是要看双方在商品房买卖中对此是否有明确约定以及该费用的用途和去处、是否重复收费。兰政〔2012〕1号文件规定了本地城市配套费的征收管理办法，相关方应予遵守执行。但本地的城市配套费的具体使用范围一般至建设项目规划红线，并不包括住宅小区从建设项目规划红线到各户的建设费用。金泰公司双方已经在合同中明确约定天然气开通费单独收取，不计入总房��，且开发商亦提供的其与开封西纳天然气有限公司兰考分公司签订的合同及天然气工程款发票证明：该笔费用被用于小区建筑红线至用户表后阀之间的燃气管道及设施的安装、调试，不在城市配套费的使用范围之内，其代收代付并非重复收费行为。程广新要求金泰公司退还该费的诉讼请求，不符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种致使合同无效的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。很明显，金泰公司的关于天然气初装费的合同约定虽然与兰政〔2012〕1号文件的规定精神不一致，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形之一，对程广新要求金泰公司退还天然气初装费的诉讼请求不予支持。针对程广新请求判令金泰公司继续履行商品房买卖合同、交付合格房屋的第一项诉讼请求，鉴于金泰公司已经对涉案房屋于2016年2月14日进行了交付，程广新亦于当日实际接收了房屋并予以使用，对此本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、兰考县金泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付程广新逾期交房违约金27426.47元；二、驳回程广新其他的诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取587元，兰考县金泰房地产开发有限公司负担243元，程广新负担344元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，金泰公司没有确实证据证明其按照合同约定的方式履行了通知程广新办理交房手续和出示齐全证明文件的义务，程广新于2016年2月14日实际接收了房屋，应将程广新实际接收房屋日期作为金泰公司交付房屋日期，一审据此认定金泰公司逾期交房，判令承担违约责任，符合事实和法律规定。关于金泰公司交房是否存在顺延问题。双方虽然约定了因高温降雨等恶劣天气等无法正常施工可以顺延交房，但金泰公司并未提供证据证明确实存在恶劣天气影响其履行交房义务。金泰公司主��延期交房的理由，不能成立。关于办理房证问题，程广新起诉时主张金泰公司按照商品房买卖合同第八条交付合格房屋，并未按照商品房买卖合同第十五条主张办理房证，办理房证是程广新二审新增加的诉讼请求。因此，本院不予审理。关于逾期交房违约金问题，程广新认可已于2016年2月14日接收了房屋，一审判决将逾期交房违约金计算至程广新接收房屋时止，处理正确。关于天然气配套费问题，双方在商品房买卖合同中明确约定天然气开通费单独收取，不计入总房价。综上，程广新与金泰公司上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担按照一审判决执行。二审案件受理费925元，程广新承担439元，��考县金泰房地产开发有限公司承担486元。本判决为终审判决。审判长　　王有奎审判员　　尹福中审判员　　周超举二〇一七年七月三十一日书记员　　何会敏搜索“”