（2017）苏0303民初3310号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-12
案件名称
徐州晨曦物业管理有限公司诉葛启建物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州晨曦物业管理有限公司,葛启建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初3310号原告：徐州晨曦物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路段庄城西14#-4-102室。法定代表人：张继国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。被告：葛启建。原告徐州晨曦物业管理有限公司（以下简称晨曦公司）诉被告葛启建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月13日公开开庭进行了审理。原告晨曦公司的委托诉讼代理人张新生到庭参加诉讼，被告葛启建经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告晨曦公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告葛启建给付物业服务费1617.75元、违约金300元。事实和理由：被告欠原告2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费1617.75元、违约金300元，无正当理由拒不支付。被告葛启建未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2016年1月，原告晨曦公司（乙方）和云龙区东方美地二、三期小区业主委员会（甲方）签订东方美地二、三期物业管理合同，合同约定：乙方提供服务的受益人为本合同的全体业主和物业使用人，全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；甲方支持乙方为服务小区而采取的服务、管理措施，支持乙方收取物业服务合同确定的物业费和一切相关费用所采取的合法措施；乙方为小区提供物业服务，有权要求业主或物业使用人配合乙方的服务行为；乙方有权制止业主违反法律、规章的行为，对不听劝告者有权提请有关执法部门处理；乙方有权向业主和物业使用人告知本合同的约定，遵守业主管理规约，小区内不得破坏绿地种植蔬菜等作物、饲养家禽家畜等；小区设备由专人负责养护及维修，对外委托维修的设备要全程跟踪、记录、检验，完善各项制度和台账记录，制度上墙；物业服务费按业主产权证登记的建筑面积缴纳，多层住宅0.5元/月/平方米，小高层住宅1.00元/月/平方米，空置房收取70%的物业费，多层住宅每年每户收取60元公共能耗费，小高层住宅每年每户收取80元公共能耗费。合同还约定了其他有关事项。同年1月28日原告对前述合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科进行了备案登记，合同期限2016年1月至2017年12月。2016年1月原告晨曦公司开始为该东方美地二、三期小区提供物业服务，被告葛启建为该小区三期28#-1-602室房屋所有权人，房屋建筑面积169.75平方米，其尚欠原告2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费0.50元/月/平方米×169.75平方米×18个月=1527.75元、公共能耗费90元。本院认为，原告晨曦公司和云龙区东方美地二、三期小区业主委员会签订的东方美地二、三期物业管理合同合法有效，对东方美地二、三期小区业主及原告均具有法律约束力。原告晨曦公司具有从事物业管理服务的资质，被告葛启建为徐州市云龙区东方美地二、三期小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费、公共能耗费。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。由于原告对东方美地二、三期小区提供的物业服务存在与合同约定不一致的情形，例如：对小区公共设施设备疏于维修、保养；对小区业主毁绿种菜、饲养家禽家畜不能有效制止或向有关部门反映；门卫管理不能24小时值守，时常出现门卫人员不在岗、脱岗现象；未向业主公示广告收入的收支情况；对业主反映的属于其职权范围内的问题不能及时解决或不予解决等。本院确定，被告应向原告缴纳物业服务费、公共能耗费（1527.75元+90元）×90%≈1456元。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告葛启建应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州晨曦物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费1456元。二、驳回原告徐州晨曦物业管理有限公司要求被告葛启建支付违约金300元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州晨曦物业管理有限公司负担10元，被告葛启建负担15元（因原告已预交，被告葛启建在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈涛二〇一七年七月三十一日书记员 于淼 关注公众号“”