（2016）沪0118民初10433号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-03
案件名称
沈伟芳与江卫青、王海忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈伟芳,江卫青,王海忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10433号原告：沈伟芳，女，1978年12月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。被告：江卫青(以下简称“被告一”)，女，1979年4月1日出生，汉族，户籍地上海市。被告：王海忠(以下简称“被告二”)，男，1950年6月27日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。原告沈伟芳诉被告江卫青、王海忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法已采取保全措施。本案于2016年11月10日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘毅、被告江卫青、被告王海忠委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼。本案于2017年1月16日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘毅、被告江卫青、被告王海忠及其委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意庭外和解，继续适用简易程序延长审限二个月。因案情复杂，本院依法组成合议庭进行审理，本案于2017年6月26日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘毅、被告江卫青、被告王海忠委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈伟芳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理房屋产权过户手续。2、判令二被告交付房屋给原告；3、判令二被告承担违约金人民币10万元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月4日通过居间方上海逸欣房地产经纪事务所签订了《房产购房协议书》，约定两被告将上海市青浦区青浦镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，建筑面积97.49平米。总房价款为1,949,800元。付款方式：签订本合同之日起，由原告支付两被告定金10万元，第一期付款：于2016年8月5日付房款25万元整；第二期付款：于2016年9月30日左右付房款82.98万元整；第三期付款：贷款75万元直接到两被告账上；第四期付款：押金2万到交房当天付给两被告。合同签订后，原告按约履行，已支付定金10万元及第一期房款25万元，但签约后没几天，居间方即告知原告，两被告毁约。原告得知后并不同意。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告江卫青辩称：被告一不同意原告全部诉讼请求。协议书上除被告一的名字外，还有被告二的名字，现在被告二不同意卖房。被告一确实收取了原告支付的35万元(包含定金10万元，房款25万元)，被告二没有收取任何款项。当时签订协议书时，被告一一个人签订是无效的，且原告并未要求系争房屋的所有共同共有人签订购房协议书，原告对此也有责任。无其他理由。被告王海忠辩称：与被告一的意见一致。补充：被告二完全不知情被告一卖房的事实。鉴于被告二是系争房屋的共同共有人，被告一在无被告二的授权情况下，擅自签订协议书及独自收取购房款35万元，是无权处分行为，被告一与原告所签协议为无效协议。经开庭审理查明：原告作为乙方与两被告作为甲方于2016年8月4日通过居间方上海逸欣房地产经纪事务所签订了《房产购房协议书》，约定甲方将上海市青浦区青浦镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，建筑面积97.49平米。总房价款为1,949,800元。付款方式：签订本合同之日起，由乙方支付甲方定金10万元，第一期付款：于2016年8月5日付房款25万元整；第二期付款：于2016年9月30日左右付房款82.98万元整；第三期付款：贷款75万元直接到甲方账上；第四期付款：押金2万到交房当天付给甲方。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行(贷款部分除外)。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.1%的违约金，合同继续履行。甲、乙双方同意，甲方于全款清时腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，自本合同签订之日起100日内，由经纪方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任：甲乙双方自签订本协议之日起，即产生法律效力。乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方毁约，应当双倍向乙方返还定金。该房屋转让过程中的一切税收及费用，经甲、乙双方协商决定由乙方承担。该协议由原告、被告一及被告一代被告二签字确认，上海逸欣房地产经纪事务所作为经纪方盖章确认。2016年8月5日，原告通过银行转账的方式向被告一支付了协议约定的10万元定金及25万元房款合计35万元。另查明，两被告系上海市青浦区青浦镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的共有产权人，两被告之间系公公与媳妇关系，该房屋目前除本案所涉司法查封外，无其他过户障碍。以上事实，由原、被告陈述、房产购房协议书、收据、银行转账记录、房屋状况及产权人信息、权利限制信息等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为虽然被告二未在协议书上签字，但系由被告一代签字，被告一代为签字的行为应构成表见代理，故房产购房协议书为合法有效。第一次看房是在2016年7月底，原告在居间方的陪同下看房，当时两被告也在场。第二次看房是在2016年8月4日，在场人员包括居间人员及两被告。看房后，原告及被告一就前往居间方签订购房协议书，被告二未去，但被告二向被告一提供了身份证，协议书上也列明了被告二的身份证号码，故原告认为被告一取得了被告二授权签字。2016年8月5日原告支付了10万元定金及25万元购房款。购房过程中，居间方曾出示过产权证，原告也得知两房屋登记权利人为公公和媳妇的关系。之后在原告筹款过程中，2016年9月3日被告一明确基于房屋涨价的原因要求违约，并同意按照协议书赔偿原告损失。接到被告一微信通知后，原、被告双方协商不成，故诉至法院。目前该房屋被告并未交付原告，而是由他人居住。为此，原告提供了微信聊天记录、微信朋友圈截图、电话录音光盘及文字整理资料为证。被告一认可原告提供上述证据的真实性，但不认可原告所述的购房经过。被告一认为双方仅有一次看房，时间是在2016年8月4日晚上五点至六点期间，当时居间方及被告二均不在场，系争房屋大约在3、4年前一直处于出租状态，看房时有两名租客。系争房屋挂牌出售也并非通过居间方成交，是被告一通过微信朋友圈将房源信息挂出，协议书盖的居间方印章，仅是为了借用房产经纪公司的名义方便后续办理手续，居间方不清楚交易过程。当时签协议的时候，被告二的身份证是以图片的形式存在被告一的手机里，但被告二并未给被告一相关授权签字，被告一不构成表见代理。被告一认可违约事实，也愿意承担违约责任，但是目前不同意出售系争房屋。被告二认可原告提供上述证据的真实性，但认为原告看房时被告二并没有在场，如果被告二在场，应该会在协议书上签字。对于卖房经过，被告二确实不知情，直至收到法院传票后，才知道此事。被告一代被告二签字的行为不构成表见代理，也不同意出售该房屋。庭审中，原告表示就未付部分房款，自愿交由法院代管款账户，以证明原告具备相应的履行能力。两被告则表示，如法院支持原告主张的过户诉请，两被告要求原告就合同未付款部分在本案中一并给付给两被告。根据庭审确认的事实，本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告一与被告二作为系争房屋共有权人，被告一出售系争房屋的行为应当由两被告一致同意。原告与被告一在签订房产购房协议书时，已明知系争房屋的权利人为两被告，也明确知道被告二与被告一之间为公公与媳妇之间的关系。在被告一未提供被告二相应的授权情况下，原告仍与被告一签字该协议，并由被告一代被告二签字。被告一擅自处分自己与被告二共有的房产，该处分行为并未得到被告二的事先同意或事后追认，因此其与原告之间签订的协议应当无效。原告认为被告二对出售该房屋是知情的，且签订协议书时在场，但其又表示协议上的签字并非其本人签字，也未提供其他证据证明被告二有明示或默示的同意出售该房屋的意思表示，因此对于原告认为被告一代被告二签字的行为构成表见代理，本院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力，故本院对原告主张的继续履行过户手续、交付房屋以及承担违约金等诉讼请求均不予支持。原告和被告一因该房屋买卖协议引起的争议，可通过其他途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条之规定，判决如下：驳回原告沈伟芳的全部诉讼请求。本案受理费人民币2,460元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币7,460元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 林 青人民陪审员 陆秋云人民陪审员 黄承辉二〇一七年七月三十一日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 关注公众号“”