（2016）沪0106民初16597号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海北站投资经营公司与上海申新纺织五金机电供应站房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海北站投资经营公司,上海申新纺织五金机电供应站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初16597号原告：上海北站投资经营公司，住所地上海市。法定代表人：王殿文，经理。委托诉讼代理人：张勤，上海市汇达丰律师事务所律师。被告：上海申新纺织五金机电供应站，住所地上海市。法定代表人：颜信，经理。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。原告上海北站投资经营公司(以下简称北站投资公司)与被告上海申新纺织五金机电供应站(以下简称申新机电供应站)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。因案件审理需要后转为普通程序进行审理，于2017年6月21日再次公开开庭。原告的委托诉讼代理人张勤、被告的委托诉讼代理人杨跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北站投资公司诉称，原、被告于2008年6月5日签订备忘录，并经法院生效判决确认，明确被告对于上海市天潼路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的使用系租赁，由于双方对租赁价格一直没有达成一致，被告未向原告支付租金至今。鉴于原、被告之间的租赁关系被法院确认的解除日为2015年1月14日，故要求被告支付2008年6月5日至2015年1月14日止的租金，以及2015年1月15日至被告迁出系争房屋时止的使用费总计50万元(以下币种均为人民币)(以实际评估价为准)。被告申新机电供应站辩称，原、被告原系联营关系，系争房屋非原告所述的租赁关系。虽然双方签订备忘录，但双方一直没有签订新的租赁合同，原告也没有按照《备忘录》给予被告约定的动迁补偿。后被告通过诉讼才争取到了补偿利益，并在诉讼中即2016年6月份搬离了系争房屋。另原告诉讼请求中主张的部分租金已经超过了诉讼时效，不应得到支持，至于租金的金额亦不能以原告的主张计算。对于被告的辩称意见原告表示，原告一直在向被告催要租金，曾于2013年10月以《备忘录》作为主要证据诉至法院，要求与被告解除关于系争房屋的租赁关系并支付租金，后撤诉，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。另认可被告搬离系争房屋的时间为2016年6月。经审理查明，1991年原告获得系争房屋的产权和管理权。2008年6月4日，原、被告签订《备忘录》，主要内容为“一、关于天潼路XXX号房屋问题与福建北路XXX弄XXX号房屋二处一并协商解决。二、关于天潼路XXX号房屋动迁事宜。1.当天潼路房屋在遇动迁时，在上海北站投资经营公司未与动迁办达成协议前，上海申新纺织五金机电供应站可继续租赁使用；该处一旦达成动迁协议，上海申新纺织五金机电供应站应无条件即从该房屋搬出，并将该房屋归还北站投资经营公司。……4.上海北站投资经营公司同意将向闸北区法院申请撤销对上海申新纺织五金机电供应站的诉讼请求。三、本备忘录经签字生效后，上海申新纺织五金机电供应站可继续使用到该房动迁为止，双方将重新签订天潼路XXX号房屋的租赁协议。……”等。《备忘录》签订后，原、被告未就系争房屋签订租赁协议，被告使用系争房屋至2016年6月。另查明，2008年1月，原告诉至法院【案号为(2008)闸民三(民)初字第308号】，要求被告返还系争房屋并支付租金，后原告在双方签订《备忘录》后撤诉。2013年1月，原告以被告未履行《备忘录》约定的义务诉至本院，【案号为(2013)闸民三(民)初字第2450号】，要求解除与被告的租赁关系、返还系争房屋并支付租金，后撤诉在案。2014年9月，原告再次起诉，2014年10月24日本院作出(2014)闸民三(民)初字第2244号民事判决书，判令1.解除原告与被告有关系争房屋的租赁关系；2.被告应于本判决生效之日起十日内从系争房屋内迁出。被告不服提出上诉，2015年1月14日上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第2547号民事判决书，驳回了被告的上诉，维持原判。2015年9月，被告以原告未给付系争房屋和其他房屋动迁补偿款为由起诉至法院，2016年3月21日本院作出(2015)闸民三(民)初字第2164号民事判决书，判令原告应于本判决生效之日起七日内给付被告系争房屋拆迁补偿款265,766.59元、其他房屋拆迁补偿款72,240元。原告不服提出上诉，2015年1月14日上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终4074号民事判决书，驳回了原告的上诉，维持原判。又查，被告和上海欣博经贸实业公司第一分公司(原告承继了该公司关于系争房屋的权利义务)在1995年1月4日签订的协议约定，对于系争房屋原联营利润一年3万元，改为利润0.5万元，房屋租金2.5万元。以上事实，有当事人提供的证据和当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案争议涉讼多次，生效判决书确认原、被告就系争房屋系租赁关系，因此租赁期间的租金，被告应当支付。鉴于双方的关系在企业改革的进程中由联营关系逐步演变成租赁关系，且双方在签订备忘录后就系争房屋动迁补偿一直在协商，亦未重新签订租赁协议，被告获得补偿款是通过诉讼而来，因此，双方的租赁关系具有历史性和特殊性，不能等同于一般的租赁关系，不能按照市场租赁价格确定租金，系争房屋的租金可以参照双方曾经的约定每年按照3万元计算。关于被告的时效抗辩，因《备忘录》订立后，原告正式向被告催讨租金在2013年10月8日第一次诉至法院，故原告主张的2011年10月7日之前的租金超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，本院不予支持。另原、被告就系争房屋租赁关系的解除日为2015年1月14日，之后被告占有使用应当支付使用费，使用费以租金金额计算。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条和第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告上海申新纺织五金机电供应站应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北站投资经营公司租金和使用费总计141,916.60元(2011年10月8日至2015年1月14日为租金，2015年1月15日至2016年6月30日为使用费，以每年30,000元计算)。保全费2,236.46元(原告上海北站投资经营公司已预缴)，由原告上海北站投资经营公司负担1,565.52元，被告上海申新纺织五金机电供应站负担670.94元。案件受理费8,800元(原告上海北站投资经营公司已预缴)，原告上海北站投资经营公司负担6,160元，被告上海申新纺织五金机电供应站负担2,640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 杨佩芳人民陪审员 梁联瑞人民陪审员 蔡凌军二〇一七年七月三十一日书 记 员 罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”