（2017）吉01民终4040号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-07-17
案件名称
长春市七彩云网络世界与长春好讯国际房地产开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市七彩云网络世界,长春好迅国际房地产开发建设有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4040号上诉人（原审原告）：长春市七彩云网络世界，住所地长春市朝阳区西安大路***号国际大厦*座*层。投资人：才新苗，经理。委托诉讼代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春好迅国际房地产开发建设有限公司，住所地长春市西安大路16号。法定代表人：许友林，董事长。委托诉讼代理人：张喜权，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。上诉人长春市七彩云网络世界（以下简称七彩云网吧）与上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司（以下简称好迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2017年4月17日作出的（2016）吉0104民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。七彩云网吧上诉请求：请求撤销（2016）吉0104民初800号民事判决第三项，判令好迅公司赔偿43天房屋租金损失47123元；一、二审案件受理费由好迅公司负担。事实和理由：好迅公司对停水停电43天所造成的营业损失应承担赔偿责任，43天的租金包含在营业损失之内应予赔偿。根据审计报告计算的经营利润损失，43天的净利润为71750元，这已经扣除了租金、水电费、人工开支等一切成本，属于七彩云网吧应得的纯收入。好迅公司收取了七彩云网吧的租金，在给七彩云网吧造成损失的同时，其应承担赔偿租金损失，至于好迅公司没有实际获得租金，责任应自负。判决好迅公司赔偿七彩云网吧租金损失并不是对另案判决的否认，另案二审判决七彩云网吧给付好迅公司租金是基于租赁合同的解除时间，在解除时间之前，应当支付好迅公司租金，但是这不代表好迅公司侵害了七彩云网吧合法权利时不承担所造成的租金损失。既然七彩云网吧的营业损失包括净利润损失和房屋租金损失，那么好迅公司应当赔偿。好迅公司辩称：支持一审此项内容的判决，驳回七彩云网吧的上诉请求。好迅公司上诉请求：请求撤销（2016）吉0104民初800号民事判决，驳回七彩云网吧诉讼请求；一、二审案件受理费由七彩云网吧负担。事实和理由：1.案涉租赁合同是好迅公司与才新苗签订，（2015）长民一终字第489号民事判决已明确认定租赁合同的主体是好迅公司与才新苗。租赁合同成立于2007年5月，七彩云网吧的工商注册时间是2009年5月，即合同履行2年后。七彩云网吧使用房屋是基于才新苗的许可，好迅公司与七彩云网吧无合同关系，好迅公司与才新苗并未对合同主体进行变更，七彩云网吧非租赁合同一方主体，其无权依据租赁合同主张权利；2.租赁房屋被停水停电的原因是基于未缴纳水电费、拖欠房屋租金，根据合同法第67条规定，租赁合同属于双无合同，才新苗具有先支付租金的义务。才新苗具有先支付上述款项的义务却没有履行，好迅公司作为后履行方有权拒绝提供水电服务。才新苗最后一期租金缴纳日为2015年12月3日，拖欠约1万元水电费也有2个月时间。才新苗违约在先，物业公司停水停电符合法律规定，相应的法律后果及损失应由才新苗承担；3.好迅公司对鉴定依据的证据提出异议（即审计依据第九、十项）。该证据是七彩云网吧提供的，该证据的合法有效与否不是鉴定机构的审查范围，一审认定好迅仅提出异议未提供相反证据而采纳鉴定结论错误，因为该举证责任是七彩云网吧的义务，好迅公司没有提供相反证据的义务。审计中，七彩云网吧提供企业所得税交纳数额为120元票据，而鉴定结论的企业利润为600824.90元，根据企业所得税法第四条规定，企业所得税率为25%,120元的纳税凭证可计算出七彩云网吧2014年纳税所得额应为480元，因此鉴定结论不应采纳。七彩云网吧辩称：1.七彩云网吧具备诉讼主体资格；2.房屋租金问题已由另案判决，好迅公司在收取租金后应承担因停水停电给七彩云网吧造成的损失；3.一审鉴定意见程序合法，应予采信，应驳回好迅公司的上诉。七彩云网吧向一审法院起诉请求：1.要求好迅公司赔偿营业损失170753元（2015年2月13日至2015年3月27日停水停电期间损失）；2.案件受理费由好迅公司负担。一审庭审中第一项诉请标的变更为118873元（2015年2月13日至2015年3月27日停水停电期间43天净利润71750元+43天房租47123元），增加诉请审计费23000元由好迅公司负担。