（2016）沪0114民初9041号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-03
案件名称
王峰、张力菊等与上海电子商城有限公司、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王峰,张力菊,王雪娇,上海电子商城有限公司,上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初9041号原告：王峰，男，1956年2月9日生，汉族，住黑龙江省。原告：张力菊，女，1956年2月16日生，汉族，住址同上。原告：王雪娇，女，1989年3月21日生，汉族，住上海市闸北区。原告张力菊、王雪娇共同委托诉讼代理人：王峰。被告：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建东，执行董事。委托诉讼代理人：林友耀。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海久光律师事务所律师。原告王峰、张力菊、王雪娇与被告上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王峰，原告张力菊、王雪娇共同委托诉讼代理人王峰，被告电子商城委托诉讼代理人林友耀、朱纪陈，被告南北干货委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王峰、张力菊、王雪娇向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXXX室房屋(以下称系争商铺)恢复至规划平面结构图及合同约定的质量标准状态，并将房屋返还三原告；2、判令两被告赔偿未按时交付商铺期间的财产损失：商铺购买价*8%年收益率*逾期交付的期间(2011年1月25日至2016年4月25日)及银行同期存款利息。事实和理由：系争商铺系三原告于2006年11月15日向被告电子商城购买，建筑面积35.12平方米(其中套内面积14.86平方米、公用分摊面积20.26平方米)，房价款为245,356.54元，其中扣除三年租金收益59,125.56元(以房价款的8%计算)及1万元优惠，三原告实付款177,231元。同日，三原告与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)签订了3年免租金的租赁合同。2008年2月28日，三原告与被告电子商城签订了系争商铺交接书，2008年3月26日，三原告办理了系争商铺的产权证并于2008年5月9日与被告电子商城及中汇公司签订补充协议，确定系争商铺租赁期限为2008年1月25日至2011年1月25日，且被告电子商城承诺在租赁期满后将系争商铺按合同的约定予以恢复。租赁合同期满前及之后，三原告多次要求收回商铺自行经营。2011年9月30日，三原告与中汇公司签订《业主商铺收回交接单》：中汇公司同意三原告收回商铺。但之后被告电子商城及中汇公司并未按合同约定的标准恢复商铺原状并返还三原告。现中汇公司已变更为被告南北干货，系争商铺亦由被告南北干货租赁给他人使用，故三原告诉至法院。被告电子商城辩称，系争商铺确系三原告向其购买，但被告电子商城已经按合同约定履行了交房义务，故不同意三原告的诉讼请求。被告南北干货辩称，系争商铺由被告依据与上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)及上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)间签订的《委托管理合同》出租给案外人上海XX酒店管理有限公司使用，期限至2035年1月11日，故不同意三原告要求返还系争商铺的诉请，但同意支付自2015年8月8日起至今的租金(按照每天每平方米0.6元计算)。经审理查明：系争商铺系三原告于2006年11月15日向被告电子商城购买，建筑面积35.12平方米(其中套内面积14.86平方米、公用分摊面积20.26平方米)，房价款为177,231元。同日，三原告与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)签订了《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自三原告取得商铺小产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得三原告同意，三原告同意上海中汇电子市场经营管理有限公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。之后三原告于2008年3月26日办理了系争商铺的产权证并于2008年5月9日与被告电子商城及中汇公司签订补充协议，确定：系争商铺租赁期限为2008年1月25日至2011年1月25日，且被告电子商城承诺在租赁期满后将系争商铺按合同的约定予以恢复之后。中汇公司接受系争商铺后，未能出租或使用，一直处于空置状态。租赁期满后，经协商，三原告与中汇公司于2011年9月30日签订《业主商铺收回交接单》，确定：租赁期满后，三原告将收回商铺。但由于对系争商铺的返还状态存有异议，三原告未实际使用系争商铺，系统商铺也一直处于空置状态。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，业委会(甲方)与被告电子商城(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。之后，同川物业与被告南北干货及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有店铺已经改变了中汇电子商城的原有布局，并经过重新装修，四楼包括系争商铺在内的共计6965平方米的商铺已由被告南北干货出租给案外人上海茉傲酒店管理有限公司使用，租赁期限：2015年8月8日起至2035年1月11日止，租金：每天每平方米0.8元，租金由被告南北干货收取。以上事实，有上海市房地产权证、《商品房预售合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《业主商铺收回交接单》等及庭审笔录为证。本院认为：1、三原告虽然系位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXXX室商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(上海电子商城有限公司)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案被告南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与被告南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，故被告南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。2、关于系争商铺的租金收益，被告南北干货应自2015年8月8日按照《委托管理合同》中确定的租金标准(系争商铺位于4楼，租金按照0.6元/天/产证建筑面积平方米计算)向三原告支付。另在三原告购买系争商铺至3年免租使用期届满及之后，商铺一直处于闲置状态，在《业主商铺收回交接单》签订后，三原告亦未能及时收回自用且被告南北干货(中汇公司)在2011年1月25日至2015年8月7日期间亦未基于系争商铺取得相应收益，故三原告要求赔偿自2011年1月25日起至房屋返还之日止的财产收入及损失无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王峰、张力菊、王雪娇租金(该租金按21.07元/天的标准，自2015年8月8日计算至本判决生效之日止)；二、原告王峰、张力菊、王雪娇其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,213元，减半收取7,606.5元，由三原告及被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司各半负担(被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年七月三十一日书记员 钱雨婷附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；…… 关注微信公众号“”