（2016）川0108民初4918号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-12-06

案件名称

原告金杰和被告郭承松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市成华区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金杰,郭承松

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0108民初4918号原告金杰。委托代理人贺晓薇，四川公生明律师事务所律师，一般授权。委托代理人于健，四川公生明律师事务所律师，一般授权。被告郭承松。委托代理人杜勇，顶泰律师事务所律师，特别授权。原告金杰和被告郭承松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法适用普通程序，由审判员仲曦阳担任审判长，与人民陪审员雷代华、蒋润丽组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理，原告金杰的委托代理人贺晓薇和被告郭承松的代理人杜勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金杰诉称：原被告双方于2014年11月8号签订《“魅力新天地”物业租赁经营合同》及《补充协议》，原告将成都市成华区保和乡胜利村5.6组地块XX号物业出租给被告，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日。被告承租物业后，未按照合同约定时间足额支付租金，经原告多次催收，仍拒不履行合同义务。被告的违约行为已达到合同约定的解除条件，原告遂于2016年7月28日向被告致函解除《物业租赁合同》及《补充协议》。被告拖欠租金的行为已对被告造成了严重经济损失及不良影响，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金246483.87元；2、被告向原告支付逾期支付租金、履约保证金的违约金41850.23元（暂计至起诉日，最终金额应算至被告实际支付之日）；3、被告向原告支付合同解除违约金64934.4元；4、判令被告向原告支付免租期租金97401.6元；5、判令被告向原告支付律师费46072元；6、判令被告支付物业费、垃圾费、电费、水费共计50239.87元（以物业公司实际收取为准）；7、判令被告承担本案诉讼费（以法院收取金额为准）。被告郭承松辩称：关于第一项诉讼请求，对于租金被告因支付到2016年3月，在3月原告终止了合同，在立案时间为2016年8月25日，租金时效为一年，在2016年8月2日支付，根据应该20个工作日，第一起租金应该予以支持，2015年9月1日至2016年3月28日的租金不应该支持。支付的时间应该在8月初，他们的起诉时间在8月25日，关于第二、三项诉讼请求，均属于违约金，违约金过高，请求削减；第四项属于商业风险，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据；第五项律师费不是必要的费用，但是要结合代理合同和发票及其支付凭证综合评定；第六项，结合票据能够支付到2016年3月，对于具体金额在庭审中予以确认。经审理查明：2014年11月8日，原告金杰作为甲方和被告郭承松（乙方）签订《“魅力新天地”物业租赁经营合同》，约定租赁物业信息、违约责任等内容：2.1租赁物业位于成都市成华区保和乡胜利村5.6组地块万科魅力六期三层301号；5.1该物业租金，乙方承租三层301号物业建筑面积405.84平方米，租金标准80元/㎡/月，月租金总额32467.20元/月，日租金总额1067.41元/日；5.2租金递增：自租约年第叁年起，每年在上一租约年的租金金额上递增5%；5.3租金的支付方式：租金采取先付租金后使用的方式支付，乙方按每6个月为一个支付期提前20个工作日向甲方支付租金；5.4支付时间：5.4.1第一期租金的支付时间：交房前一个月内，甲方通知乙方交纳第一期租金，乙方收到该通知后三日内向甲方付清第一期租金¥194803.20元，5.4.2后续租金的支付时间：从第二个支付期起（含第二个支付期），乙方须在本支付期到期前20（含本数）个工作日向甲方支付下一期租金；6.1履约保证金：在本合同签订当日，乙方应以现金形式或银行转账形式一次性向甲方交纳履约保证金。履约保证金的金额为32467.20元（相当于该物业壹个月的租金）。租赁期限届满后三个月内或本合同提前终止后三个月内，扣除依据本合同应当扣除的金额后，由甲方无息退还;6.3因甲方根据本合同约定扣划乙方履约保证金后，乙方应在该等情况发生之日起15日内对履约保证金进行补足。逾期不补足的，甲方有权要求乙方按前述情况发生时租约年年租金总额的20%承担违约金，此时视为乙方根本性违约，甲方同时有权单方解除本合同，并不退还剩余部分履约保证金；8.1.3乙方应按甲方（或物业管理部门）要求的期限结算交纳上一月水、电、天然气等费用；8.2.1物业费的缴费标准，按照乙方使用该物业期间物业公司的实际收取标准，从物业交付之日起计算。