（2017）冀08民终1235号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-03-01
案件名称
承德燕东房地产开发有限公司、承德万华小区Ａ区业主委员会合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
承德燕东房地产开发有限公司,承德万华小区Ａ区业主委员会
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终1235号上诉人（原审被告）：承德燕东房地产开发有限公司，住所地：承德市开发区西区9号。法定代表人：郑晓东，总经理。委托诉讼代理人：金玉杰，河北天诤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:承德万华小区A区业主委员会，住所地：天泽家园A座1603号。负责人：吴贵辰，主任。委托诉讼代理人：王岳龙，河北申彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔立凡，男，1946年12月9日出生，汉族，住承德市双桥区。上诉人承德燕东房地产开发有限公司因与被上诉人承德万华小区A区业主委员会合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德燕东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金玉杰，被上诉人承德万华小区A区业主委员会的负责人吴贵辰及其委托诉讼代理人王岳龙、崔立凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。承德燕东房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；事实和理由：一、原审判决认定上诉人未按约定向被上诉人交付物业管理用房属事实认定错误，三方签订管理移交协议书后，上诉人将当时A区物业用房即一审中上诉人一号证据显示的房屋移交给前期物业公司，而此房屋也正是前期物业服务有限公司对万华A区进行初期物业管理时的物业用房；二、一审法院依据《承德市物业服务用房管理办法》第五条第四款判决上诉人另行提供物业用房没有法律依据。承德万华小区A区业主委员会辩称，第一、上诉人没有按照移交协议约定和物业管理条例的规定将万华A区的物业用房移交给被上诉人；第二、原审法院依据承德市物业管理办法第五条第四项作出判决是有理有据的；第三、被上诉人是经过住建部门备案的依法成立的业委会组织，请求二审法院驳回上诉，维持原判。承德万华小区A区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告为原告在万华A区无偿提供355平米物业用房一套，价值1800000.00元；2、请求被告支付租赁物业用房租金810000.00元（暂定，直至实际交付物业用房为止）。一审法院认定事实：2004年3月14日，承德市规划局批准被告承德燕东房地产开发有限公司在承德市双桥区潘家沟至韭菜沟建设万华居住小区A、B区，建设规模173067.6平米，其中A区建筑面积含地下室3046平方米为104581.92平方米，2008年1月21日完工。2013年4月30日，原、被告与承德市燕东物业服务有限公司就物业管理移交事宜签订了《万华A区物业管理移交协议书》，合同第四条约定“乙方（承德市燕东物业服务有限公司）交万华A区绿化、路灯照明、道路、楼宇门系统、门卫房、小区围栏、垃圾箱、物业用房、配电室及钥匙、公共车棚、楼内管道井钥匙、电梯及相关资料等公共设施、设备移交给丙方（详见附表或以收条为准）”。协议签订后，被告未向原告交付物业用房。一审法院认为，《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。被告承德燕东房地产开发有限公司作为万华小区A、B区项目的建设单位，应当按照法律、行政法规规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并交付给小区业主。原告主张被告交付物业管理用房，符合法律规定，本院予以支持。《物业管理条例》对物业管理用房面积并未作明确具体的规定，《承德市物业服务用房管理办法》第五条“开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业服务区域内按以下标准和要求配置物业服务用房，建设费用计入建筑成本：（二）总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；（四）本办法实施前已在分期建设的住宅物业，上期未配置或配置的物业服务用房达不到本办法要求的，在下期建设中除按规定标准配置外，还要对上期开发建设的物业服务用房进行适当的补充配置”。《承德市物业服务用房管理办法》实施前万华小区A区已完工，被告在后续开发建设中应参照《承德市物业服务用房管理办法》适当补充配置万华小区A区物业用房。本院确定按2‰比例配置物业用房203.07平方米（101535.92平方米×2‰，地下室面积不计算在内）。