（2017）京02民终6572号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-02
案件名称
吴喜龙与种志新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴喜龙,种志新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6572号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴喜龙，男，1953年3月4日出生。委托诉讼代理人：齐根立，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦红，河北盛誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：种志新，女，1960年1月19日出生。委托诉讼代理人：滑丽钢（种志新之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。上诉人吴喜龙因与被上诉人种志新房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案，径行作出判决。本案现已审理终结。吴喜龙上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，依法改判种志新向吴喜龙支付违约金50000元；2、本案全部诉讼费、保全费由种志新承担。事实和理由：1、一审法院未审查种志新的买房资格，直接认定其有权购买两套房屋，属于认定事实不清；2、吴喜龙从未委托鑫驰亿家房地产经纪有限公司（以下简称鑫驰公司）收取任何钱款，鑫驰公司无权收取种志新的钱款；3、一审法院判决违约金的金额为150000元，数额较大，应予调整。针对吴喜龙的上诉，种志新辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吴喜龙同意一审判决。吴喜龙向一审法院起诉请求：1、解除吴喜龙与种志新于2016年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、种志新给付吴喜龙违约金5万元；3、诉讼费由种志新承担。种志新向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、吴喜龙向种志新赔偿房屋差价损失（损失金额以评估鉴定为准）；3、吴喜龙向种志新支付违约金31万元（按照房价款20%承担）；4、吴喜龙向种志新赔偿中介费损失28850元；5、诉讼费、保全费、鉴定费均由吴喜龙承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，吴喜龙（出卖人，甲方）与种志新（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日与鑫驰公司（居间方，丙方）签订《补充协议》及《居间成交确认书》。其中《北京市存量房屋买卖合同》约定：种志新购买吴喜龙位于北京市大兴区×××号楼3层308、309号房屋，房屋总价款为155万元。房屋已经设定抵押，吴喜龙应于2016年4月30日前办理抵押注销手续。《补充协议》约定：种志新于2016年3月17日向吴喜龙支付定金5万元，种志新首付款于吴喜龙还款当日向吴喜龙支付55万，吴喜龙在签署本协议后40个工作日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2016年4月30日前）将其原贷款一次性还清。在签订本协议后，吴喜龙不将该房屋出售给种志新，或者在签订本协议后，吴喜龙提高房屋交易价格，或者吴喜龙将房屋出售给第三方的情形，均为吴喜龙违约。若吴喜龙违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，吴喜龙收取种志新的定金须双倍返还给种志新外，吴喜龙还应以相当于房屋总价款的20%数额向种志新支付违约金，鑫驰公司收取种志新的费用不予退还，由吴喜龙直接赔付种志新。2016年3月17日，种志新将定金5万元交于鑫驰公司，由鑫驰公司通知吴喜龙领取。种志新另向鑫驰公司支付居间代理费28850元，但种志新当庭提交的证据是鑫驰公司于2016年3月17日开具的《买卖业务预收费专用票据》，不属于正式发票。2016年3月21日，鑫驰公司向吴喜龙发出催告函，要求其领取定金。2016年6月7日，吴喜龙与案外人刘永花、李军签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人刘永花、李军。一审审理过程中，种志新申请鑫驰公司的工作人员桂某作为证人出庭作证。证人桂某当庭陈述：桂某是双方房屋买卖合同协助签单的中介公司工作人员。2016年3月15日，鑫驰公司的业务员敖文琴把买卖双方约到鑫驰公司，当晚双方就签订了合同。种志新说当时只带了2万元定金，剩余的3万元最晚于3月17日晚上过来交，吴喜龙说要一起收这5万元。3月16日上午，敖云琴接到吴喜龙电话说房子卖的太便宜了，不卖了。鑫驰公司将这个情况告知种志新，但种志新坚持买房。3月17日晚上，种志新把5万定金以及2万多中介费就送到了鑫驰公司，桂某通知吴喜龙到鑫驰公司取钱，吴喜龙不同意。