（2017）黑02民终1601号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-08-02
案件名称
甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司、张清波房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司,张清波
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
 民 事 判 决 书
 
 
（2017）黑02民终1601号上诉人（一审被告、反诉原告）：甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省甘南县东风街东升小区综合楼102号。法定代表人：孟宪林，该公司经理。委托诉讼代理人：李玲玲，黑龙江铭昊律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张清波，男，1976年8月24日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省甘南县，现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：吴立山，男，1949年8月12日出生，汉族，黑龙江富华集团法律顾问，住黑龙江省甘南县。上诉人甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宇公司）因与被上诉人张清波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2016）黑0225民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判鑫宇公司与张清波签订的安置补偿合同无效或者发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.鑫宇公司未经政府授权也不是政府委托的拆迁单位，没有权利与动迁户签订拆迁补偿合同，因此鑫宇公司与张清波签订的安置补偿合同是无效的，2.一审判决鑫宇公司承担张清波的临时安置补助费和营业损失也是错误的。张清波辩称，鑫宇公司虽然不具有国有土地上房屋征收资格，但事实上正是基于双方签订的房屋拆迁补偿合同，张清波将自己正在从事商业经营的房屋交给鑫宇公司，鑫宇公司接收上列房屋后，对房屋进行拆除承建商品楼，张清波认为双方合同已经履行完毕，现鑫宇公司确实为张清波建成了置换回迁的商服楼，该行为不被法律禁止，是合法有效的。鑫宇公司以合同无效为由，主张不履行双方签订的拆迁合同于法无据。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。张清波向一审法院起诉请求：1.要求鑫宇公司赔偿张清波置换房屋地下室违约金329,000.00元及地下室贬值款915,000.00元，合计1,244,000.00元;2.庭审中，张清波增加诉讼请求，要求鑫宇公司立即交付置换的楼房，包括楼中楼门市、住宅楼，延期至2016年9月11日以后至交付之日临迁费和营业损失费，按棚户区改造的相关数额计算，案件受理费由鑫宇公司承担。一审法院认定事实：张清波原有房屋位于甘南县委东风街四委23组和东风街四委24组。2015年3月11日，鑫宇公司与张清波签订了“协议书”，约定：乙方（张清波）房屋位于甘南县一所东南片区，房屋产权证号为00××24、00××98、00××96、00××67，产权证载明建筑面积为180平方米、59.50平方米、38.50平方米、134.73平方米，实际面积544.20平方米。甲方（鑫宇公司）依据黑龙江省棚户区改造相关政策和甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法承接甘南县一所东南片区棚户区改造工程，乙方要求安置位于甘南县××小镇小区，建筑面积为100平方米住宅（保证楼层为5层），732平方米的商服并附送回迁商服对应半地下室366平方米进行产权置换（包括乙方房屋所有附属物补偿款，两次搬迁补助费，临时安置费、营业面积停产停业损失费等各项补偿款在内）。甲方承诺乙方满足上述要求。回迁商服为原址回迁，门面朝西，等面积一、二层，东西跨度不超过20米，半地下室高度不低于3米，半地下必须有正门，独立开门。如不能依此户型回迁，则违约方应向守约方支付合同标的的20%的违约金。如甲方不能附送半地下室按半地下室销售价格补偿乙方现金。甲方为乙方安置的房屋经过相关部门测量面积与约定面积相差部分按每平方米销售价格多退少补，多出面积不能超过约定面积1%，超过1%部分不收乙方差价款。本协议签订后，乙方应在2015年7月1日内搬迁完毕，如在约定日期没有搬迁完毕则视为违约，违约方应向守约方支付合同标的20%的违约金。乙方保持房屋现有设施的齐全完整（包括门窗、水电管线及附属设备）不得损坏或恶意拆卸，所剩残值归甲方所有。甲方承诺在甲方双方签订此合同后，十八个月之内交付安置房。如不能如期回迁按《甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定支付临时安置费、营业损失费。以上协议双方真实意见表示，并共同遵守，如有未尽事宜届时双方签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。乙方承诺履行保密的义务，如因乙方原因致本合同内容泄露，甲方有权废除本合同。落款处为“甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司”公章，乙方处为张清波签字并捺印。此后，张清波按时进行了搬迁，原房屋已拆除，现海澜小镇一期工程诉争房屋已建成并验收完毕。张清波诉争的商服根据海澜小镇一号楼商服记载的面积及原房屋大致位置能够确定系103-1、103-2、103-3号（建筑面积246.40平方米、246.08平方米、245.66平方米，合计738.14平方米）商服。该商服已由邹洪利于2016年5月31日进行了商品房预售备案登记。另查明，张清波回迁前原房屋（房照号00××24）与张清林回迁前原房屋（房照号00034525）房屋已打通，经营日日鲜果蔬超市。一审法院认为，本案的争议焦点是合同效力问题。