原告请求被告支付租赁物业用房租金，缺乏证据支持和法律依据，本院不予支持。被告提出已将门卫用房作为物业用房交付了原告，但未提供该房产的有关审批建设手续及移交给原告的相关证据，被告的抗辩意见本院不予采信。判决：一、被告承德燕东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为承德市双桥区万华小区A区配置203.07平方米物业管理用房，并交付给原告承德万华小区A区业主委员会；二、驳回原告其他诉讼请求本院二审期间，上诉人承德燕东房地产开发有限公司提交证据材料二份，一、万华C区建设工程规划许可证，用以证明万华A、B区和万华C区是两个独立的开发项目；二、提交万华A区及B区楼房竣工验收报告以及承德市规划局验收合格通知书，证明涉案A、B区楼房在2008年1月18日前已经验收合格，本案原审法院参照《承德市物业服务用房管理办法》（承房证〖2008〗78号）文件系2008年6月1日下发，原审法院适用该办法属于适用法律错误。被上诉人承德万华小区A区业主委员会对于上诉人提交一号证据认为与本案无关，对于二号证据没有异议，但认为其所在小区属于本办法实施前分期建设的住宅，应该适用《承德市物业服务用房管理办法》（承房证〖2008〗78号）文件。上诉人承德燕东房地产开发有限公司提交的两份证据与本案具有关联性，本院依法予以采信。被上诉人承德万华小区A区业主委员会提交证据材料四份，一、业主证明，证明上诉人没有向被上诉人交付物业用房；二、施工协议，用以证明被上诉人委托其他人修缮破旧门卫房；三、照片，用以证明上诉人根本没有移交过物业用房；四、业主委员会的备案材料，用以证明业主委员会是合法成立的。上诉人承德燕东房地产开发有限公司认为一号证据证人未出庭质证，不能作为证据使用；二号证据真实性不予认可；三号证据证明上诉人已经向被上诉人提供了物业用房；四号证据没有异议。因被上诉人提交的一、二、三号证据与本案不具关联性，本院依法不予采信。四号证据与本案具有关联性，且上诉人予以认可，本院依法予以采信。二审法院审理查明：2004年3月14日，承德市规划局批准上诉人承德燕东房地产开发有限公司在承德市双桥区潘家沟至韭菜沟建设万华居住小区A、B区，建设规模173067.6平米，其中A区建筑面积含地下室3046平方米共计为104581.92平方米，B区建筑面积含地下室68485.62平方米，A、B区楼房在2008年1月18日前均已竣工验收完毕。2012年10月29日，承德市城乡规划局批准上诉人承德燕东房地产开发有限公司在承德市双桥区四人沟地段建设万华小区C1-8号楼。2013年4月30日，上诉人、被上诉人与承德市燕东物业服务有限公司就物业管理移交事宜签订了《万华A区物业管理移交协议书》，合同第四条约定“乙方（承德市燕东物业服务有限公司）交万华A区绿化、路灯照明、道路、楼宇门系统、门卫房、小区围栏、垃圾箱、物业用房、配电室及钥匙、公共车棚、楼内管道井钥匙、电梯及相关资料等公共设施、设备移交给丙方（详见附表或以收条为准）”。协议签订后，上诉人承德燕东房地产开发有限公司依照合同约定向被上诉人交付相应设施、设备。现被上诉人承德万华小区A区业主委员会向上诉人承德燕东房地产开发有限公司主张交付物业管理用房，上诉人承德燕东房地产开发有限公司主张已将双方约定的物业用房交付给被上诉人承德万华小区A区业主委员会。本院认为，《物业管理条例》规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。上诉人承德燕东房地产开发有限公司作为万华A区项目的建设单位，应该按照规定在万华A区内配置必要的物业管理用房。上诉人承德燕东房地产开发有限公司与被上诉人承德万华小区A区业主委员会及承德市燕东物业服务有限责任公司签订的物业管理移交协议书中也载明应交付物业用房，但因万华A、B区作为独立规划项目，已经于2008年1月18日前竣工验收，《承德市物业服务用房管理办法》系2008年6月1日颁布实施，故本案不适用《承德市物业服务用房管理办法》。《物业管理条例》对于建设单位应该配置的物业管理用房无具体标准，上诉人承德燕东房地产开发有限公司与被上诉人承德万华小区A区业主委员会提供的证据显示上诉人承德燕东房地产开发有限公司已向被上诉人承德万华小区A区业主委员会提供了相应用房，上诉人承德燕东房地产开发有限公司亦主张该房屋系前期物业服务公司对万华A区进行初期管理时的物业用房，故本院对被上诉人承德万华小区A区业主委员会再要求上诉人承德燕东房地产开发有限公司交付物业管理用房的请求依法不予支持。综上所述，承德燕东房地产开发有限公司的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初5201号民事判决；二、驳回被上诉人承德万华小区A区业主委员会诉讼请求。一审案件受理费21728.00元，二审案件受理费21728.00元，均由被上诉人承德万华小区A区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚秋代理审判员 高伶丽代理审判员 付相如二〇一七年七月三十一日书 记 员 刘明喆 关注公众号“”