（2017）京02民终6136号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张雪锋、张雪英等与梅雪峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王复琴,张雪英,张雪锋,梅雪峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6136号上诉人（原审原告）王复琴，女，1951年2月5日出生。上诉人（原审原告）张雪英，女，1973年1月13日出生。上诉人（原审原告）张雪锋，男，1976年6月15日出生。上述三上诉人之共同委托代理人张寿荣，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梅雪峰，男，1980年10月6日出生。上诉人王复琴、张雪英、张雪锋因与被上诉人梅雪峰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第14699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王复琴、张雪英、张雪锋的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持我三人的一审诉讼请求。王复琴、张雪英、张雪锋的主要上诉理由为：梅雪峰有两个姑姑梅芝、梅兰，应追加为当事人；北京永祥房地产信息服务有限公司也应为本案当事人；李某作为合同交易过程中的见证人，见证了北京市房山区×××号房屋（以下简称201号房屋）由梅林转移给梅雪峰的过程，且梅雪峰对复印件形式是认可的。梅雪峰因系服刑人员，未到庭应诉，其一审及二审均向法院提交了书面答辩意见，现将其答辩意见归纳为：梅雪峰表示同意一审判决，不同意王复琴、张雪英、张雪锋的上诉请求。第一，我与王复琴、张雪英、张雪锋并不认识，也没有过接触。我在2002年急需用钱，年少无知的我在一些社会人员的操作下与张健签订了房屋买卖协议并交付此房屋给张健占有。我与张健订立的房屋买卖协议并不是我卖房的真实意思，实际上是借款。房屋交付张健使用，实为借款行为之保证。因为我并不是此房屋的所有权人，所以无法将房屋进行借款抵押，房屋买卖协议为我向张健借款6.8万元履行之保证。第二，我对201号房屋没有买卖处置权，我祖父梅林授予我对此处房屋具有使用权，待梅林去世后另行处置分配，所以此房不属于我受赠与或继承所得。第三，此房屋的继承人包括我父亲梅杰、姑姑梅兰、梅芝。第四，由于此事发生在十五年之前，如能与张健办理房屋产权过户我早已配合。此处房屋买卖协议并不属于正常的合约关系，王复琴、张雪英、张雪锋并不知情此事的存在。总之，我无权为王复琴、张雪英、张雪锋办理该房屋产权变更登记。由于我正在服刑，我愿意服刑期满与王复琴、张雪英、张雪锋妥善协商解决此事。王复琴、张雪英、张雪锋向一审法院起诉的请求为：要求王复琴、张雪英、张雪锋将北京市房山区×××号房屋过户给王复琴、张雪英、张雪锋。一审法院查明的事实为：2002年5月31日，梅雪峰（甲方，卖方）与张健（乙方，买方）签订了《房屋买卖协议书》，约定张健向梅雪峰购买燕山石油化工有限公司的私有住房，该协议第一条约定，甲方以燕山石油化工公司的优惠价格取得了201号房屋的所有权，该房屋建筑面积54.22平方米（所有权证上为57.05平方米）。第二条约定，乙方经过了解，愿意购买此房，双方议定的总款价格为6.8万元，由乙方一次性付给甲方。若乙方将房款全部付清入住该房屋后，甲方却要收回房屋，乙方有权向甲方索要全部房款6.8万元，违约金5千元和乙方居住时期所支付的费用（包括装修费）。甲方不得以任何方式扣除要乙方在居住时期的任何费用。第四条约定，因该房暂时无法过户，所以在房子没有正式过户之前，房内的水、电、暖气、液化气费等和其他有关费用均由乙方自负。正式过户后也是由乙方支付一切费用。如果以后在政府允许的情况下，办理相关过户手续时，甲方有义务协助，所收费用由甲方全部支付。过户时由双方自行去处理，中介公司不负任何责任。第五条约定，乙方在付清甲方房款后，甲方将购买该房的三次房款的发票及购房合同，户口本复印件，授权司法证明复印件由乙方保存。在保存期间造成丢失，无法过户由乙方自付。因该房的房产证还没领，领取日期根据燕化公司的政策办理。第六条约定，乙方应该保证合法使用该房屋，签字后如果乙方使用该房不当而造成的后果，由乙方承担，如果因此给甲方造成损失，乙方应承担全部责任。第七条约定，今后与该房屋有关的优惠等均由乙方享受，甲方无权享受和干涉，并应配合乙方做好相关工作。双方还约定了其他权利义务。该协议结尾处有梅雪峰和张健的签字，以及北京永祥房地产信息咨询服务有限公司的盖章。另，该协议有手写的注明部分，内容为：甲、乙双方在办理过户和相关手续时，所收费用由双方各付一半。甲、乙二字处分别有两个指印。梅雪峰主张合同属实，但是记不清楚协议上是否系自己签名、捺印。协议签订后，张健支付梅雪峰6.8万元。梅雪峰将房屋交付张健，并将201号房屋的编号为京房权证房私175**号的房屋所有权证交付张健。张健于2014年5月15日死亡。王复琴为张健的妻子，张雪英为张健的女儿，张雪锋为张健的儿子。一审庭审中，王复琴、张雪英、张雪锋提交一份梅雪峰于2002年6月17日出具的收条，内容为今收到张健交来房款6.8万元整，证明双方履行完毕金钱给付义务。梅雪峰认可收到了6.8万元，但记不清楚是否向张健出具了收条。王复琴、张雪英、张雪锋提交一份手写证明的复印件，并主张原件在梅雪峰母亲王凤琴手中，证明房屋买卖交易确实真实存在，并且有第三人在场。