该物业费由甲方指定人员代收代缴；8.2.3乙方应在每月20日前将该物业当月的物业费交纳至甲方指定地点，由甲方出具代收收据；15.2乙方单方面终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致合同无法履行的，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失。15.5乙方迟延支付租金、水、电费、物业费或其他任何费用，甲方有权按照每逾期一日按应支付金额的0.5‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付任何一项费用累计3次或累计达30日的，甲方可解除本合同，要求乙方在期限内办理，并要求乙方按照本合同15.2条的约定支付违约金。15.15甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、调查取证等费用），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。2014年11月13日，原告金杰（甲方）与被告郭承松（乙方）就2014年11月8日签订的《魅力新天地物业租赁经营合同》签订《补充协议》约定：1、甲乙双方约定，租赁期限为伍年，自2014年12月1日至2019年11月30日，其中装修免租期为叁个月，自2014年12月1日起至2015年2月28日止，即甲乙双方将早于主合同约定的交房日办理物业交付，装修免租期具体起始日以双方办理物业交付手续明确为准。2、在装修免租期内，甲方给予乙方免于支付物业租金的优惠，但主合同及补充协议、附件等规定的其他义务及费用乙方仍需履行和支付，包括但不限于装修免租期期间的因乙方使用产生的水费、电费、燃气费、物业费、垃圾处理费及其他费用等，租金递增以租赁期限起始日进行计算。如因乙方原因导致合同提前终止或解除时，乙方须据实支付装修免租期间的全额租金。2016年7月28日，原告金杰通过顺丰速运向被告郭承松寄送《关于解除租赁合同的函》：自贵我双方签订租赁合同以来，贵方逾期向我方支付租金的时间及累计次数达到我方行使解除权的条件，故我方现通知贵方：于即日解除贵我双方于2014年11月8日签订的《魅力新天地物业租赁经营合同》及补充协议。庭审中，原告自认在发出合同解除通知后20日后即2016年8月18日收回物业。另查明，万科魅力之城物业服务中心出具的收费通知单载明，06A01-01-0301UFO烤吧郭承松先生2016年1月1日至2016年8月18日的物业费用商业电表一，商业动力电，商业水表，商业物业服务费，商业垃圾处理费合计50239.87元。还查明，原告为向被告催讨租金支付律师代理费46072元。另查明，被告于2014年12月2日支付原告履约保证金32467.2元；于2014年12月2日支付原告2015年3月1日至2015年8月31日的租金194803.2元；于2015年12月31日支付原告2015年9月的租金32467.2元；于2016年1月22日支付原告2015年10月1日至2015年12月31日租金97401.6元。庭审中，双方均认可被告郭承松已支付租金至2015年12月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了《魅力新天地物业租赁经营合同》、《补充协议》、《关于解除租赁合同的函》及邮寄快递回单、物业公司收费通知单、委托代理合同、代理费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1，关于被告辩称2016年7月28日，原告金杰通过顺丰速运向被告郭承松寄送《关于解除租赁合同的函》的快递单上并没有被告签名，不能证明该通知已送达被告的意见，本院认为，原被告签订的《租赁合同》中对双方文件、通知等信函送达明确约定了送达地址，同时约定了快递公司出具的投送收据，作为有效送达证明。原告出具的快递单显示的的收件人为被告，收件人地址为双方合同约定的地址，故本院认定2016年7月28日，原告金杰通过顺丰速运向被告郭承松寄送《关于解除租赁合同的函》有效送达。2、被告为证明案涉租赁合同于2016年3月28日解除申请其两名员工出庭作证，原告质证意见为被告申请的证人无法证实其身份，无有效证据证明系其店内员工，该证人证言无法达到其证明目的，本院对于原告的质证意见予以采信。本院认为，原被告双方于2014年11月8日、2014年11月3日签订的《“魅力新天地”物业租赁经营合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应受其约束。被告在合同履行过程中，存在多次逾期支付租金和拖欠租金行为，原告有权根据《魅力新天地物业租赁经营合同》的约定解除合同。原告于2016年7月28日向被告郭承松寄送《关于解除租赁合同的函》的行为符合合同约定，本院确认原被签订的《“魅力新天地”物业租赁经营合同》及补充协议于2016年7月28日解除。