（2016）浙0481民初2026号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-29

案件名称

海宁瑞星皮革有限公司与海宁瑞合皮革有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海宁市人民法院

所属地区

海宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海宁瑞星皮革有限公司,海宁瑞合皮革有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

浙江省海宁市人民法院民事判决书（2016）浙0481民初2026号原告：海宁瑞星皮革有限公司。住所地：海宁市海宁经济开发区施带路**号。组织机构代码75906303－1。法定代表人：陈淑英，董事长。委托诉讼代理人：张爱国，浙江紫薇律师事务所律师。被告：海宁瑞合皮革有限公司。住所地：海宁经济开发区施带路**号。组织机构代码55616116-8。法定代表人：薛珠英，董事长。委托诉讼代理人：翟俊萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：周水霖，浙江泰豪律师事务所律师。原告海宁瑞星皮革有限公司（以下简称瑞星公司）与被告海宁瑞合皮革有限公司（以下简称瑞合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，因本案需以另一案的审理为依据，本案中止审理。本案于2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张爱国，被告委托诉讼代理人翟俊萍、周水霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞星公司向本院提出诉讼请求：1、判令瑞合公司支付租金4102551元（暂计算至2016年3月，此后应继续计算至实际交还租赁物止）；2、瑞合公司支付违约金1844156元；3、瑞合公司立即腾退所占用的六车间、九车间及相应仓储场地、办公室三间、宿舍三间及返还生产线、设施设备等租赁物。审理中，瑞星公司变更诉讼请求为：1、判令瑞合公司支付租金3488999元（自2014年4月1日计算至2016年2月28日，共计23个月，其中设备和生产场地租金为143333元每月*23个月=3296659元、办公室为404平方米*20*23=185840元、宿舍为1*100*23+2*21*100=6500元），此后应参照约定租金计算方法赔偿原告占用租赁物的损失，计算至实际交还租赁物止；2、瑞合公司支付违约金1844156元；3、瑞合公司立即腾退所占用的六车间、九车间、办公室三间（404平方米）、宿舍一间。事实与理由：双方曾签订租赁合同，约定瑞星公司将生产线、设备、场地、锅炉、办公用房等租赁给瑞合公司，双方约定了租金、期限、违约责任等。之后，瑞星公司依约交付租赁物，瑞合公司付清了至2013年底的租金。2014年3月，瑞合公司擅自停产至今，除同年退还21间宿舍外，一直占用生产线、设施设备、场地和办公用房。瑞合公司拖欠2014年、2015年全年和2016年第一季度租金4102551元（其中场地143333元*27个月=3869991元、办公用房404*20*27月=218160元、宿舍24*100*3月+3*100*24月=14400元），上述拖欠行为明显系根本违约，原告有权解除合同并要求立即腾退和返还租赁物。瑞合公司辩称，原告起诉不符合事实，租赁合同已经解除，瑞星公司也已退还瑞合公司多交的租金，因此不存在欠租金的问题；瑞星公司已向政府申请关停损失，不存在租赁以及损失的问题，瑞星公司的诉讼也已超过诉讼时效。原告提供的证据及被告的质证意见：1、租赁合同二份、资产移交清单一份。证明双方租赁合同约定的租期、设备、场地、租金、违约金等。经质证，瑞合公司对真实性没有异议，但认为因合同已解除，湿法车间、干法车间作为租赁物已经不存在。2、照片三页。证明瑞星公司张贴通知腾退租赁物的事实。经质证，瑞合公司对真实性有异议，认为未通知到瑞合公司，也没有看到过。3、通知书一份。证明瑞星公司通知瑞合公司腾退租赁物。经质证，瑞合公司对真实性有异议，认为未通知到瑞合公司，也没有看到过。被告提交的证据及原告的质证意见：补充协议一份。证明瑞星公司出租的干法线已经于2013年交付给瑞合公司改造，所以该干法线2014年已经不存在了，也不存在交租金的情况，分配残值的时间现未成就。