该证明内容为：“我叫梅林，×××室一套房子原由我居住，现房子已购买，办理产权时由我孙子梅雪峰的名字办理，产权落梅雪峰孙子。过去在2001年关于我的户口簿印丢失的声明作废，今后不为此争议”。落款处为梅林的签字，时间为2001年6月25日。该处住房款由梅雪峰交清。该证明最后两行内容为：“调解人：燕山法律服务所，律师李某”，时间为2001年6月25日。梅雪峰认为此份证明文件无法证明真伪。王复琴、张雪英、张雪锋还提交一份2014年7月29日由证明人李某出具的《证明》复印件，并主张原件在梅雪峰母亲王凤琴手中，同样证明房屋买卖交易确实真实存在，并且有第三人在场。该证明的内容为：“二〇〇一年梅林找我，说他将×××室住房一套属于梅林所有的房子，将该套房子的房产权交给孙子梅雪峰所有，并在办房产权时落在孙子梅雪峰的名下，此确实出于梅林本意，当时我经手此事，特此证明”。梅雪峰认为此份证明文件无法证明真伪。王复琴、张雪英、张雪锋还提交一份1999年12月31日《中国石化集团北京燕山石油化工有限公司内部公有住房买卖合同》，证明梅雪峰将此合同交予张健。另查明，梅杰为梅雪峰的父亲，案外人王凤琴为梅雪峰的母亲，梅杰与王凤琴于1994年1月24日登记离婚。梅杰于2016年11月28日在北京市房山区死亡。张健于2014年5月15日死亡。王复琴、张雪英、张雪锋与梅雪峰均主张梅林已死亡。梅雪峰主张，梅林尚有两个女儿，即梅兰、梅芝。上述事实有《房屋买卖协议书》、收条、两份证明复印件、房屋所有权证和《中国石化集团北京燕山石油化工有限公司内部公有住房买卖合同》，以及当事人之当庭陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，梅雪峰经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的诉讼权利。张健与梅雪峰签订《房屋买卖协议书》，梅雪峰将201房屋出售给张健，价款6.8万元，协议中标的、价款确定，并非梅雪峰主张的借款。且梅雪峰亦未提供并非其真实意思表示的相关证据。因此，该协议书系梅雪峰的真实意思表示。虽然梅雪峰非201房屋的所有权人，但梅雪峰通过合同的约定将201房屋出卖给张健，其将房屋实际交付给对方占有使用，行使了对房屋的处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，梅雪峰的其与张健签订的买卖协议无效的主张，法院不予支持。鉴于201房屋所有权人为梅林，梅雪峰虽就201房屋可以签订合同，但作为合同相对方的张健，以及作为张健第一顺位继承人的王复琴等人，如果要求梅雪峰将201房屋的所有权进行变更，尚需梅雪峰取得该房屋的所有权或者经过201房屋所有权人的同意。王复琴、张雪英、张雪锋提交的有梅林签字的证明的复印件，系复印件，梅雪峰亦不予认可。复印件最后两行的“调解人：燕山法律服务所，律师李某”，作为证人李某亦未出庭，其真实性不足以证实。根据王复琴等人与梅雪峰的陈述，梅林已死亡。梅林的儿子、梅雪峰的父亲梅杰均已死亡。但梅雪峰并未因此就继承取得了201房屋的所有权。梅雪峰所述在梅林亡故后，梅林尚有两个女儿作为继承人享有继承权，在继承人未明确表示放弃继承权的情况下，迄今为止无证据证实梅雪峰能实际取得该房屋的所有权。现王复琴、张雪英、张雪锋主张梅雪峰将201房屋变更为三人所有，王复琴等人并未提供证据证实梅雪峰拥有201房屋的所有权。因此，法院对王复琴等人的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年3月判决：驳回王复琴、张雪英、张雪锋诉讼请求。二审诉讼中，梅雪峰提交一份落款盖章单位为北京燕山石化离退休人员管理中心的证明，记载有梅林，经查档案核实，爱人左书琴、儿子梅杰、女儿梅芝、梅兰等内容。对此王复琴、张雪英、张雪锋表示认可真实性，认可证明内容。王复琴、张雪英、张雪锋对一审法院查明的其他事实不持异议。梅雪峰系服刑人员本人未到庭，亦未诉讼委托代理人参加诉讼。上述证据及其二审答辩意见均系递交书面材料予以表达。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，张健与梅雪峰签订《房屋买卖协议书》，梅雪峰将201号房屋出售给张健，虽然该房的所有权人为梅林，但该协议书系梅雪峰之真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，故协议合法有效，对协议双方当事人具有约束力。鉴于201号房屋的所有权人为梅雪峰的祖父梅林，故在合同相对方张健去世后，其第一顺位法定继承人之王复琴、张雪英、张雪锋虽然有权依据协议要求梅雪峰继续履约，但因梅雪峰并非201号房屋的登记所有权人，现王复琴、张雪英、张雪锋诉请梅雪峰协助该三人办理201号房屋的所有权变更，尚缺乏201号房屋登记产权人梅林的同意。根据王复琴等人与梅雪峰之陈述，梅林已死亡，且其子、梅雪峰的父亲梅杰已死亡，但梅雪峰并未因此当然继承取得201号房屋之产权。在梅林去世后，201号房屋作为其遗产析产继承完成前；在王复琴、张雪英、张雪锋并无有效证据证实梅雪峰已取得201号房屋产权之前，王复琴、张雪英、张雪锋上诉主张梅雪峰将201号房屋变更为该三人所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费260元，由王复琴、张雪英、张雪锋负担（已交纳）。二审案件受理费1500元，由王复琴、张雪英、张雪锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 姚 颖二〇一七年七月三十一日书记员 孙 雯书记员 李 丽 来源：