因原被告双方均认可被告郭承松租金仅支付至2015年12月31日且原告自认于2016年8月18日收回物业。故被告应当向原告支付截至合同解除之日即2016年7月28日欠付的租金225135.58元。以及2016年7月28日至2016年7月29日至2016年8月18日的房屋占用费21348.2元共计246483.78元。关于原告主张的被告支付逾期支付履约保证金的违约金和逾期支付租金的违约金，因双方签订的租赁合同对违约金的计算方式有明确约定，该约定未违反法律强制性规定，本院予以认可。故被告应当按照每逾期一日按应支付金额的0.5‰的方式向甲方支付违约金。在合同履行过程中，被告从2014年12月2日至2016年1月22日期间分期向原告支付了履约保证金和部分租金，但支付均有逾期。原告要求被告支付该部分逾期支付违约金共计18636.18元，其计算金额符合合同约定，本院予以支持。另外，按照合同约定，被告在2015年8月4日应支付租金为194803.2元，实际支付为129868.8元，未支付为64934.4元。故该部分逾期违约金应从2015年8月4日起算。此外，按照合同约定，2016年1月28日，被告应向原告支付从2016年3月1日起至2016年8月31日的租金194803.2元，该部分租金被告未按照合同约定履行，原告主张被告应从2016年1月28日按照合同约定支付违约金的请求，本院予以支持。同时，原告自认合同已于2016年7月28日解除，故原告自愿将违约金计算基数调整为159756.41元，系其对自己权利的放弃，本院予以认可。关于免租期租金，因双方签订的租赁合同明确约定，如因乙方（被告）原因导致合同提前终止或解除时，乙方（被告）须据实支付装修免租期间的全额租金。故本院对于原告主张的要求被告支付免租期租金共计97401.6元的请求予以支持。关于合同解除损失赔偿金，虽然双方签订的租赁合同有明确约定，但双方同时又约定了逾期付款违约金，以及通过加收免租期租金，不退还履约保证金等方式承担违约责任，违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对违约方的惩罚性。租赁合同通过加收免租期租金，不退还履约保证金体现了对违约方的惩罚性，如再加收合同解除损失赔偿金，过分加重了被告的违约责任，故本院对原告主张的要求被告支付合同解除损失赔偿金的请求不予支持。关于原告要求被告支付律师费及物业费、垃圾费、电费、水费的请求，原告提供了律师费发票、物业收费通知单证明，且合同有明确约定，同时，被告未提供证据反驳，本院予以支持。至于被告辩称的部分租金债务已经超过诉讼时效的问题，本院认为，本案租赁合同项下租金支付时分期支付，属于分期履行债务，分期履行债务的诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算，故原告向被告主张租金的请求未过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十条六，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付租金及房屋占用费246483.78元。二、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付免租期租金97401.6元。三、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付迟延支付租金及履约保证金的违约金18636.18元。四、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付从2015年8月4日起欠付的部分租金的违约金（违约金计算方法：以64934.4元为基数，按照每日0.5‰的的标准从2015年8月4日计算至实际付清之日止）。五、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付从2016年1月28日起欠付的部分租金的违约金（违约金计算方法：以159756.41元为基数，按照每日0.5‰的的标准从2016年1月28日计算至实际付清之日止）。六、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付律师费46072元。七、被告郭承松于本判决生效之日起十日内向原告金杰支付物业费、垃圾费、电费、水费共计50239.87元。八、驳回原告金杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9270元，由被告郭承松承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　仲曦阳人民陪审员　　蒋润丽人民陪审员　　雷代华二〇一七年七月三十一日书　记　员　　张智升 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