（2017）浙0604民初360号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-29

案件名称

绍兴市锦瑞包装有限公司与浙江中博智能技术有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市上虞区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴市锦瑞包装有限公司,浙江中博智能技术有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条

全文

浙江省绍兴市上虞区人民法院民事判决书（2017）浙0604民初360号原告：绍兴市锦瑞包装有限公司，住所地绍兴滨海新城沥海镇工业区，统一社会信用代码913306005575392305。法定代表人：高银炬，总经理。委托诉讼代理人：沈炳祥，绍兴市孙端法律服务所法律工作者。被告：浙江中博智能技术有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路568号颖泰大厦1302室。法定代表人：陈建江，总经理。委托诉讼代理人：章观庆，浙江敏杰律师事务所律师。原告绍兴市锦瑞包装有限公司（以下简称锦瑞公司）与被告��江中博智能技术有限公司（以下简称中博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。被告提出管辖异议，被依法裁定驳回。原告方申请司法鉴定，本院依法委托绍兴天阳资产评估有限公司进行鉴定，现已作出鉴定意见。经双方当事人同意，简易程序审限截止后本案继续适用简易程序审理。原告锦瑞公司法定代表人高银炬、委托诉讼代理人沈炳祥、被告中博公司委托诉讼代理人章观庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦瑞公司向本院提出下列诉请：1.判令被告向原告返还租金共计665068元；2.判令被告赔偿原告搬迁损失费2011350元。事实与理由：原告与被告于2010年9月1日签订《厂房租赁合同》，被告将坐落于上虞区沥海镇海峰路厂房出租给原告，租赁期自2010年9月1日至2013年8月31日，共计36个月。租金为每年228498元，付款方式为一年一付。2010年9月1日前，原告向被告交付2010年9月1日至2011年8月31日房屋租金228498元，包括押金50000元，并开始装修、生产。三年合计共交租金685494元，一直相安无事。2013年1月1日，原、被告经过协商，重新签订《厂房租赁合同》，房租金每年减至50000元。双方还口头约定：厂房由原告长期租赁，《厂房租赁合同》一年一签，如被告有厂房转让意向，在同等条件下须优先转让给原告，原告也承诺房租仍以每年228498元交纳，余款作续租或转让费，到时一并结清。2016年5月，在原告忙于其他业务期间，被告擅自毁约，在未通知原告情况下，将原告所租赁厂房转让给了第三人，致使原告原定的业务无法开展，搬迁设备报废，损失惨重。在此期间，原告多次电话通知被告，要求在同等条件下将厂房转让给原告，但被告对原告的要求置之不理，故根据《合同法��第二百三十条规定起诉。被告中博公司辩称：被告并未多收租金，原告要求返还没有事实和法律依据。原告主张被告赔偿搬迁损失没有事实和法律依据，双方签订租赁合同后，原告未按期缴纳租金，也没有按合同约定支付押金，被告将房屋出卖给第三方之前已通知过原告，原告也明确表示放弃优先权。原告诉称2013年1月份双方口头约定租赁合同一年一签并非属实，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的2010年6月23日签订的厂房租赁合同、租赁期限为2013年10月1日起至2016年9月30日止的厂房租赁合同、中国农业银行业务凭证、房屋转让合同、协议书、劳动合同、情况说明书，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提供的租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止租赁合同、2015年1月1日起至2015年12月31日止租赁合同、房租费发票，上述合同中约定的房租费用每年仅为5万元，被告向原告开具的发票也仅为5万元，明显低于市场价，且双方当事人并未按照上述租赁合同履行，故本院不予认定。被告申请证人潘某出庭作证，因该证言无其他证据佐证，原告未予认可，不足以证明相关事实，本院不予认定。双方当事人提供的其他证据，不影响本案事实认定和法律适用，本院不予确认。应原告申请，本院委托绍兴天阳资产评估有限公司对原告搬迁损失进行评估，并应被告申请，通知作出评估报告书的资产评估师盛国强出庭作证。根据盛国强陈述，应原告要求，原告设备均按照报废处理进行评估。本院经审查评估报告后认为，庭审中原告自愿放弃钢棚的相关搬迁损失，本院不再将该费用计入搬迁损失。原告需要搬迁的设备��的电磁流量计1套、水质自动采样仪1台、储气罐2台均为6成新以上，两台螺杆压缩机为5.6成新，原告未提供证据证明已无利用价值，不宜做报废处理，对于原告拆除、搬运、重新安装利用上述设备的损失本院酌情认定为15000元。废水废气处理工程无法搬迁，原告主张按报废处理并无不当。其余设备大多远低于5成新，按照常理重新利用价值不大，原告主张按报废处理并无不当。故本院酌情认定原告搬迁损失为431175元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月23日，原告锦瑞公司与被告中博公司签订厂房租赁合同，约定内容包括：被告将位于上虞区沥海镇海峰路厂房租赁给原告使用。租赁期限为3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止。租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出。被告给予原告在同等承租条件下优先承租��。