（2017）苏05民终4419号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-10
案件名称
马桢平与周睿仕、姚艳萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周睿仕,马桢平,姚艳萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4419号上诉人（原审被告）:周睿仕，男，1986年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈文金，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪明，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马桢平，男，1977年9月11日生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。原审被告：姚艳萍，女，1985年11月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈文金，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪明，北京市中银（苏州）律师事务所律师。上诉人周睿仕因与被上诉人马桢平、原审被告姚艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周睿仕上诉请求：1、请求依法撤销2016）苏0506民初6133号民事判决；2、请求发回重审或依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人的房屋尚未办理房产证，中介及被上诉人是明智的。一开始双方是约定去开发商处去办理商品房买卖合同的更名手续，所以在合同中作了“2016年6月30日前双方去办理手续”的约定，但并没有约定具体办理何手续，实际上是指办理相关更名事宜，后经了解咨询后无法将合同直接更名至被上诉人名下，只能将房产证先办到上诉人名下然后再过户至被上诉人名下，为此上诉人为履行合同，积极去办理房产证并筹款偿还房贷等事宜，不存在违约情况。被上诉人单方面解除合同，是属于被上诉人单方意志行为。一审法院认定上诉人违约，是严重的事实认定不清。被上诉人马桢平在诉讼中答辩称：无论上诉人有无取得涉案房屋的产权证，皆不影响房屋买卖合同效力，且根据2016年5月31日的房屋买卖合同，该合同第二条成交价说明了该房屋产权过户产生的个税、营业税及该房屋配套设施过户的相关税费由乙方（被上诉人）承担，该约定皆为双方协商确定为手写的，并非原始打印，不属于格式条款，即便属于格式条款，也不是被上诉人提供，该约定明确说明了涉案房屋先过户至上诉人名下，再行转移登记至被上诉人名下，否则不可能产生个税、营业税及其他设施过户的相关税费。根据合同第五条第三款的约定，上诉人与被上诉人约定在2011年6月30日前提供相应原合法的过户证件，该条款表明涉案房屋作为二手房交易，否则不可能产生所谓的过户证件，因此，上诉人虽经被上诉人及案外人中介公司的多次催告仍拖延办理涉案房屋的产证规避合同履行，构成根本违约，故原审判决查明事实清楚，适用法律正确，希望贵院维持原判。原审被告姚艳萍在诉讼中表示同意上诉人周睿仕的上诉意见。原审原告马桢平向一审法院起诉请求：1、判令姚艳萍、周睿仕双倍返还定金94万元；2、判令姚艳萍、周睿仕承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月31日，周睿仕、姚艳萍（售房人、甲方）与马桢平（购房人、乙方）及弘旭公司（居间方、丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，合同主要内容有：甲方依法取得位于苏州市××镇××室房屋的房屋产权，甲方自愿将该房屋出售给乙方，实际成交价格235万元，该房屋及配套设施过户产生的个税、营业税、契税、维修基金及其他相关税费由乙方承担，乙方于2016年5月31日向甲方交付定金47万元；甲、乙双方须在2016年6月30日之前提供相应原合法的过户、贷款证件，2016年6月30日双方去办理手续。同日，周睿仕出具购房定金收条，确认收到买受方马帧平支付的47万元，款项性质为购房定金。审理中，马帧平与姚艳萍、周睿仕一致确认：双方于2016年3月5日签订的房屋买卖（居间）合同因周睿仕的签名系由姚艳萍代签，故双方于2016年5月31日签订了第二份房屋买卖（居间）合同，应以第二份合同为准。另查，2013年2月15日，周睿仕（配偶姚艳萍）与苏州市凯誉房地产开发有限公司（以下简称凯誉房地产公司）签订商品房买卖合同一份，约定由周睿仕购买凯誉房地产公司建设的苏州市××镇××室商品房，该商品房为期房，凯誉房地产公司应当在2013年5月15日前将商品房交付周睿仕使用。一审审理中，姚艳萍、周睿仕称，其向凯誉房地产公司购买涉案房屋后至今未办理产权证书，其与马帧平及中介三方口头约定通过直接将其与开发商签订的商品房买卖合同中买受人的名字变更为马帧平，以此来履行本案房屋买卖（居间）合同，故双方合同中写2016年6月30日办理手续，未具体写明办理何种手续。马帧平对此不予认可，且更名方式不符合法律规定，正常的流程是卖方先将产证办至自己名下后再过户给新的买受人，另双方合同约定了个税、营业税、契税等相关税费均由其承担，可以看出该份合同订立的基础并不是依照更名的程序订立的，因为直接更名的程序不存在个税和营业税。以上事实，有马帧平提供的房屋买卖（居间）合同、购房定金收条、汇款回单等证据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，马帧平与姚艳萍、周睿仕于2016年5月31日签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，双方均应恪守履行。马帧平已按约支付姚艳萍、周睿仕定金47万元，姚艳萍、周睿仕辩称双方合同约定2016年6月30日办理手续是指办理商品房买卖合同更名手续，马帧平对此不予认可，姚艳萍、周睿仕也未能提供相关证据予以证实，结合双方合同约定姚艳萍、周睿仕已依法取得涉案房屋的房屋产权及个税由马帧平承担等内容，本院对姚艳萍、周睿仕的该辩解不予采信，本院认为双方合同约定2016年6月30日办理手续应指在该时间姚艳萍、周睿仕将已取得房屋产权的涉案房屋过户至马帧平名下，但姚艳萍、周睿仕至今未能办理处产权证书，本案系姚艳萍、周睿仕违约。审理中马桢平要求解除双方2016年5月31日签订的房屋买卖（居间）合同，姚艳萍、周睿仕予以认可，本院确认双方2016年5月31日签订的房屋买卖（居间）合同已解除。现马帧平基于姚艳萍、周睿仕违约要求姚艳萍、周睿仕双倍返还其定金94万元，合法有据，本院予以支持。遂判决：周睿仕、姚艳萍于判决生效之日起十日内支付马桢平人民币940000元。案件受理费减半收取7080元、财产保全费5000元，合计人民币12080元，由周睿仕、姚艳萍共同负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，马帧平和姚艳萍、周睿仕于2016年5月31日签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，周睿仕、姚艳萍在签订上述合同之后，并未按照约定及时办理涉案房屋的产权证，并导致双方在约定的期限内不能办理涉案房屋过户手续，周睿仕、姚艳萍的行为已构成违约，马桢平据此要求解除合同并由周睿仕、姚艳萍双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，应予支持。鉴于双方当事人签订的是房屋买卖合同，故双方在合同第八条的约定：“2016年6月30日前双方去办理手续。”应理解为办理房屋过户手续。周睿仕上诉称是指双方去开发商处办理商品房买卖合同的更名手续，应承担相应的举证责任。鉴于周睿仕在诉讼中未能提供充足的证据证明其主张，同时也未就其没有及时办理涉案房屋产权证作出合理的解释，故对其主张，本院不予采信。据此，周睿仕的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，由上诉人周睿仕负担。本判决为终审判决。（接上页，审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年七月三十一日书记员 杨颖颖 更多数据：