之后鑫驰公司给吴喜龙发过催告函和短信，吴喜龙未答复，到现在种志新的5万定金在鑫驰公司。一审审理过程中，吴喜龙与种志新当庭均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。对于双方及鑫驰公司之间签订的《补充协议》，吴喜龙与种志新均同意解除，但因鑫驰公司不是本案当事人，故均不要求在本案中判令解除该补充协议，而由三方协商确认解除。一审审理过程中，种志新申请对涉案房屋的市场价值进行评估鉴定，以确认房屋差价损失，一审法院未予准许。一审法院认为，吴喜龙与种志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方提交的证据及证人桂某证言综合分析，可以判定吴喜龙存在拒不收取定金，不履行相应合同义务的违约行为，其应承担本案违约责任。双方均要求解除房屋买卖合同，一审法院予以确认。种志新要求吴喜龙给付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，但对于违约金数额，一审法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为由吴喜龙一次性支付15万元。种志新主张的赔偿中介费28850元，因其当庭仅提交鑫驰公司开具的《买卖业务预收费专用票据》，未提供正式发票，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。对于种志新申请房屋评估鉴定，要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，一审法院结合本案实际情况综合考虑，在种志新仅支付定金5万元的情况下，一审法院酌情确定的相应违约金数额已足以弥补其实际经济损失，故对其该项诉讼请求不予支持，对其评估申请不予准许。吴喜龙要求种志新给付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年3月判决：一、自判决生效之日起解除吴喜龙与种志新于二○一六年三月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、吴喜龙于判决生效后十日内给付种志新违约金150000元；三、驳回吴喜龙的其他诉讼请求；四、驳回种志新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。吴喜龙对一审法院“经审理查明”的部分事实持有异议，但未向本院提交相应的证据予以反证，故本院对吴喜龙的上述异议，不予采信。一审法院查明事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》、证人证言等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有合同权利、履行相应义务，不得擅自变更和解除合同。综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为：1、种志新是否按照合同约定向吴喜龙支付定金；2、吴喜龙是否存在违约行为。关于种志新是否按照合同约定向吴喜龙支付定金一节。依据吴喜龙、种志新及鑫驰公司于2016年3月15日签订的《补充协议》第二条第一款之约定，种志新应于2016年3月17日向吴喜龙支付定金五万元。现吴喜龙认可种志新于2016年3月17日晚上将上述定金交付给鑫驰公司，但主张其未授权鑫驰公司收取任何钱款。本院经审查，吴喜龙于本案2017年1月9日的一审开庭中陈述双方在签订合同时，种志新对交定金问题有些犹豫，鑫驰公司工作人员提出要求种志新将定金交付给鑫驰公司，由鑫驰公司通知吴喜龙去取该定金；吴喜龙于本案2017年3月2日的一审开庭中亦陈述其于2017年3月16日向鑫驰公司打电话询问过该定金是否到位。据此，足以认定吴喜龙对鑫驰公司有权收取该定金予以认可，故吴喜龙关于“鑫驰公司无权收取定金”之主张，本院不予采信。综上，种志新依据《补充协议》之约定，于2017年3月17日将定金交付给鑫驰公司，并无不当，不存在违约行为。关于吴喜龙是否存在违约行为一节。吴喜龙认可种志新于2017年3月17日将定金交予鑫驰公司，且鑫驰公司于当日晚上向其发送短信，其于2017年3月18日发现该短信。现吴喜龙主张种志新不具备308、309号房屋的购房资质，双方签订的一系列买卖合同违反国家强制性规定。本院经审查，种志新申请购买308、309号房屋的购房资格核验已经初步通过，故关于吴喜龙的该项主张，本院不予采信。另，吴喜龙主张，桂某未参与房屋买卖的过程，无作证资格。本院经审查，桂某系鑫驰公司的工作人员，其出庭作证系代表鑫驰公司，属于职务行为，故关于吴喜龙的该项主张，本院亦不予采信。一审法院综合证人证言和《催告函》等其它证据，认定吴喜龙存在拒绝收取定金，不履行相应合同义务的行为，并综合合同的履行情况，酌定其承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴喜龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19673元，由吴喜龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 顾国增审判员 刘丽杰审判员 王艳芳二〇一七年七月三十一日书记员 宋 佳 关注公众号“”