（2016）鲁0705民初2768号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-12
案件名称
李怀勇与李玉孝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市奎文区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李怀勇,李玉孝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0705民初2768号原告：李怀勇。委托诉讼代理人：崔振省，潍坊奎文雅馨法律服务所法律服务工作者。被告：李玉孝。委托诉讼代理人：ＸＸ。原告李怀勇诉被告李玉孝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李怀勇及委托诉讼代理人崔振省、被告李玉孝及委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还租赁费及押金共计42000元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求减少为被告退还租赁费及押金25625元。事实与理由：2013年4月7日，原告与被告签订厂房租赁协议，双方约定原告租赁被告位于潍胶路晨鸿对面路南（东至南家耕地，西至南家地，北至潍胶路东西长50米，南北宽54米，土地面积为四亩）一套，租赁期间为五年，自2013年4月1日至2018年3月31日止。2013年8月，被告违约将原告租赁的厂房私自对外出租，违反双方协议约定的义务，原告发现被告违约，2013年10月18日按照双方签订的租赁协议第10条第一款向被告书面解除协议，被告迟迟未履行协议约定的义务退还租赁费及押金共计42000元，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方如约履行了合同中规定的义务。2013年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，将被告所有的位于潍胶路晨鸿对面路南（东至南家耕地，西至南家地，北至潍胶路东西长50米，南北宽54米，土地面积为四亩）一套厂房出租给原告。租赁期五年，自2013年4月1日至2018年3月31日；按年支付租金，五年租金按合同逐年上浮。原告支付第一年房租。原告提出被告违反双方协议约定，将原告租赁的厂房私自对外出租，被告不认可此主张。原告已说明不再继续房屋租赁，且迟迟不返还厂房钥匙，造成厂内杂草丛生极易发生火灾，被告迟迟不能重新租赁，确定乙方终止合同后，2014年3月1日再次向外出租厂房，（原告以5年合同期逐年上浮房租等条件，让被告硬化厂院地面，重新粉刷墙壁，换新大厂门，铝合金窗户等价值已接近第一年租金。）原告已造成被告重大损失还要返还其租金，实属无理。其确定终止合同是于2013年10月20日收到潍坊奎文区雅馨法律服务所给原告代理的律师函，是领取而不是派专人送达和协商，其确定为原告单方面私自违约终止租赁合同。原告在租赁期间不按时交工业变压器线路损耗电费和不派专人看护厂房，所带来的一切费用及损失等，以及按原告要求而建设的费用和再次做广告宣传房屋出租等费用约67500元，应由乙方承担。合同法处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。原告在起诉状中提出的租赁期间对外出租无事实依据。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，理应受到法律保护，被告依照合同约定履行了自己的义务，请依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.原告提交2013年8月29日被告在58同城网上发布的出租广告一份，证明被告在合同履行期间将涉案厂房出租；被告称有三处厂房，广告出租的不是涉案厂房。原告未提供证据证明广告出租的系涉案厂房，故出租广告本院不予采信。2.被告提交的更换厂房路面硬化、墙面粉刷、更换大门等照片一组，证明被告改造涉案厂房损失近40000元。原告称被告损失与原告无关，被告未就其主张的主张损失提起反诉，故被告的主张本院依法不予支持。3.被告提交的2013年10月24日为原告代缴电费收据一张，载明被告缴纳电费486元。被告未提供证据证明系涉案厂房发生的费用且原告不予认可，故本院依法不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月8日，原、被告签订厂房租赁协议，载明被告负责将厂房院内路面硬化，粉刷厂房内外墙，办公室内墙粉刷为白色，东附房门窗更换为铝合金门窗。同日，被告收到订金10000元。2013年4月7日，原、被告签订厂房租赁协议，约定原告租赁被告位于东至南家耕地，西至南家地，南至南家地，北至潍胶公路，东西长50米，南北宽54米，土地面积四亩的厂房；租赁期间五年，自2013年4月1日至2018年3月31日止；出租保证金10000元，第一年租金75000元，第二年租金85000元，第三年租金91000元，第四年租金98000元，第五年租金105000元；未经被告书面同意原告不得提前终止协议，如原告确需提前解约，须提前3个月书面通知被告，且履行完毕向被告交回租赁物并结清承租期的租金及其他因协议产生的费用后，被告五日内无息退还保证金。2013年4月7日，被告收到房租75000元。2013年10月12日，被告在58同城网上发布涉案厂房租赁广告。2013年10月20日，被告收到原告发出的公函，载明已于2013年8月29日告知被告终止协议，解除合同。2014年1月15日，被告与原告代理人王立柱通话，被告表示将涉案厂房借给他人使用。庭审中，被告自认2013年9月原告到被告家中提出不再履行租赁协议；2014年3月被告将涉案厂房另租赁给他人。本院认为，原、被告签订的厂房租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方签订的合同合法有效。双方当事人应当按照协议约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除协议。依照厂房租赁协议约定，如原告提前解约，须提前三个月书面通知被告，被告自认2013年9月原告告知其不再继续租赁厂房，2013年10月12日在58同城网站发布涉案厂房租赁协议，2014年3月将涉案厂房另租赁他人使用，故本院认定涉案厂房租赁协议已实际解除。原告已交付被告租赁费75000元，协议解除后，被告应返还原告未占用厂房期间的租赁费，故原告要求被告返还租赁费15625元合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的返还押金10000元，依照厂房租赁协议约定，租赁期限满，被告收回房屋后将押金退回，涉案厂房已于2014年3月租给他人使用，被告已实际收回厂房，故被告应返还原告押金10000元。关于被告主张的损失67500元、垫付电费486元，因被告未提起反诉且原告不予认可，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李玉孝于本判决生效之日起十日内返还原告李怀勇租赁费15625元、押金10000元，共计25625元；二、驳回原告李怀勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由被告李玉孝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 王清云二〇一七年七月三十一日书记员 王书林 关注微信公众号“”