（2017）晋1002民初1452号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-14
案件名称
霍军与孙颖宝、王青山租赁合同纠纷一审判决书
法院
临汾市尧都区人民法院
所属地区
临汾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍军,孙颖宝,王青山
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第七条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第二十九条第一款
全文
山西省临汾市尧都区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋1002民初1452号原告：霍军，男。委托代理人：郑亚仟，山西亚仟律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：孙颖宝，男。被告：王青山，男。原告霍军与被告孙颖宝、王青山租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑亚仟与被告王青山到庭参加诉讼，被告孙颖宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍军向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行房屋租赁转让合同；2.请求判令被告王青山支付给原告剩余房屋租赁费用5万元及保证金5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告孙颖宝之间存在着70万元的借贷关系。被告孙颖宝为临汾市尧都区建设路244号门面房的所有人。2015年1月10日经双方平等协商，以该处房屋租金用于偿还原告借款的方式达成了一份书面的房屋租赁权转让合同。约定内容为：被告孙颖宝将该处门面房的房屋租赁权转让给原告，由原告收取租金，用以归还70万元借款本金及利息。该协议第四条明确约定：“每年收取的租金先偿还原告的利息，剩余部分再偿还本金。”合同签订后，被告孙颖宝于2015年11月19日向房屋承租人即被告王青山送达了书面的租赁权转让告知书，同时，原告与被告王青山签订出租合同，并收回二被告之间的租赁合同。根据合同约定被告王青山支付5万元的房屋租金。2016年11月20日向被告王青山催要房租时，被告王青山称被告孙颖宝让其直接交给孙颖宝，为此，原告多次向被告孙颖宝核实情况，被告孙颖宝避而不见，原告提起诉讼。原告向本院提供的证据有：1、70万元借条，被告孙颖宝欠原告霍军的70万元：2、房屋租赁权转让合同一份，2015年1月10日签订，约定孙颖宝将涉案门面20年的对外出租租赁权转让给原告以抵欠原告的70万元本金及利息；3、租赁权转让告知书，有王青山、孙颖宝本人的签字；4、原告与被告王青山签订的门面房出租合同一份，约定租赁期3年，保证金5000元，房租10万元；5、原告收回的孙颖宝与王青山签订的门面租赁合同，证明原告与二被告三方同时在场对门面房的租赁进行了交接，权利义务三方均清楚，作为被告王青山应当在2016年11月支付剩余的房屋及保证金55000元。被告孙颖宝未递交书面答辩状，亦未提交证据。被告王青山辩称：答辩人于2015年11月24日与被答辩人签订了门面出租合同，合同约定的租赁时间为三年自2016年1月1日至2018年12月31日。三年租金共计10万元整，分两次支付租金，答辩人按约定支付了先期5万元租金，2016年10月王永生持贵院的（2015）临尧执字第845-3号执行裁定书找到答辩人说：该房屋已经法院判决归他所有，以后的房租得向其支付，答辩人在看了王永生拿的裁定书确定了这一点，于是2017年3月14日答辩人便与王永生签订了新的房屋租赁合同并支付了租金。答辩人与被答辩人霍军所签订的合同租期是三年租金10万元，在首付5万元后，约定的第二次交款时间为2016年11月20日，但王永生10月份拿着贵院的执行裁定书已确定该房屋为其所有导致本合同发生形式变更，且5万元是首付租金的租赁期限应是2016年1月1日至2017年7月1日答辩人并未多占一天，所以请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告王青山向本院提交的证据：1、本院执行裁定，证明房子已经归了王永生；2、我与王永生签订的合同；3、王永生收了房款的收条。我给霍军交房款的时间是2016年11月24日，可是2016年11月10日房子已经成了王永生的了，当时王永生去找了我，我就把钱给了王永生。4、孙颖宝声明一份，说合同不成立，声明非本人意愿签订。被告王青山对原告提交的证据质证意见为：证据1与我没有关系；证据2、证据3签字是我的；证据4字是我签的；证据5是我签的字。原告对被告王青山提交的证据质证意见为：证据1真实性待法院进一步核实，如该裁定真实性没有问题，也不能证明被告王青山的主张，房屋所有权的转让需由人民法院通知房产局进行依法变更，取得房屋产权证书后方为有效，而本案执行裁定书是否已经送达房产局进行了房屋所有权变更，被告没有证据可以证明，同时“买卖不破租赁”是民法通则规定的；证据2在原租赁合同没有履行完毕，房屋所有权未变更到王永生名下前，案外人王永生与王青山签订的合同无效；证据3同证据2质证意见；证据4孙颖宝的单方声明，无权撤销孙颖宝与霍军签订的租赁权转让合同，没有法律规定可以说原出租人随意写单方声明就可以解除双方的合同，因此该声明效力低于原告与孙颖宝签订的租赁权转让合同的效力，不能据此认定双方签订的合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的关键问题是物权的设立、变更。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件至作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，王永生在其与孙颖宝民间借贷纠纷执行一案过程中，本院对孙颖宝位于临汾市尧都区建设路46号楼244号房屋拍卖，因无人竞买导致流拍，本院于2016年10月10日作出（2015）临尧执字第845-3号执行裁定书，裁定：将孙颖宝名下位于临汾市尧都区建设路46号楼244号房屋作价656400元，交付王永生抵偿部分债务，房屋所有权（或其他权利）自本裁定送达王永生时转移；王永生可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。由此可知，涉案房屋的所有权已归王永生所有，王永生是否办理产权过户登记手续，并不影响王永生对涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，因此，王永生与被告王青山签订租房合同并收取租金符合法律规定。原告主张房屋所有权未经登记不发生转移，要求被告王青山继续履行租赁合同、交付租金的理由不能成立，应当驳回其诉讼请求。被告孙颖宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应承担对其不利的后果。为了保护当事人的合法权益，依据依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：驳回原告霍军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告霍军负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 贾博览人民陪审员 秦卓琳人民陪审员 张 晶二〇一七年七月三十一日书 记 员 余石静 微信公众号“”