一审法院认定事实：2007年5月18日，好迅公司（作为甲方）与才新苗（七彩云网吧投资人，作为乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定：甲方将位于长春市西安大路660号国际大厦，栋号A/4，建筑面积1110.35平方米房屋出租给乙方使用，用途为网吧。租赁期限自2007年6月18日至2015年6月17日。房屋租金每年400,000.00元(其中含年物业费77,002.00元),水电费由物业公司另行收取。乙方于每半年提前15日前向甲方交付租金，乙方逾期交付租金，应向甲方支付违约金，逾期交付一日100元等内容。合同签订后，好迅公司将上述房屋交付给才新苗使用，才新苗亦按合同约定交付租金。才新苗于2009年5月31日利用承租房屋成立七彩云网吧，并经工商行政管理机关注册登记，营业执照载明:该网吧企业类型为个人独资企业，工商注册地朝阳区西安大路660号国际大厦A座4层，投资人为才新苗。此后，该租赁合同继续履行。2015年4月10日好迅公司以才新苗拖欠租金及水电费费为由向本院提起诉讼，该案经本院审理于2015年9月29日作出（2015）朝民初字第967号民事判决书，该判决载明：“……但自2014年12月18日起，才新苗未再向好迅房产公司交付租金。2015年2月13日，好迅房产公司向才新苗经营的网吧发出催缴通知，要求于当日15时前交清所欠租金，逾期不交将对租赁房屋停水、停电。因才新苗未按上述通知要求向好迅房产公司交付租金，租赁房屋于2015年2月13日当天即被停水、停电。2015年3月27日，才新苗所经营的网吧撤出租赁房屋，并将通道钥匙交付给好迅房产公司。当日，该大厦物业公司工作人员与才新苗形成物品清点明细一份，记载包括未搬离的剩余物品桌子、沙发等及房屋的水电表数。……关于租金问题，好迅房产公司虽主张才新苗支付自2014年12月18日起至废旧物品搬出之日止的租金，但因在2015年2月13日才新苗租赁房屋即被停水、停电，导致其无法继续正常经营，即租赁房屋已不能正常使用，因此才新苗应支付好迅房产公司自2014年12月18日起至2015年2月13日期间的租金63,562.00元(400,000.00元÷365天×58天)。关于欠付租金的违约金，租赁合同约定逾期交付租金每日违约金100.00元，因此上述期间的逾期违约金应为5,800.00元。……。”因双方均不服该判决，上诉于长春市中级人民法院，该院于2015年11月24日作出（2015）长民一终字第489号民事判决书，该院认为，1、违约金应为166天，原审判决不当，应予纠正；2、因租赁房屋被停水停电无法继续经营，才新苗租赁房屋的目的无法实现，才新苗有权行使法定解除权，该院认定租赁合同于2015年3月27日解除；3、关于租金数额问题。才新苗应向好迅公司支付2015年12月18日至2015年3月27日租金108493.00元（400000÷365天×99天），基此，该院对此对本院判决予以相应的改判。后七彩云网吧以好迅公司停水停电期间给其造成营业损失为由诉讼来院。本案在审理过程中，七彩云网吧向法院提出司法审计申请，要求对其2014年2月至2015年2月期间营业收入月平均利润进行审计。法院委托吉林瑞德会计师事务所有限责任公司对此进行了审计，该公司于2017年3月21日做出吉瑞德会专审字（2017第019号）审计报告，审计结果：2014年度总收入计1,449,650.00元，七彩云网吧及委托方提供的费用（不含企业所得税）总计848,825.91元，利润总额600,824.90元,企业所得税120.50元，净利润为600,703.59元。2014年度月平均利润为50,068.67元，2014年度月平均净利润为50,058.63元。该审计报告经当庭出示并宣读，七彩云网吧无异议，好迅公司质证意见为：一、根据该审计报告第一页，审计依据的材料为七彩云网吧及委托方提供的卷宗，对其资料的真实性、合法性、准确性、完整性由七彩云网吧及委托方负责，对此，对第二页第10项证据有异议；二、对审计报告最后一页第14项企业所得税有异议，因为鉴定机构无法证实其真实性、合法性，企业所得税交纳的数额120元违背常理和一般法律规定，因为其收入为144万余元，利润是80余万。其他内容不发表意见，由法院确定。一审法院认为：第一，关于一审原告主体问题。七彩云网吧属于个人独资企业，投资人为才新苗。才新苗与好迅公司签订租赁合同的目的就是经营网吧，合同签订时七彩云网吧尚未成立，现七彩云网吧作为一审原告向好迅公司主张权利，具备诉讼主体资格。第二，好迅公司是否应当向七彩云网吧赔偿停水停电期间的损失。好迅公司作为出租人除应按约定将租赁物交付给承租人，还应在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途，在租赁合同未依法解除的情况下，租赁房屋被停水停电，致使七彩云网吧无法正常经营，并造成一定损失，好迅公司对此应承担相应的赔偿责任。