依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鑫宇公司辩称其根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，其并未取得拆迁许可证及拆迁部门的授权，其不具备签订合同的主体资格，且鑫宇公司的性质是盈利单位，实施建筑工程的目的是以盈利为目的，其签订的协议违反法律强制性规定，故该协议书无效。一审法院认为，首先，本案争议房屋回迁行为虽为政府征收，但实质仍是商业行为，鑫宇公司建筑楼房并出售楼房的目的在于盈利。经调查，本案诉争房屋已由政府进行了审批并于2016年3月28日验收。合同签订主体应为鑫宇公司，房屋拆迁的后果应由鑫宇公司承担。其次，鑫宇公司已将张清波房屋拆除，并建设了新的房屋，此种情况下，鑫宇公司以协议书无效进行抗辩，违反了诚实信用原则。张清波与鑫宇公司自愿签订合同，但鑫宇公司却辩称签订的合同无效，鑫宇公司未尽到签订合同应尽的告知及注意义务，鑫宇公司存在过错。鑫宇公司系商业性房屋拆迁行为，其与张清波约定的回迁面积是双方真实意思（鑫宇公司未举证证明签订合同存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形），双方应信守约定，故其反诉理由不成立，双方签订的协议书真实、有效。关于张清波的各项诉讼请求:协议书中约定了回迁后的住宅的面积为100平方米，但未约定回迁房屋具体要求，根据协议书的约定，双方未尽事宜可补充协议另行解决。关于商服，鑫宇公司辩称协议书中约定原址回迁，并未约定具体位置，一审法院认为，依据调查情况及双方举证情况，鑫宇公司开发的海澜小镇一期商服103-1、103-2、103-3号面积符合张清波与鑫宇公司的约定，现海澜小镇一期未出售的商服没有其他可供代替回迁的房屋。张清波与鑫宇公司在协议书中约定了面积、房屋结构及回迁时间，现房屋已具备交付条件，且回迁时间已过（2016年9月11日），不存在法律上或事实上不能履行，故张清波要求鑫宇公司交付海澜小镇103号商服的诉讼请求予以支持。因鑫宇公司原因致诉争商服设立了网签登记，其后果应由鑫宇公司承担，不应影响张清波取得该房屋。关于半地下室问题，张清波主张鑫宇公司赔偿违约金，协议书中约定了“如不能依此户型回迁，则违约方应向守约方支付合同标的20%的违约金”，但双方在合同中并未明确合同标的的价值，张清波未举证证明其违约金的计算依据，故违约金的诉讼请求不予支持，待日后有相关证据可另行主张。关于地下室贬值款，张清波未举证证明其计算依据，不予支持。关于2016年9月11日之后的营业损失及临时安置费，根据《甘南县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金的职工人数，但被征收房屋在房屋征收决定公告发布前实际用于经营且能够提供营业执照和税务登记等证照、手续的，按被征收房屋产权证载明的建筑面积每平方米100.00元的标准计发停产停业损失补偿。非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止，以原非住宅房屋产权证载明的建筑面积为依据，视实际用途和过渡期限，对被征收人按下列标准计发临时安置费：（一）被征收房屋为办公性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米10.00元的标准计发临时安置费；（二）被征收房屋为商服性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米20.00元的标准计发临时安置费；（三）被征收房屋为生产加工性质的，按月以被征收房屋建筑面积每平方米16.00元的标准计发临时安置费。张清波所有的房屋回迁之间系经营羊汤馆及果蔬超市，产权证记载面积为412.73平方米，营业损失按上述标准100元/平方米计算，依张清波主张自2016年9月11日按月计算至进户之日。临时安置费按20.00元/平方米/月自2016年9月11日计算至进户之日。综上，张清波要求交付商服楼、2016年9月11日之后的营业损失、临时安置费的诉讼请求予以支持，其他诉讼请求因证据不足不予支持，鑫宇公司的辩解意见因证据不足不予支持；反诉张清波的反诉意见不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、鑫宇公司于本判决生效后立即将位于甘南镇海澜小镇103-1、103-2、103-3号商服楼交付于张清波；二、鑫宇公司给付张清波自2016年9月11日起计算至进户之日的营业损失（按100.00元/平方米/每月，以月为单位计算,房权证记载面积为412.73平方米）；三、鑫宇公司给付张清波自2016年9月11日起计算至进户之日的临时安置费（按20.00元/平方米/每月，以月为单位计算，房权证记载面积为412.73平方米）；四、驳回张清波的其他诉讼请求；五、驳回鑫宇公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,996.00元，由张清波负担；保全费5,000.00元，由鑫宇公司负担；反诉案件受理费100.00元，由鑫宇公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鑫宇公司与张清波签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照该协议约定履行各自的权利义务。本案争议房屋回迁行为虽为政府征收，但实质仍是商业行为，鑫宇公司建筑楼房并出售楼房的目的在于盈利，且鑫宇公司已将张清波的房屋拆除，并建成了新的房屋，因此房屋拆迁的后果亦应由鑫宇公司承担。现本案诉争房屋已由政府进行了审批并验收，鑫宇公司上诉主张与张清波签订的安置补偿合同无效，违反了诚实信用原则。因诉争房屋已具备交付条件，且回迁时间已过，不存在法律上或事实上不能履行，故一审法院判令鑫宇公司将海澜小镇103-1、103-2、103-3号商服楼交付给张清波，并给付张清波营业损失及临时安置费并无不当。综上所述，鑫宇公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,096.00元，由甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 颖审判员 朱秀萍审判员 周巍巍二〇一七年七月三十一日书记员 吴美玲