（2017）川03民终657号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-31
案件名称
黄小娟与四川省川南高等级公路开发股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄小娟,四川省川南高等级公路开发股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终657号上诉人（原审被告、反诉原告）:黄小娟,女,1972年1月2日出生,汉族,住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：尧庆，四川富邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岚，四川双溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:四川省川南高等级公路开发股份有限公司,住所地四川省成都市武侯区二环路西段90号四川高速大厦11楼。法定代表人：付建，董事长。委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。上诉人黄小娟与被上诉人四川省川南高等级公路开发股份有限公司（以下简称“川南公路股份公司”）房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省自贡市自流井区人民法院作出（2015）自流民初字第3004号民事判决，黄小娟不服，向本院提起上诉，本院以认定事实不清为由，作出（2016）川03民终411号民事裁定，发回自流井区人民法院重审，自流井区人民法院作出（2016）川0302民初2165号民事判决，黄小娟不服，再次向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄小娟的委托诉讼代理人尧庆、李岚，被上诉人川南公路股份公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄小娟的上诉请求：1.依法撤销自流井区人民法院作出的（2016）川0302民初2165号民事判决书；2.依法改判并确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁经营合同》无效并赔偿上诉人经济损失480000.00元的70%，即336000.00元；3.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由为：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁经营合同》，合同约定被上诉人将自己拥有的位于自贡市高新技术开发区丹桂大街中段九鼎百货15楼场地出租给上诉人经营茶坊，上诉人租赁后对场地进行了装修，但是运营期间租赁场地漏水严重，上诉人与被上诉人多次交涉未果。租赁场地不具备消防安全且未办理房屋权属登记，致上诉人无法正常经营茶坊。被上诉人明知出租场地不具备茶坊经营条件而出租给上诉人，存在严重过错，应当赔偿由此给上诉人带来的损失。川南公路股份公司辩称，被上诉人出租的是楼顶而不是房屋，上诉人在楼顶私自搭建临时设施，没有按照合同办理相关手续，与被上诉人无关；按照合同约定，上诉人所有的经营租金及维修费用应由上诉人自行承担；营业执照的办理和消防问题是上诉人自己的问题，与被上诉人无关；上诉人的反诉不能成立，合同有效，上诉人主张的损失也不是客观真实的。原审原告川南公路股份公司向法院起诉，请求判令：被告支付自2015年3月1日起至合同履行期满为止的租金43338.00元，违约金20923.20元，并按每日1‰的标准向原告支付自2015年3月1日起至判决作出之日的滞纳金；本案诉讼费由被告承担。反诉原告黄小娟向法院请求：1.确认原、被告于2013年4月签订的《房屋租赁经营合同》无效；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失480000.00元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2007年4月30日，原告（甲方）与自贡市立丹商贸有限公司丹桂网球俱乐部的负责人林仲宇（乙方）签订《房屋租赁服务合同》，约定原告将位于自贡市自流井区丹桂大街184号办公楼15楼楼顶出租给林仲宇建设网球场及其它配套设施，租期自2007年6月1日起至2012年5月31日止，合同到期后，乙方投入所形成的固定资产无偿归甲方所有。合同签订后，林仲宇在该楼顶修建了网球场，并修建了房屋等设施经营茶坊。2008年9月27日，被告与林仲宇签订《转让及租赁合同》，约定林仲宇将上述楼顶网球俱乐部所属茶坊区域所有相关设施及设备以35000.00元的价格转让给被告，并将相同区域同时租赁给被告经营茶坊。合同签订后，被告对茶坊进行了装修。2013年4月28日，原、被告签订《房屋租赁经营合同》，约定：原告将上述楼顶租赁给被告用做茶坊经营使用；租期自2013年6月1日起至2016年5月31日止；租金按每月2700.00元计算，以后每年在上年的基础上递增5%，每季度前10日内付清下一季度的租金；租赁保证金8000.00元；在租赁经营期间，被告租赁范围内房屋设施的维修及产生的费用由被告自行承担；被告不能按期缴纳租金，应支付当年租金30%的违约金，并按每日1‰支付滞纳金，若两次不能按期缴纳租金，除支付违约金和滞纳金外，原告有权解除合同。合同履行期间，因严重漏水，茶坊无法继续经营，自2015年3月起，茶坊完全停业。被告自2015年3月1日即未再支付租金。庭审中，原被告双方确认，被告于2016年3月通过物业管理公司将租赁场地的钥匙交还给了原告。另查明，原告为自流井区丹桂大街184号九鼎百货13-15层房屋的所有权人。2007年9月26日，原告与四川九鼎集团有限公司开会达成一致意见，约定上述房屋15楼楼顶地面场地由原告使用。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：双方于2013年4月签订的《房屋租赁经营合同》是否有效？