第三，好迅公司应赔偿七彩云网吧因停水停电的营业损失的具体数额问题。好迅公司虽对吉林瑞德会计师事务所有限责任公司作出吉瑞德会专审字（2017第019号）审计报告有异议，但未提供相反证据证明其主张成立，本院对该审计报告予以采信，审计结果载明：七彩云网吧2014年度月平均净利润为50,058.63元。停水停电期间为43天，即2015年2月13日至合同解除之日2015年3月27日。故好迅公司应当赔偿七彩云网吧的营业损失为50,058.63元÷30天×43天＝71,750.00元。另，七彩云网吧为此所交的审计费用23,000.00元，属于为查清本案事实所支付的必要的合理的费用，应由好迅公司承担。好迅公司虽提出此审计费用不合理，但没提供证据证明该主张成立。至于七彩云网吧提出的停水停电期间的43天租金应作为营业损失的主张，因在另案中，长春市中级人民法院已判决才新苗给付好迅公司此部分租金，故七彩云该诉请实质上否定另案裁判结果，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十六及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、长春好迅国际房地产开发建设有限公司于本判决生效后立即赔偿长春市七彩云网络世界营业损失71,750.00元；二、长春好迅国际房地产开发建设有限公司于本判决生效后立即给付长春市七彩云网络世界营业审计费23,000.00元；三、驳回长春市七彩云网络世界的其他诉讼请求。案件受理费3,715.00元，由长春市七彩云网络世界负担1,653.00元，由长春好迅国际房地产开发建设有限公司负担2,062.00元；保全费885.00元，由长春好迅国际房地产开发建设有限公司负担。除一审查明的案件事实外，本院另查明：1.本院审理好迅公司诉才新苗房屋租赁合同纠纷（2015）长民一终字第489号案件中，才新苗针对诉讼主体问题提出过上诉，并在该案二审庭审中明确表示放弃关于才新苗诉讼主体错误的主张。2.2016年才新苗因不服长春市中级人民法院（2015）长民一终字第489号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。2016年5月9日吉林省高级人民法院作出（2016）吉民申628号民事裁定书，裁定驳回才新苗的再审申请。本院认为：1.关于七彩云网吧诉讼主体问题。虽然案涉2007年5月18日的《房地产租赁合同》签订主体为好迅公司与才新苗，但合同亦约定租赁用途为网吧，表明才新苗签订租赁合同的目的为经营网吧，好迅公司对此亦知晓。2009年5月31日七彩云网吧注册成为个人独资企业，投资人为才新苗，故七彩云网吧作为租赁房屋的实际使用人有权以自己名义进行诉讼。虽然（2015）长民一终字第489号民事生效判决确认承租人为才新苗，但因才新苗作为投资人需对七彩云网吧经营承担无限责任，才新苗与七彩云网吧就案涉租赁事宜密不可分，且七彩云网吧作为个人独资企业后一直使用案涉房屋经营近6年，好迅公司在此期间亦未提出过异议，故本院对好迅公司关于七彩云网吧主体不适格的主张不予支持；2.关于七彩云网吧营业损失一节。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，案涉租赁合同约定租赁房屋的用途为网吧，好迅公司作为出租人负有在租期内保持租赁房屋能够正常经营网吧使用的义务。虽然七彩云网吧拖欠租金违约在先，但好迅公司擅自停水停电导致七彩云网吧无法正常经营使用并不能形成对抗承租人拖欠租金行为合理有效的抗辩，亦不能免除好迅公司因此造成七彩云网吧无法正常经营而应承担相应营业损失的责任。好迅公司虽然主张对鉴定的依据持有异议，不应采纳原审鉴定意见，但并未提供充分证据予以证明，本院对此不予支持；3.关于七彩云网吧主张43天房屋租金损失问题。虽然2015年2月13日至2015年3月27日好迅公司停水停电43天导致七彩云网吧无法正常经营，但七彩云网吧在此期间仍占有使用案涉房屋，并未搬离。况且（2015）长民一终字第489号民事判决及（2016）吉民申628号民事裁定书已确认才新苗应当支付此43天的房屋租金，七彩云网吧对此期间的正常营业损失亦已在本案中进行告诉，故七彩云网吧主张好迅公司应赔偿43天房屋租金损失47123元不成立，本院不予支持。综上所述，七彩云网吧及好迅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计4693元，978元由上诉人长春市七彩云网络世界负担，3715元由长春好迅国际房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李东鹤代理审判员 梁 芳二〇一七年七月三十一日书 记 员 李 佳 姝