（2017）赣0924民初535号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-08-14

案件名称

谌仁贵、杨成伟等与陈利明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宜丰县人民法院

所属地区

宜丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谌仁贵,杨成伟,陈利明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江西省宜丰县人民法院民事判决书（2017）赣0924民初535号原告谌仁贵，男，1964年1月4日出生，汉族，高安市人，住宜丰县。原告杨成伟，男，1972年10月15日出生，汉族，湖南省溆浦县人，住宜丰县。委托代理人刘田姑，女，1975年8月9日出生，汉族，湖南省隆回县人，住宜丰县，系杨成伟之妻。两原告共同委托代理人邹文君，宜丰县法律援助中心主任。被告陈利明，男，1977年1月9日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县，现住宜丰县。原告谌仁贵、杨成伟与被告陈利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谌仁贵、原告杨成伟的委托代理人刘田姑、两原告共同委托代理人邹文君、被告陈利明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌仁贵、杨成伟诉称，2014年10月7日被告将宜丰县工业园七彩光电公司旁边的四间店面租赁给原告经营，租赁期2014年11月16日至2023年11月16日，并就其他相关事宜一起达成协议，原告预交了第一年租赁费6.8万元后进行装修并经营，2014年11月8日交押金5万元。原告租赁至2015年10月，店面就断断续续发生停水停电的现象，造成经营困难并发生融化冷制品、损坏啤酒饮料等损失上万元，要求被告解决未果；至2015年12月底店面全部停水停电，要求被告解决未果，随后，七彩光电公司张贴公告要求重新签订租赁合同，原告才知被告不是店主，原告要求被告解决好与七彩光电公司的关系和停水停电问题，被告屡屡口头答应却不解决问题，造成原告停业并损失十来万元，原告为避免损失扩大，于2016年搬迁他处经营，要求被告退还押金，被告不肯，并继续欺骗原告称该店面还可以按约经营，不久就被法院查封。原告认为，被告隐瞒真实情况将自己无处置权的店面租赁给原告经营是欺诈行为，发生问题后又不能履行相关义务、解决问题，造成租赁合同实际无法履行，事实上租赁合同也是一个无效合同，不管合同是无法履行还是合同无效，被告都应当退还押金5万元。由于被告欺诈原告、不能履行合同义务造成原告损失巨大，原告保留赔偿损失的请求权。现诉至法院，要求判决解除双方的房屋租赁合同，被告退还租赁合同押金5万元，承担本案诉讼费。被告陈利明辩称，我不同意原告请求。两年被告没有缴纳房租，原告要求4万元每年租给他，但是我不同意。在第二年的时候就说房租太贵了，我说给他优惠一点，减免8000元，原告不同意，就没有谈成，房租也不交给我。原告搬走了钥匙也不给我。我同意店面转出去了，转让费给他，房租费给我，但是原告一直没有转出去。原告私自接电，把电表锁都拆开来，才产生断电，有两次夜里打电话给我，我都配合了。我们约定的8万元押金都没有支付给我，现在房租、店铺都不交给我。我本次不主张原告支付租赁费，但保留另行起诉的权利。经审理查明，2013年8月3日，江西七彩光电照明科技有限公司（甲方，下称七彩公司）与陈利明（乙方）签企业附属用房租赁协议，约定甲方将其企业附属用房（建筑面积约1500平方米）租赁乙方13年，自2013年12月至2026年12月。2014年10月7日，被告（甲方与原告（乙方）签订店面租赁协议，约定：“一、租赁地址七彩灯厂。三、租用期限及其约定：1、租用期限：三年为一个租期，自2014年11月16日至2023年11月16日止；2、店面租金：每年陆万捌仟元人民币；3、付款方式：按年支付，另付押金8万元，协议终止，最后一年押金转为租金，店面经甲方确认属正常，甲方验收无误，将押金退还，不计利息；第一次付款68000元；4、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付。5、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回店面使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方无故拖欠房屋租金达天；（2）连续3个月不付所有费用的。