（2017）苏0506民初4265号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-27
案件名称
郑仙、王伟卫与唐凤英房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑仙,王伟卫,唐凤英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释：第二条；《中华人民共和国仲裁法》：第二十六条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0506民初4265号原告郑仙，女，1983年12月6日生，汉族，住苏州市吴中区。原告王伟卫，男，1982年10月15日生，汉族，住阜宁县。两原告共同委托代理人管赛龙，江苏苏站律师事务所律师。两原告共同委托代理人李绍一，江苏苏站律师事务所实习律师。被告唐凤英，女，1980年1月1日生，汉族，住苏州市虎丘区。原告郑仙、王伟卫与被告唐凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开进行了审理。原告郑仙、王伟卫诉称，二原告系夫妻关系，2016年3月12日，原、被告及三立房产中介经多次协商签订房屋买卖合同，约定原告以167万元的价格购买被告名下的吴中区新苑村32幢505室房屋（包含车库、阁楼）。原告支付了定金及全部房屋价款，2016年7月18日，双方完成过户手续，2016年8月底被告交付房屋，但却要求原告额外支付价款购买房屋的附属物自行车库（无产权证），并将车库上锁和焊死，导致原告至今无法使用。其合法取得吴中区新苑村32幢505室房屋所有权及相应土地使用权，该自行车车库无独立产权，属于房屋附属物，从属于主物房屋，被告应随房屋一起交付该车库。原告多次要求被告交付车库未果，故请求法院判令被告向原告交付吴中区新苑村32幢505室房屋的自行车车库，并支付违约金10000元。被告唐凤英在提交答辩状期间对管辖权提出异议，其认为双方签订的存量房买卖房屋合同第十六条约定，本合同在履行过程中发生的争议提交苏州仲裁委员会仲裁。而原告已于2016年10月底按照该约定提请苏州仲裁委仲裁，2017年1月20日仲裁开庭审理，因原告证据不足，苏州仲裁委于2017年4月20日出具一份决定书，原告撤销仲裁，该仲裁已生效。另，其出售房屋的价格中不包括自行车库，房屋与车库是分开的，其并未将自行车库出售给原告。故本案应适用存量房买卖合同的仲裁条款来确定管辖，吴中区人民法院对本案无管辖权。经审查查明，2016年3月12日，原、被告及苏州三立房地产服务有限公司签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的苏州市吴中区新苑村32幢505室房屋出卖给原告，建筑面积为103.07平方米，房价为167万元，出让房屋之装修及建筑物中写明：固定装修及家具、家电。同年3月15日，原、被告又签订存量房买卖合同，主要合同条款与上述房屋买卖合同一致，房屋价款填写为162万元，合同第十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由买卖双方当事人协商解决或提请房屋所在地消费者权益保护委员会调解，协商、调解不成的，选择提交苏州仲裁委员会仲裁方式解决。中介人员王文宽均在上述两份合同签名或盖章。同年7月28日，上述房屋过户登记至原告郑仙名下。后双方因交付自行车库等房屋买卖事宜发生争议，俩原告于2016年11月17日向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，其仲裁请求是：1、被申请人唐凤英继续合同的完整履行，将新苑村32幢505室的自行车库使用权移交给申请人郑仙、王伟卫；2、被申请人延期交房，按合同约定每天万分之一支付违约金；3、被申请人退还在交易过程中多收的18000元；4、支付房租损失3500元；5、被申请人支付申请人房屋维修费用6800元；6、被申请人承担全部仲裁费用。2017年4月13日，申请人郑仙、王伟卫向苏州仲裁委员会提交了撤回仲裁申请书，申请撤回仲裁申请。同年4月20日，苏州仲裁委员会作出（2016）苏仲裁字第735号决定书，准许申请人撤回仲裁申请。5月4日，申请人再次向苏州仲裁委员会提交仲裁申请，5月5日，苏州仲裁委员会作出（2017）苏仲不字第036号不予受理通知书，主要内容为：经审理，申请人提出的关于交付自行车库使用权的请求事项，因双方当事人未约定仲裁协议，不符合本会仲裁规则规定的受理条件。根据《中华人民共和国仲裁法》第四条、第十六条和本会《仲裁规则》第五条、第九条的规定，本会对上述争议无管辖权，对申请人提出的仲裁申请，本会不予受理。6月9日，俩原告即向本院提起诉讼。本院组织了双方当事人听证，原告认为，原、被告及中介公司签订的房屋买卖合同并无约定解决争议的管辖条款，此合同是双方当事人的真实意思表示，存量房买卖合同是为了配合行政管理部门而签订的备案合同，其中第十六条是格式合同，其签订时并未注意。合同中虽然没有有关交付自行车库的约定，是因自行车库没有独立的房产证，实际上双方口头明确被告将车库一并出卖给原告，其支付的对价也是包含车库费用的。原告提供了证明人为王文宽的证人证言，主要内容为：三方约定房屋总价为167万元，产证面积103.07平方米，包含一个阁楼，一个独立自行车库以及固定装修和家电家具，因该车库无独立产权及使用权证，故中介未在房屋买卖合同和之后的存量房买卖合同中单独体现。自该合同签约之时起到买卖双方房屋交割之日（8月27日），出卖方唐凤英从未提出此车库不售或需要单独出售。因涉案车库位于吴中区，仲裁机构不予受理后明确告知其向吴中区人民法院起诉。被告认为，签订存量房买卖合同时明确约定了仲裁条款，应当依此确定管辖。并且其未将车库出售给原告，现车库由其亲戚在管理使用。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、存量房买卖合同、不动产权属证书、苏州仲裁委员会决定书、不予受理通知书及听证笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的存量房买卖合同系双方当事人自愿签订，不违反法律规定，应属合法有效。该合同中明确约定在合同履行过程中发生的争议提交苏州仲裁委员会仲裁，该仲裁条款有效，发生合同争议时，当事人应当按照该仲裁条款提请仲裁。事实上，原、被告因自行车库交付问题发生争议后，原告亦选择向苏州仲裁委员会仲裁，提出要求被告交付自行车库等仲裁请求，苏州仲裁委员会予以受理并经开庭审理，原告申请撤回仲裁后仍就此向苏州仲裁委员会申请仲裁，但苏州仲裁委员会以其提出的关于交付自行车库使用权的请求事项未约定仲裁协议为由不予受理。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条规定，当事人概括约定仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。本案中，无论是原告主张被告已将房屋、自行车库一并向其出售，还是被告主张双方并未就车库买卖进行约定，这两种情形均系双方在履行该份房屋买卖合同中发生的争议，属于仲裁事项，不能因书面合同中未对车库作出约定而机械地认为有关自行车库问题与本合同争议无关，况且被告是否应向原告交付自行车库是一个须经审理查明的实体问题，而非程序性问题。争议事项是否属于仲裁事项与争议事项是否体现在书面合同中并非同一概念。合同的订立，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因合同内容没有约定或者约定不明确而发生争议的情形十分普遍，这才需要法院或仲裁机构按照合同条款、交易习惯、诚实信用原则等厘清权利义务关系。既然当事人已通过合意达成有效仲裁协议，即阻却了人民法院对于争议事项的管辖，本案所涉自行车库交付问题亦属于仲裁事项，被告在首次开庭前也对人民法院受理本案提出管辖异议，故本案的争议解决方式为仲裁而非民事诉讼，原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条之规定，裁定如下：驳回原告郑仙、王伟卫的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 肖仁刚二〇一七年七月三十一日书记员 朱 婷 搜索“”