双方约定锦瑞公司在签订合同之日起5日内，向中博公司支付租赁保证金5万元，可抵第一年租金，年租金为228498元，三年合计租金为685494元，第一年租金应于2010年8月1日前支付，后续年份的年租金应在每年5月31日前支付。上述租赁合同到期后，原告与被告再次签订厂房租赁合同，约定内容包括：被告将位于上虞区沥海镇海峰路177号的物业（厂房1#）租赁给原告使用，租赁物建筑面积3462平方米，租赁期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出，否则被告将向其他第三方招租。同等承租条件下原告具有优先承租权。厂房按建筑面积6.2元/月/平方米，后续每一年度租金以上一年度单位租金为基数上浮5%确定，即第二年厂房租金为6.51元/月/平方米，第三年厂房租金为6.83元/月/平方米，即第一年租金为257000元（合同约定）。为保证中博公司物业及水电费正常开通，双方议定水电费押金及出场保证金共15000元，至本合同截止或双方同意终止本合同，双方结算、无异议后无息返还。该款项于2013年8月15日前打入指定账户。自本合同签订之日起，锦瑞公司须按承租年度提前三个月缴付下一年度的租金。不及时缴付下一年度租金的视为自动放弃或终止下一年度租赁使用权，中博公司可另行出租，并向锦瑞公司收取不少于本合同总额30%的违约金。锦瑞公司逾期缴付租金的，应向中博公司交付滞纳金，滞纳金金额按合同总面积计算为10元/天/平方米。门卫管理人员工资由中博公司承担20%，锦瑞公司承担40%。门卫管理人员由中博公司负责招聘及管理。上述协议签订后，原告于2013年7月2日向被告支付20万元，2013年7月11日向被告支付57000元，以上款项为第1年度��金；原告于2014年8月28日向被告支付270068元，上述费用为第2年度租金；原告于2015年8月17日向被告支付20万元，2015年10月9日向被告支付72000元，2015年10月15日向被告支付16000元，上述费用部分为第3年度租金及部分为门卫工资。中博公司曾于2016年3月向锦瑞公司发函，以锦瑞公司拖欠水电费押金及出场保证金15000元为由，要求锦瑞公司搬离房屋，或者一次性交付20万元作为正常履约至原合同期满的履约保证金及租赁押金。被告中博公司于2016年5月31日与绍兴市锦升塑业有限公司签订3份房屋转让合同，将包括租赁标的物在内的3套房屋转让给绍兴市锦升塑业有限公司（2016年12月完成过户）。被告将房屋转让给他人前，未曾通知过原告。根据绍兴天阳资产评估有限公司的评估意见，本院酌情认定原告搬迁损失为431175元。本院认为：以合法形式掩盖��法目的合同属于无效合同。原告提供的租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止租赁合同、2015年1月1日起至2015年12月31日止的租赁合同中约定的房租费用明显低于双方于2010年6月23日签订的租赁合同中约定的租金价格以及市场价格，从双方当事人并未按照上述合同履行权利义务，但按照约定的5万元房租开具发票等行为来看，双方当事人签订上述合同的目的显然在于偷逃税款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效合同。双方间的权利义务实际是按照期间为2013年10月1日起至2016年9月30日止的合同履行，原告缴纳租金的数额并未超出上述合同约定的标准，且双方在合同中对门卫工资的负担有明确约定，故对于原告主张被告返还多缴纳的租金之诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告拖欠水电费押金及出场保证金15000元，并非属于厂房租赁合同��涉及的主要债务，也并未导致合同的目的无法实现，故被告2016年3月向原告发函，并不能产生解除合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告承租的房屋为有独立产权和使用功能的整幢房屋，该房屋转让时，原告享有优先购买权。原告虽存在迟延缴纳租金之事实，但在被告出卖房屋以前相关租金已基本付清，且被告未以此为由提出过解除合同，故不影响原告优先权的行使。被告决定将房屋出卖前，应当通知原告。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案被告未能履行通知义务，侵害了原告优先购买权，给原告造成损失，原告主张被告承担赔偿责任，符合法律��定，应当予以支持。房屋的买受人绍兴市锦升塑业有限公司对原告的补偿，不影响本案被告承担赔偿责任。根据本院对原告损失的认定，综合考虑即使被告履行了通知义务，原告与他人竞买房屋时能否成功仍具有不确定性等其他因素，本院酌情确定由被告赔偿原告损失301822.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第九十四条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告浙江中博智能技术有限公司赔偿原告绍兴市锦瑞包装有限公司损失301822.5元，限于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28211元，减半收取14106元，由原告绍兴市锦瑞包装有限公司负担9106元，被告浙江中博智能技术有限公司负担5000元；司法鉴定费3500元，由原告绍兴市锦瑞包装有限公司负担1500元，被告浙江中博智能技术有限公司负担2000元；证人出庭作证费用500元，由被告浙江中博智能技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员　　屈继伟二〇一七年七月三十一日书记员　　潘瑜青附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合��形式掩盖非法目的；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在��他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。微信公众号“”