经质证，瑞星公司对真实性没有异议，认为瑞星公司诉请中没有要求返回干法线，关于残值分配问题与本案无关。经被告申请，本院向正泰联合资产评估有限公司调取《关于海宁瑞星皮革有限公司制革前道关停的评估报告》、情况说明各一份，载明：评估对象为瑞星公司因前道制革业务关停而涉及的资产，评估范围为瑞星公司前道制革的生产设备及设施；评估基准日为2014年3月30日；其中六车间二层移膜设备评估价值为3436555元，九车间二层移膜设备评估价值为7858274元，六车间底层面积8327.06平方米租金补偿为2238313元。评估报告落款日期为2015年12月31日。经质证，瑞星公司对真实性无异议；瑞合公司对真实性无异议，认为本案有关的两条干法线、湿法线，已经向政府申请关停赔偿，政府已经予以赔偿，即已经不存在租赁情况。本院审查后认为，对瑞星公司提交的证据1及瑞合公司提交的证据，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以认定，至于待证目的，本院将结合案件事实、证据作综合判断。对瑞星公司提交的证据2、3，被告所提异议成立，瑞星公司未举证证明其已向瑞合公司送达，本院不予认定。对评估报告及说明，双方未提出实质性异议，本院予以认定。综合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2009年12月29日，双方签订租赁合同一份，约定：瑞合公司租赁瑞星公司的生产线、实验室、生产办公场地、宿舍等设施，用于合法生产。双方约定了其他的权利义务。2011年，双方又签订租赁合同一份，约定：租赁标的为：1、生产设备，包括干法一线、干法二线、干法回收塔、PU湿法线，以及其他配套设施设备，包括验纸机、锅炉等；2、试验设备，瑞星公司所提供部分PU试验设备（详见附件清单）；3、场地：瑞星公司六车间一楼（不含品管部隔间）、九车间（瑞合公司场地使用不能影响瑞星公司湿法线生产）以及相应仓储场地，包括煤料堆放场地、化料和原料堆放场地；4、办公室及宿舍，租赁物详见附件1。瑞星公司应保证瑞合公司生产经营所需水、电、汽正常供应，政府强制停电、自然灾害等不可抗力因素除外。租赁期限自2012年1月1日至2018年4月30日止。瑞合公司支付30万元作为保证金。瑞星公司未按约定提供场地或水、电、汽等设施或条件（因相关部门的原因导致除外）致使瑞合公司不能正常使用的，应减收相应租金。合同一方因自身原因需提前解除合同的，应提前至少6个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。协议不成时，单方解除合同应向对方支付违约金及相应损失，违约金按尚未执行的租赁期限应交租金总额的50%计算。前合同作废，如本合同与前合同存在争议的，以本合同为准。2012年12月12日，双方签订补充协议一份，载明：对租赁合同中第一条第1点进行补充如下：其中现有瑞星公司六车间第一条生产线作价100万元，交由瑞合公司投入资金进行整改处置（可整改或出售重置）。瑞合公司对六车间第一条生产线整理处置，瑞星公司有权参与整理投入。因瑞星公司不遵守双方约定而导致瑞合公司无法正常经营的情况除外，在2018年4月30日前，瑞合公司若想出售第一条生产线，该生产设备按市场价出售或由瑞星公司按市场价回收，双方按投入比例分配残值。2018年5月1日后，第一条生产线归瑞合公司所有。此外，双方还另行签订补充协议一份，载明：对租赁合同中第一条第1点进行补充如下：其中现有瑞星公司六车间第二、三、四条共三条生产线及干法回收塔作价100万元，交由瑞合公司投入资金进行整改处置（可整改或出售重置）。瑞合公司对六车间第二、三、四生产线及干法回收塔整理处置。租金从设备改造完成投入使用后开始计算。待合同终止时，该部分设备按市场价出售或由瑞星公司按市场价回收，双方按投入比例分配残值。2014年3月，因行政机关要求前道关停和拆除烟囱，瑞星公司未向瑞合公司提供生产所需条件，瑞合公司停产。2014年4月，瑞星公司退还瑞合公司缴纳的10万元及30万元保证金。之后瑞合公司交还了部分宿舍，至今仍有1间宿舍未归还，办公用房404平方米未归还；六车间仍由瑞合公司存放机器设备。审理中，双方确认，瑞合公司租金付至2014年3月。本院认为，2014年3月，因瑞星公司未按约提供瑞合公司生产所需条件，瑞合公司停产。之后瑞星公司退还瑞合公司相关费用，可视为瑞星公司主张解除合同，审理中，瑞合公司也认为合同已解除。