对此，该院认为，根据庭审查明的事实，原告向被告出租的是15楼楼顶地面场地，该场地范围内用作茶坊经营的雅间等临时建筑物、设施、设备系原承租人及被告在经营过程中自行搭建、添置的，双方签订的合同虽名为《房屋租赁经营合同》，但其实质为楼顶地面场地租赁，基于此，关于本诉，原告川南公路公司与四川九鼎集团有限公司经商议确认位于自流井区丹桂大街184号九鼎百货15楼楼顶地面场地由原告使用，原告即对该楼顶有占有、使用、收益的权利。被告以租赁合同违反《城市房屋租赁管理办法》第六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，属无效合同的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。原、被告签订的《房屋租赁经营合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，依法成立，并合法有效。双方均应当按合同约定履行各自的义务，被告自2015年3月1日起即未支付租金，属不履行主要合同义务，原告要求其支付租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持，被告于2016年3月交还租赁场地内钥匙的行为应视为向原告交还租赁场地，故租金计算至2016年2月为妥。被告自2008年9月即从林仲宇处转让该茶坊进行经营，至2013年4月与原告签订租赁合同，一直未办理营业执照，茶坊停业的原因按其自述是茶坊漏水导致没有客源，而茶坊并非原告搭建，且合同约定租赁范围内房屋设施的维修及产生的费用由被告自行承担，故原告对其停业不应承担责任。被告停业后并未与原告解除租赁合同，亦未将租赁场地交还原告，被告主张停业后不应当支付租金的抗辩理由不成立，该院不予采纳。同时，考虑原告作为场地出租方，对原承租人及被告自行搭建、无照经营的行为未予制止，采取放任、默许的态度，结合本案实际，对原告主张违约金及滞纳金的请求，该院不予支持。关于反诉，被告以原告对租赁场地不具有所有权和处分权为由，主张双方签订的《房屋租赁经营合同》无效而提起反诉，要求原告赔偿其装修损失，其主张与该院查明的事实不符，反诉理由不成立，对被告的反诉诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，该院判决：1.被告黄小娟于本判决生效之日起十日内支付原告四川省川南高等级公路开发股份有限公司2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金27295.75元（2015年3月1日至2015年5月31日按2835.00元／月计算，2015年6月1日起按2976.75元／月计算，共35295.75元，扣除被告交纳的保证金8000.00元）；2.驳回原告四川省川南高等级公路开发股份有限公司的其他诉讼请求；3.驳回反诉原告黄小娟的反诉请求。在本院二审期间，双方当事人均没有新证据向法庭提交。本院二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三点，一是上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁经营合同》租赁的是场地还是房屋；二是《房屋租赁经营合同》的效力；三是上诉人主张的损失问题。关于《房屋租赁经营合同》的租赁物是场地还是房屋的问题。2007年4月30日，被上诉人川南公路股份公司与案外人自贡市立丹商贸有限公司丹桂网球俱乐部签订了《房屋租赁服务合同》，约定将本案涉案的15楼楼顶出租给自贡市立丹商贸有限公司丹桂网球俱乐部建设网球场及其他配套设施，租赁期满后，自贡市立丹商贸有限公司丹桂网球俱乐部投入形成的固定资产归被上诉人川南公路股份公司所有。合同签订后自贡市立丹商贸有限公司丹桂网球俱乐部投资修建了网球场，并修建了房屋用于经营茶坊。2013年4月28日，上诉人黄小娟与川南公路股份公司签订了《房屋租赁经营合同》，该合同从名称来看，是房屋的租赁，租赁合同标的写的是租赁楼顶给上诉人用做茶房经营使用。合同中双方的权利和义务中约定“被上诉人有权监督租赁期间的财产不受损害，上诉人租赁营业用户的用途应遵照本合同的约定范围从事经营活动；上诉人只能使用被上诉人提供的房屋及场地；租赁范围内的房屋设施的维修及产生的费用由上诉人自行承担。”，由此可以看出，《房屋租赁经营合同》的租赁标的物为楼顶及附属房屋。被上诉人主张双方签订的租赁合同系租赁场地的陈述与事实不符，本院不予采信。关于《房屋租赁经营合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”之规定，本案中租赁房屋属于未经批准建设的临时建筑，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁经营合同》无效，据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，上诉人已经返还房屋，被上诉人川南公路股份公司要求上诉人黄小娟支付房租及违约金的请求，因双方所签合同系无效合同，其主张本院不予支持。关于上诉人黄小娟主张川南公路股份公司应赔偿其损失问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，黄小娟对其受到损失的金额负有举证责任。本案中，黄小娟举示的证据不足以证明其受到损失的大小，其请求被上诉人川南公路股份公司赔偿损失的请求，因举证不能，本院不予支持。综上所述，一审判决对合同效力认识错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2165号民事判决第三项；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2165号民事判决第一项；三、变更四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2165号民事判决第二项为驳回原告四川省川南高等级公路开发股份有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费374.18元，由四川省川南高等级公路开发股份有限公司，一审反诉案件受理费3346.00元由黄小娟负担；二审案件受理费6340.00元，四川省川南高等级公路开发股份有限公司负担1268.00元，黄小娟负担5072.00元。本判决为终审判决。审判长 曾伟贤审判员 周玉萍审判员 陈品强二〇一七年七月三十一日书记员 党若丹 百度搜索“”