（2017）冀0606民初1562号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-07
案件名称
滑文玲与李静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
保定市莲池区人民法院
所属地区
保定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滑文玲,李静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0606民初1562号原告：滑文玲，女，1969年9月12日生，汉族，住保定市莲池区。委托诉讼代理人：张学梅，河北言复律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，河北柱成律师事务所律师。被告：李静，女，1970年12月20日生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人:闫广强，河北平川律师事务所律师。原告滑文玲与被告李静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理，原告滑文玲的委托诉讼代理人李芳，被告李静的委托诉讼代理人闫广强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，将复兴中路鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋过户到原告名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原、被告签订了《协议书》一份，约定（1）被告同意将复兴中路鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋以现状出售给原告，用以抵偿2013年6月8日和2013年9月25日间被告向原告借款1400000元的本金及利息共计1632100元；（2）原告同意以1632100元价格购买该房屋，用该房屋抵偿被告全部借款本息；（3）被告同意将其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件、购房款收据原件、物业费等票据原件交给原告保管并将该房屋交付给原告使用；（4）原告同意该房屋暂登记在被告名下，被告于2016年6月1日前办理完房屋所有权证书后，于当日将房屋所有权证书交由原告，并及时协助原告办理房屋过户手续，相关费用由原告承担。原告实际入住后，交纳了物业费，但被告至今未办理该房屋的所有权证书，亦不履行将房屋所有权证书原件交于原告并办理房屋过户手续的义务。原告向法庭提交如下证据：1、2015年12月16日原、被告签订的《协议书》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋价格1632100元，付款方式为抵顶被告向原告两笔借款1400000元本金及232100元的利息；2、58同城网及房天下网站下载关于保定市鑫和花园房屋价格走势统计图两份，证实2015年12月份鑫和花园房屋成交总价平均约为每平米9000元，且房屋面积越大房屋单价越低，涉案房屋交易价格约为鑫和花园房产平均交易价格的80%；3、民间借贷业务合同及付款凭证各两份，证明原、被告之间在签订《协议书》之前存在民间借贷关系，民间借贷关系已于2015年12月16日双方签订《协议书》时终止。双方确认购房款1632100元的计算依据，原告已经全部支付了购房款；4、被告的《离婚证》及《离婚协议书》，证明涉案房屋归李静所有，被告李静具有完全的处分权；5、《商品房买卖协议书》一份、房款收据、物业费用及代收费用单据、《保定市住宅使用说明书》、燃气卡、电卡等，证明被告将上述材料交给了原告，原告是涉案房屋的实际所有权人；6、房屋钥匙及保定市鑫安物业管理有限公司出具的入住证明一份，证明双方对涉案房屋已经交接完毕，原告于2016年1月1日实际入住，入住后物业费等费用均由原告实际缴纳。被告辩称，本案案由应为民间借贷纠纷，人民法院应当向原告释明，原告拒绝变更的，人民法院应依法裁定驳回起诉。原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同，理由是：（1）合同的签订不是李静真实意思表示；（2）合同中没有曾亚辉的签字；（3）该合同属于可撤销合同，因为显失公平，签这个合同时该房屋同类价格每平米13000元，而合同签订每平米为7000元，当前该房屋售价每平米20000元，签订合同时李静亏损100多万元，现在亏损200多万元，显失公平。综上，请求人民法院依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。被告向法庭提交如下证据：网上下载保定房价均价和鑫和花园个别房屋价格，证明涉案房屋现在价格是每平米20000元，签协议时价格是每平米12000-13000元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的第一、三页内容真实性有异议，协议书是被告在违背真实意思情况下签订的。该协议书的签订，是两份民间借贷合同的延续，是还款的保证，而不是房屋的买卖；证据2恰恰证明了涉案房屋价格在签订协议书时是每平米12000元，现在价格是20000元每平米，因为鑫和花园是保师附小的学区房；证据3无异议，证明合同中抵押的房屋即涉案房屋，当时房本等手续均押在原告手里；证据4《离婚证》无异议，对《离婚协议书》是复印件，不予认可，不予质证；证据5真实性无异议，证明涉案房屋是被告与曾亚辉的夫妻共同财产，该房屋是精装修的，且含有地下室。另原告已经住进该房屋，缴纳的物业费事实无异议；证据6不予认可，不符合证明的格式要件，单位出具证明应当由经手人签字。原告入住不能证明房屋所有权的转移，所有权转移必须是以房管部门登记为准。原告认为被告提交的证据只表明2016年7月至今的一个价格趋势图，不能反映原、被告2015年12月份签订协议书时房屋均价。