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签后即行生效”。之后，被告将七彩公司的企业附属用房四间店面钥匙交给原告，原告使用上述店面经营超市（万合欢超市）等。同月8日、11日，原告分别交付被告押金、店租50000元、68000元。在原告租赁时，所租赁店面的电费均是由七彩公司直接向原告收取。2015年10月份，因七彩公司欠电费及超市开箱接电等原因，造成配电房断电、原告所租赁店停电，原告请人从他人餐馆接电，花搭火费500元，11月29日向他人餐馆交电费751元。后七彩公司电费交清后恢复通电。2016年3月3日，原告向被告发短信称，原告不要店了，被告退原告押金。同月18日，原告再次发短信给被告称，七彩公司超市到现在还没有水电，要退店，押金必须退还原告。同月，因建设工程施工合同纠纷，根据有关当事人财产保全申请，本院在房管、土管等部门对七彩公司房产、土地办理了权证查封手续。审理中，原告提交七彩公司的公告，公告载明，七彩附属用房所有店面自2016年1月起全部归七彩厂部承租，之前与之签订的租赁协议全部到厂部重新签订租赁协议，之前未到期的也到厂部改签。被告提供七彩公司的2016年3月证明，该证明载明，2016年3月七彩公司证明，2014年其与被告签订的附属楼1楼、2楼租赁合同未解除，陈利明仍有权租赁给第三方；2017年6月28日证明，该证明载明，七彩公司证明2014年其与被告签订的附属楼1楼、2楼租赁合同未解除，七彩公司并未与任何人签订租赁合同。对于七彩公司的公告和证明内容相矛盾问题，本院要求找七彩公司予以核实，但原、被告均称难以联系到该公司负责人，故对这些证据未能核实。对于租赁的四间店面钥匙问题，2017年6月20日庭审时，原告称钥匙在2017年4月交给邹某，后当月邹某又交回原告；7月6日庭审时，原告称店面钥匙于2016年1月交给七彩公司的王老板，对此陈述内容原告未提供证据证明。对于店面解除问题，被告庭审中表示同意于2017年7月6日解除。以上事实，有开庭笔录、店面租赁协议、工业园供电所、短信、判决书、企业附属用房租赁协议、刘晓春、七彩公司证明、阳程武调查笔录、收据、通告等证据证明，可以认定。本院认为，陈利明将其所租赁的店面给原告使用，根据在原告2014年10至2015年10月承租期间，原出租人七彩公司向原告收取电费的行为，可以认定七彩公司同意原、被告之间的店面租赁关系。店面租赁协议也系原、被告真实意思表示，内容合法，故该租赁协议合法有效，双方应依约履行。原告称该协议为无效合同，本院不予支持。因为所承租店面出现过通水电问题，原告称该协议无法履行，在被告不同意解除情况下，应依照法律规定主张权利，但原告并未及时主张权利，造成租赁合同未及时解除。租赁协议约定店面租赁期至2023年止，因为所承租店面出现过通水电问题等原因，原告自2016年3月起向被告提出终止租赁协议，但并未得到被告的认可，原告也未提供证据证明当时原告的解除要求符合协议或法律规定，且原告目前仍未交付店面钥匙给被告，故本院认定双方之间的店面租赁协议在2016年并未解除。原告举证通告证明七彩公司收回被告的出租权，被告举证证明七彩公司认可被告的店面出租权，这些证据相互矛盾，因原、被告均不能协助本院做好该证据的真伪核实工作，故对这些证据本院均不予认定。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告举证证明法院对所属店面进行了查封，但不能证明该查封行为影响了其承租权行使。原告要求解除双方的租赁协议，审理中，被告同意终止，因此，本院认定，双方的店面租赁协议应予以终止或解除。租赁协议解除后，原告应将店面交付给被告。经本院释明后，被告表示在本案中不提起反诉而将另行起诉要求原告支付拖欠的租赁费，系其意思自治行为，本院予以准许。根据店面租赁协议第三条第3项约定，原告主张被告退回押金5万元，理由正当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告谌仁贵、杨成伟与被告陈利明之间签订的《店面租赁协议》。二、被告陈利明在收到原告谌仁贵、杨成伟所交付的七彩公司的企业附属用房四间店面（含钥匙）后三日内返还原告谌仁贵、杨成伟押金50000元。案件受理费1050元（原告已预交），由被告陈利明负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，帐号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。若到期不履行，权利人可在二年内向法院申请执行。审判员　　冷文平二〇一七年七月三十一日书记员　　梅　芳来源：百度“”