（2017）冀0102民初4476号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-04
案件名称
石家庄深科物业服务有限公司与杨代彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石家庄深科物业服务有限公司,杨代彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百八十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初4476号原告：石家庄深科物业服务有���公司,住所地河北省石家庄市长安区石纺路3号深科物业。法定代表人：相博怀，该公司总裁。委托代理人：王建新，该公司经理。委托代理人：马伟刚，该公司法律事务部主任。被告：杨代彬，男，1957年11月10日出生，回族，住石家庄市长安区。原告石家庄深科物业服务有限公司（以下简称“深科物业”）与被告杨代彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法由审判员牛艳梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深科物业的委托代理人王建新、马伟刚，被告杨代彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深科物业诉称，我公司与石家庄元康商贸有限公司（以下简称“元康公司”）于2014年8月15日签订了石纺厂生活区物业服务委托合同。我公司按照物业服务合同约定履行了义务��为小区居民提供物业服务，但被告不交纳物业服务费444.6元、延期付款利息803.1元。我公司在为小区住户提供物业服务的同时，接受中电投石家庄供热有限公司的委托代收代缴2016年-2017年居民冬季采暖费。我公司在被告未按期缴纳采暖费的情况下，为了保证大多数居民冬季采暖，垫付了应该由被告缴纳的采暖费1404.2元、延期付款利息505.5元。后经我公司多次催要，被告拒不缴纳并拖欠至今。被告的欠款行为侵犯了我公司的合法权益。请求人民法院依法判令：被告给付拖欠的物业服务费444.6元、延期付款利息803.1元，采暖费1404.2元、延期付款利息505.5元，合计3157.4元；本案的全部诉讼费用由被告承担。被告杨代彬辩称，第一，原告“管理”石纺小区不合法。原告提交了其与元康公司签订的物业管理合同，是无效合同，对业主不具有约束力。元康公司不承认接收���石纺小区，也就否认了原告的合法性，所以原告必须拿出元康公司接收石纺生活区的直接证据，否则，原告就是非法的。元康公司与石纺小区无任何关系，不能代表业主签订任何合同。涉案的物业合同侵害了业主的权利，属于无效合同。另外，物业公司管理住宅物业必须招标，而原告管理石纺小区不符合该强制性规定。并且，原告管理石纺小区未经任何业主同意。第二，原告主体不适格。第三，原告将物业费和采暖费捆绑收取不合法。第四，原告一直在侵害业主权利。比如，不及时清运垃圾，砍树却不种树等等。第五，原告索要巨额的滞纳金如同抢劫。另外，原告强行要求物业费捆绑采暖费，不符合法律规定。我们小区的暖气是串联的。我家的暖气一个屋子两年不热，原告一直不给维修，要采暖费不合理。经审理查明，2014年2月18日，石家庄市工商行政��理局企业注册分局出具证明，主要内容如下：“经查，石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司（改制），法定代表人由马如猛变更为王三龙。……”。2014年8月15日，原告深科物业与元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》，主要内容如下：“开发建设单位（甲方）：石家庄元康商贸有限公司，物业服务企业（乙方）：石家庄深科物业服务有限公司。……第一部分物业项目基本情况。……名称：石纺厂生活区，类型：多层、小高层住宅，坐落位置：东至建设大街以西、南至石纺路、西至石纺厂围墙、北至北二环，总建筑面积：203000㎡。……第四部分物业服务期限第四条本合同期限自交接之日起五年期限。第五部分物业服务费用第五条本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用物业公司按服务顺序收取，由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.50元/月/㎡（原厂在册职工执行0.3元/月/㎡）；……”。2016年4月19日，中电投石家庄供热有限公司与原告深科物业签订了《2015-2016采暖期运行费协议》，主要内容如下：“甲方：中电投石家庄供热有限公司，乙方：石家庄深科物业服务有限公司。……一、乙方高温水交换站位于石纺路3号，负责其所供区域214684.85平方米的供热管理工作，并负责收取采暖费，须在规定的时间前全部交清。……五、乙方应当按照市物价局确定的采暖费标准收费，因改变收费标准而造成的一切后果由乙方自行承担。……”。2016年6月22日，石家庄市长安区园林局同意对涉案石纺小区宿舍内的33棵枯死树木伐除。2016年11月15日，石家庄市长安区园林局同意对涉案石纺小区宿舍内的枯病树木进行合理修剪。2017年7月10日，石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明，主要内容如下：“2016年11月17日至2017年春节前因治理雾霾天气，石家庄市进行了‘利剑斩污’行动，大力治理环境污染活动，控制污染排放，致使石纺小区生活垃圾不能及时外运，此现象发生后，深科物业积极向我居委会进行了汇报，联系长安区环境卫生队沟通协调此事，并于春节前进行了解决，保证小区度过了一个祥和快乐的春节”。2015年4月1日至2016年12月31日期间，被告杨代彬共欠物业费446.8元（房屋面积：70.92㎡，收费标准：0.3元/月/㎡）。2016-2017年度，被告杨代彬共欠采暖费1404.2元。被告杨代彬称，原告未及时清理垃圾、砍伐树木、破坏绿化带、未及时修护坑坑洼洼的道路、小区内私搭乱建，并称，民生关注栏目对原告破坏绿化带划定车位扰民一事进行了报道。被告杨代彬称，石纺小区的暖气是串联的，其家一个屋子的��气两年不热，原告深科物业一直不给维修，收取采暖费不合理。以上事实，有当事人的陈述、物业服务委托合同、采暖期运行费协议、证明、情况说明、园林局的登记表、欠费明细、票据及庭审笔录等在卷，予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告深科物业与石家庄纺织厂改制后的元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》，并为石纺厂生活区提供了物业服务，被告杨代彬作为业主享受了此物业服务应支付相应物业费。关于被告杨代彬所称原告深科物业不及时清运垃圾的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明，证明2016年11月17日至2017年春节前因治理雾霾天气，石家庄市进行了‘利剑斩污’行动，大力治理环境污染活动，控制污染排放，致使石纺小区生活垃圾不能及时外运，被告杨代彬仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告杨代彬所称原告深科物业砍树却不种树的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区园林局批准其修剪、伐除枯死树木的登记表，证明了伐树的缘由，被告杨代彬仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告杨代彬所称原告深科物业对石纺小区其他公共利益的侵权行为，非本案审理范围，本院不予处理。据此，被告杨代彬应当按照房屋面积：70.92㎡和收费标准：0.3元/月/㎡，交纳物业费446.8元。原告深科物业主张被告杨代彬交纳物业费444.6元符合法律规定，本院予以支持。关于采暖费，中电投石家庄供热有限公司与原告深科物业签订了《2015-2016采暖期运行费协议》，由原告深科物业代收石纺小区的物业费，且原告深科物��提交的发票可以证实其已经向中电投石家庄供热有限公司代为交纳石纺小区的采暖费。被告杨代彬虽称，石纺小区的暖气是串联的，其家一个屋子的暖气两年不热，但未提交证据予以证实，本院不予采信。据此，被告杨代彬应当交纳采暖费1404.2元。关于物业费和采暖费的延期付款利息损失，原、被告之间没有合同约定，原告深科物业要求给付延期付款利息损失的主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《石家庄市供热用热条例》第三十四条之规定，判决如下：一、被告杨代彬于本判决生效后十日内给付原告石家庄深科物业服务有限公司物业费444.6元、采暖费1404.2元。二、驳回原告石家庄深科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨代彬负担15元、原告石家庄深科物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 牛艳梅二〇一七年七月三十一日书记员 何 琪 搜索“”