（2017）沪0105民初3537号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-19
案件名称
季佳丽、徐某某与徐俊、邵奎富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季佳丽,徐某某,徐俊,邵奎富
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初3537号原告：季佳丽，女，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：季四林(系原告季佳丽之父)，男，1951年5月25日出生，汉族，住江苏省泰兴市。原告：徐某某，女，2006年4月12日出生，汉族，住江苏省泰兴市。法定代理人：季佳丽(系原告徐某某之母)，女，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省泰兴市泰兴镇东园村前园**号。上述两原告共同委托诉讼代理人：赵轶凡，上海市捷华律师事务所律师。被告：徐俊，男，1973年9月16日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：邵奎富，男，1983年3月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：柴承祺，上海昱成律师事务所律师。原告季佳丽、徐某某与被告徐俊、邵奎富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年6月21日公开开庭审理了本案。原告季佳丽并作为原告徐某某的法定代理人、原告季佳丽的委托诉讼代理人季四林、两原告的共同委托诉讼代理人赵轶凡到庭参加诉讼。被告徐俊、邵奎富经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告季佳丽、徐某某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2015年4月1日就上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《房屋租赁合同》无效；2、诉讼费由两被告承担。审理中，两原告增加诉讼请求：要求被告邵奎富立即搬离涉讼房屋。事实和理由：两原告系母女关系，被告徐俊系原告季佳丽之前夫、原告徐某某之生父。涉讼房屋系两原告与被告徐俊三人共同所有。2010年11月，原告季佳丽与被告徐俊离婚，但未对涉讼房屋进行分割。2016年3月7日，两原告发现被告邵奎富实际入住涉讼房屋，报警后得知，被告徐俊在未征得两原告同意的情况下，于2015年4月1日擅自与被告邵奎富签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给被告邵奎富使用，租赁期限为10年。两原告认为，被告徐俊在未征得共有人同意的情况下，擅自将共有财产出租给他人使用，违反法律规定，损害两原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告徐俊未到庭应诉。被告邵奎富未到庭应诉。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、上海市公安局案(事)件接报回执单、离婚证、《自愿离婚协议书》、(2016)沪0105民初6373号民事调解书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据两原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告季佳丽与被告徐俊原系夫妻关系，原告徐某某系两人之女。涉讼房屋建筑面积133.08平方米，于2007年8月17日登记在原告季佳丽、徐某某与被告徐俊三人名下，共有人及共有情况为：共同共有。2009年2月18日，原告季佳丽与被告徐俊签订《自愿离婚协议书》，约定：男方徐俊与女方季佳丽现因性格不和自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、女儿徐某某归男方徐俊抚养，女方每月补贴女儿抚养费一千元，至其十八周岁，……三：现有住房，位于仙霞路XXX弄XXX号XXX室，此房按目前市场价出售，所得卖房款平均分配，一人一半，出售此房时的房价款须双方同意，一方擅自做主将房屋售出无效，……以上经济分割在房屋售出后双方得到售房款后立即按以上协议分配。……离婚协议签订后，涉讼房屋由原告徐某某与被告徐俊共同居住。后原告季佳丽与被告徐俊未将涉讼房屋出售，涉讼房屋产权目前仍然登记在两原告与被告徐俊名下。2015年4月1日，原告季佳丽、徐某某与被告徐俊作为甲方(出租方)，被告邵奎富作为乙方(承租方)，就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：……四、甲、乙双方约定租赁期2015年4月1日起至2025年4月1日止。租赁期满，甲方有权收回该房地产，乙方应如期返还。……五、甲、乙双方约定：该房地产的月租金为4,000元，支付方式为转帐，即人民币210,000元一次性支付；甲方交付该房地产给乙方使用，乙方向甲方支付保证金210,000元。租赁合同甲方落款处仅有被告徐俊签字，乙方落款处由被告邵奎富签字。2016年3月7日，原告季佳丽发现被告邵奎富居住在涉讼房屋内，遂报警。上海市公安局案(事)件接报回执单记载：2016年3月7日13时30分许，报警人季佳丽来所备案称，其位于上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋，被其前夫徐俊出租给他人，季佳丽本人表示对该租赁合同有异议，并表示本人为产权人之一，有居住在仙霞西路XXX弄XXX号XXX室的权利，故来所备案。2016年4月11日，本院出具(2016)沪0105民初6373号民事调解书，记载：一、原、被告所生之女徐某某于2016年4月起随原告季佳丽共同生活，被告徐俊于2016年5月起按月支付女儿徐某某抚养费人民币2,000元，至女儿徐某某18周岁时止。……庭审中，原告季佳丽自述，被告徐俊曾向其解释，因经营所需对外进行借款，但无力清偿，被逼签订了租赁合同。原告季佳丽事后了解到，被告徐俊在法院有多起债务案件，涉讼房屋被多家法院查封，也间接证明被告徐俊所述。另查明，2015年5月19日，涉讼房屋被本院(2015)长民一(民)初字第3284号案件正式查封，(2015)长民一(民)初字第3285号及(2015)长民一(民)初字第3287号案件轮候查封；同年6月3日，上海市徐汇区人民法院(2015)徐民一(民)初字第3318号案件轮候查封涉讼房屋；同年6月9日，本院(2015)长民一(民)初字第3076号案件轮候查封涉讼房屋；同年7月2日，上海市闵行区人民法院(2015)闵民一(民)初字第11249号案件轮候查封涉讼房屋；同年7月30日，本院(2015)长民一(民)初字第5188号案件轮候查封涉讼房屋；同年11月5日，本院(2015)长执字第4126号案件轮候查封涉讼房屋；同年12月24日，本院(2015)长执字第4214号案件轮候查封涉讼房屋；2016年1月29日，本院(2015)长执字第3536号案件轮候查封涉讼房屋；2016年12月8日，本院(2016)沪0105执3066号案件轮候查封涉讼房屋。本院认为，涉讼房屋系两原告与被告徐俊三人共同所有，本案租赁合同抬头甲方处书有两原告及被告徐俊姓名，应视为被告邵奎富是明知涉讼房屋系三人共有的产权登记信息。但合同甲方落款处仅有被告徐俊一人签字，被告邵奎富未能举证证明被告徐俊得到原告季佳丽同意出租涉讼房屋的授权。涉讼房屋产权人之一原告徐某某系未成年人，被告徐俊在另一产权人原告季佳丽不知情及未征得其同意的情况下，将共同共有的涉讼房屋出租给被告邵奎富，系擅自处分共有财产的行为。两被告在租赁合同中关于涉讼房屋租期十年内月租金固定不变，一次性支付租金等约定均不符合常理，且月租金约定的金额也明显低于当时市场租赁价格，属两被告之间恶意串通，损害第三人合法权益的行为。同时，被告邵奎富也未能举证证明向被告徐俊支付合同约定的租金及保证金。故本院认为，两被告所签订的房屋租赁合同无效。合同无效，被告邵奎富理应搬离涉讼房屋，故原告要求被告邵奎富搬离涉讼房屋的诉讼请求，本院亦予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判，由此产生的不利后果，由两被告自行负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐俊与被告邵奎富于2015年4月1日就上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告邵奎富应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费80元，由被告徐俊、邵奎富共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 马浩波审 判 员 史 捷人民陪审员 杨耀丰二〇一七年七月三十一日书 记 员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。