签订协议书时鑫和花园小区的均价9000元左右，且面积较大不能贷款相当于一次性支付房款的与涉案房屋同户型的成交价格为同小区均价80%，即为每平米7200元左右，而涉案房屋的成交价格为每平米7419元，显然与当时价格是相符的。依据相关法律规定，本院对原告出示的证据作如下认证：证据3、5来源、形式、内容合法，被告予以认可，本院予以认可;证据1来源、形式、内容合法，被告未提供有效证据予以反驳，本院予以认可；证据2系打印件，本院不予认可；证据4离婚证来源、形式、内容合法，被告予以认可，本院予以认可，离婚协议书与证据1的内容相印证，被告亦为提交反驳证据，本院予以认可；证据6不符合法律形式要件，本院不予认可。本院对被告提交的证据作如下认证：因被告提交的系打印件，不能证明涉案房屋的市场价格，且与本案没有关联性，本院不予认可。经审理查明，原告滑文玲与曾亚辉于2013年6月4日签订合同编号为D201306002《民间借贷合同》、原告滑文玲与被告李静、曾亚辉于2013年9月25日签订了合同编号为D201309017《民间借贷合同》,原告分两次提供借款人民币分别为20万元（借款期限为2013年6月8日至2013年9月7日）、120万元（借款期限为2013年9月25日至2013年10月24日），利息为月利率千分之十八。合同编号为D201309017《民间借贷合同》中约定以保定市复兴中路的鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋为抵押财产，双方确认该房屋价值为120万元。合同签订后，原告如约向被告及曾亚辉提供了借款，借款到期后，被告及曾亚辉未还款。2015年12月16日，以原告为甲方、被告和曾亚辉为乙方，签订《协议书》一份，内容为：1、鉴于李静与曾亚辉原系夫妻关系，已于2014年12月23日解除婚姻关系，离婚协议约定约定复兴中路鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋归李静所有；2、曾亚辉于2013年6月8日向甲方借款贰拾万元整（合同编号：D201306002)，应于2014年6月7日清偿借款本息，曾亚辉未按期偿还借款本息，截至2015年12月16日，欠甲方借款本金贰拾万元，利息叁万肆仟壹佰元，合计人民币贰拾叁万肆仟壹佰元（234100元整）；3、曾亚辉，李静于2013年9月25日向甲方借款人民币壹佰贰拾万元整（合同编号：0201309017)，应于2014年4月24日清偿借款本息；曾亚辉，李静未按期偿还借款本息，截至2015年12月16日，欠甲方借款本金壹佰贰拾万元，利息壹拾玖万捌仟元，合计人民币壹佰叁拾玖万捌仟元（￥1398000.00)；4、为还清上述本息，乙方同意将复兴中路鑫和花园D4栋1单元04层0402号房屋折价出售给甲方，用购房款偿还全部债务；5、甲、乙双方一致确认到期借款本息数额为1632100元；6、甲、乙双方一致同意，上述房屋以现状，包括附属设施、设备、装修物、装饰物等，作价1632100元出售给甲方，用购方款抵偿乙方所欠甲方全部的借款本息；7、乙方保证最晚于2016年6月1日前为乙方办理房屋的所有权登记手续……。《协议书》由原、被告签名。合同签订当日,被告李静将房屋所有权证书、《商品房买卖合同》、购房收据、水、电卡等手续交由原告。原告于2016年1月1日入住该房屋。还查明，曾亚辉、李静原系夫妻关系，2014年12月23日协议离婚，离婚协议约定复兴中路鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋归原告所有。本院认为，原、被告对借款的事实并无争议，且双方的约定未违反法律相关规定，《民间借贷合同》合法有效，对各方具有法律约束力。被告在履行《民间借贷合同》过程中，未按期偿还借款本息，经重新协商并对账，为履行借款合同，原、被告签订了相应的商品房买卖合同，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，终止了借款合同关系，建立了商品房买卖合同关系，未违反法律禁止行规定，故原、被告签订的《协议书》为有效合同。对被告认为《协议书》是民间借贷合同的延续和担保，为无效合同的辩解，不予采信。《协议书》对双方当事人具有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告已经按约支付购房款，出卖方收到购房款后将该房屋及与本案有关资料交给了买收方，双方履行了合同主要义务。因办理房屋产权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门办理过户手续，即必须被告协助才能完成。原告现欲将所购房屋产权登记过户到其名下，必须由被告协助才能完成，即被告有协助原告办理房屋产权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。现被告不积极配合原告办理房屋产权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称房屋买卖协议因无曾亚辉签字无效，本院认为房屋买卖协议签订时曾亚辉与被告已经协议离婚，离婚协议已经确认涉案房屋归被告所有，因此被告对涉案房屋具有处分权，因此曾亚辉签字与否不影响《协议书》的效力。被告还辩称原、被告签订的《协议书》系因不能偿还借款被迫签订意思表示不真实，合同内容也显示公平可以撤销，但被告并未提交被迫签字以及《协议书》已撤销的证据，因此本院对被告的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李静在本判决生效后十日内协助原告滑文玲将位于保定市复兴中路的鑫和花园D4栋1单元04层0402房屋过户到原告滑文玲名下。案件受理费19489元，保全费5000元，由被告李静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 寿志敏人民陪审员 王 伟人民陪审员 李浩卿二〇一七年七月三十一日书记 员代 建 民 来源：百度搜索“”