因此，本院确认双方租赁合同已于当时解除。合同解除后，因瑞合公司未退还宿舍、办公室、六车间，应支付按租金标准计算的租赁物占有使用费。审理中，瑞合公司对瑞星公司主张的办公室费用及宿舍费用无异议，本院予以确认。双方对九车间归还时间存在争议，瑞合公司认为已于2014年4月归还，瑞星公司认为直至2017年5月21日才归还生产线，九车间场地至今未归还。本院认为，瑞合公司的主张成立，理由如下。首先，瑞合公司停产后六车间仍存放着瑞合公司设备，但九车间与六车间不同，九车间湿法线除个别零件属瑞合公司添加外主体部分属瑞星公司所有，双方合同解除后，瑞合公司没有再占有或使用九车间场地的必要。第二，租赁合同载明“九车间（乙方场地使用不能影响甲方湿法线生产）……”，意即，九车间由双方共用，瑞星公司在租赁期间仍使用湿法线生产，因此瑞合公司并未独占使用九车间，瑞星公司也随时可以使用九车间，在瑞合公司停产并解散员工后，瑞合公司实际也不可能再占有九车间。第三，海宁正泰联合资产评估有限公司出具的《关于海宁瑞星皮革有限公司制革前道关停的评估报告》落款日期虽为2015年12月31日，但评估基准日确定为2014年3月30日，表明瑞星公司自2014年3月30日开始因制革前道关停可从政府处就设备关停获得相应补偿。综上，在双方合同解除后，九车间应确认为由瑞星公司使用，瑞合公司也不应支付相应费用。关于六车间占有使用费的计算标准，双方合同中仅约定包括六车间、九车间场地及相应设备的全部租金为每月143333元，未具体区分六车间、九车间的费用比例，审理中，多次征求双方意见，双方也无法就六车间、九车间每月的租金达成一致。综合考虑六车间载明的建筑面积为二层16654.11平方米（瑞合公司租赁其中一层）、设备为干法两条生产线及其他设备，九车间载明的建筑面积为4530.62平方米、设备为湿法线及其他设备，本院酌定六车间、九车间的租金比例为2：1，即六车间每月租金为95555.3元。至于瑞合公司主张的因合同约定的租赁物不存在，不应支付租金的意见，因双方合同约定的租金包括设备、场地等，无法区分租金是因设备或场地产生，以及瑞合公司在租赁期间虽在改造生产线，但仍按合同约定数额支付租金的事实，表明瑞合公司同意只要瑞合公司仍占有六车间场地，即应按合同约定的标准计算租金，而不论原设备是否存在。本案中，瑞星公司主张租赁物占用费损失，但瑞星公司因制革前道关停可获得经济补偿，其中涉及六车间底层面积8327.06平方米可获得两年租金补偿2238313元。因瑞星公司的租赁物占用损失实际已获得了补偿，故瑞星公司主张的相应时间范围的损失已不存在。根据双方合同约定瑞星公司在合同解除后两年内可获得租赁物占用费为2293327.20元（95555.3元*24个月）。因此，计算至2016年3月底，瑞合公司尚应支付的六车间占用费损失为55014.2元（2293327.20元-2238313）。至于瑞星公司主张的违约金1844156元，因瑞星公司未按约提供生产条件致使瑞合公司停产，双方合同也已于当时解除，瑞星公司要求瑞合公司承担违约金，于法无据，本院不予支持。双方合同已终止，瑞合公司应及时返还租赁物，故对瑞星公司主张的要求瑞合公司腾退六车间、办公室三间（404平方米）、宿舍一间的诉讼请求，本院予以支持。其中的九车间，因合同解除瑞合公司不再占用，故对瑞合公司主张的腾退九车间的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海宁瑞合皮革有限公司于判决生效之日起十日内支付海宁瑞星皮革有限公司因占有租赁物造成的损失（计算至2016年3月底的六车间、办公室、宿舍损失分别为55014.2元、193920元、6600元，此后损失分别以六车间、办公室、宿舍每月95555.3元、8080元、100元计算至实际腾退之日止）。二、被告海宁瑞合皮革有限公司于判决生效之日起十日内腾退所占用的六车间、404平方米办公室、一间宿舍。三、驳回原告海宁瑞星皮革有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49132元，由原告海宁瑞星皮革有限公司负担39132元，由被告海宁瑞合皮革有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　周群新代理审判员　　裴智俊人民陪审员　　邬伟良二〇一七年七月三十一日书　记　员　　于　洪附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。搜索“”