（2017）云2901民初1076号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-10
案件名称
云南某某房地产开发有限公司与唐某商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南某某房地产开发有限公司,唐某,中国某某银行股份有限公司大理龙溪支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初1076号原告：云南某某房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西昌路。法定代表人：毛某某，董事长。委托代理人：冯某，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐某，男，1991年10月10日生，汉族，四川省江安县人，住江安县。第三人：中国某某银行股份有限公司大理龙溪支行。住所：云南省大理市下关镇龙溪路。负责人：杨某。委托代理人：李某某，男，1965年4月12日生，该银行营销部经理，特别授权代理。委托代理人：苏某某，男，1964年11月19日生，该银行员工，特别授权代理。原告云南某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告唐某、第三人中国某某银行股份有限公司大理某某支行（以下简称某某支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月9日立案受理后，依法由审判员马泽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人冯某、第三人某某支行的委托代理人李某某、苏某某到庭参加诉讼，被告唐某经本院传票传唤未到庭。本案依法缺席审理终结。原告某某公司诉称：原被告经友好协商于2015年10月30日自愿订立合同编号为：TRXFL（住宅）某某《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》各一份,约定被告向原告购买某某二期第2-8幢第3单元第21层2101号房，该商品房套内建筑面积为96.17㎡，单价6009.16/㎡，总价人民币577901元；付款方式为被告支付首付款177901元，余款400000元通过银行按揭贷款方式支付；还约定“甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或划扣甲方的款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同价款20％的违约金，并由乙方承担实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。”该合同还约定了双方的其他权利义务。双方并于2015年11月26日依法办理了该合同登记备案手续，备案登记号：（DL某某号）。该合同生效后，原、被告及第三人于2015年12月16日订立一份《个人购房借款／担保合同》，约定第三人贷款400000元给被告，原告为被告提供阶段性担保，该借款合同对贷款利率、利息及支付方式、逾期还款责任等作了约定。合同生效后，第三人向被告发放了400000元借款，但被告未按照该借款合同的约定向第三人履行按揭贷款还款义务，导致第三人要求原告履行保证责任，自2016年10月19日起至2016年12月19日止，原告按照银行要求代被告向银行还款共计8561.1元，期间原告多次通知被告要求履行归还代偿款义务，但被告一直无理拒付，己经严重损害并将继续损害原告的合法权益。诉请:1.判决解除原、被告双方订立的《商品房购销合同》及其补充协议；2.判决被告和原告共同到大理市房地产管理处办理《商品房购销合同》及补充协议登记备案撤销手续；3.判决被告归还原告8561.1元代偿款，并且向原告支付该款自2016年12月22日起至起诉之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率（利率：0.49%／月；利息1.4元／天）计算的利息151.2元；4.判决被告归还原告8561.1元代偿款自起诉之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.判决被告向原告支付合同价款20％的违约金115580.2元；6.判决被告向原告支付因本案产生的律师费25000元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。被告唐某未到庭应诉及答辩。第三人某某支行述称：原告代被告偿还三期贷款本息8561.1元是事实，原告是基于某某银行和保证人之间的保证关系，即保证人某某房地产公司承担连带保证责任，原告是正常履行其保证责任，因此被告的违约事实清楚，保证人还款金额清楚准确。庭审中，原告为证明其诉讼主张当庭提交下列证据：1.企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告具备诉讼主体资格；2.商品房预售许可证，证明涉案房产系原告合法销售；3.唐某身份证复印件，证明被告的基本身份信息情况；4.《商品房购销合同》、大理市房地产管理处出具的《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房购销合同》补充协议、《公证书》，证明合同的合法性、合同的内容及对违约责任的约定；5.《个人购房借款/担保合同》，证明被告向第三人按揭贷款400000元及由原告为被告提供连带责任保证的事实；6.《收据》、建设银行消费付款凭证，证明原告收取被告购房首付款177901元；7.代偿证明、中国工商银行凭证，证明原告代被告归还2016年10月19日至12月19日期间的贷款8561.1元，被告已违约；8.《律师函》，证明原告就被告违约的相关事项对其函告；9.《委托协议书》、发票，证明原告因本案向云南某某律师事务所支付律师费25000元。第三人质证对原告提交的证据均无异议。本院认为：被告唐某经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃质证权利。经本院审查，原告提交的第8组证据系单方制作，且未能证明已向被告送达，形式不合法，不予采信。其他8组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，且能形成完整的证据锁链，确认为有效证据。第三人某某支行提交了下列证据：1.《借款/担保合同》，证明第三人与被告的贷款关系，被告向第三人贷款400000元，原告是该项借款的连带责任保证人；2.借据（复印件），证明第三人于2015年12月16日如期向借款人发放贷款400000元；3.借款信息表（打印件），证明被告欠第三人借款本金393991.33元，扣除原告履行的三期后，被告尚欠到期的六期贷款本金3116.33元，利息9743.91元。原告质证对三组证据均无异议。本院认为：被告唐某经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃质证权利。第三人提交的三组证据合法真实，与本案有关联，且与原告提交的证据能够相互应证，确认为有效证据。根据上述已认证的证据的证实，结合到庭当事人一致的当庭陈述，本院认定本案法律事实如下：2015年10月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的“某某.二期”第2-8幢第3单元第21层2101号房，该商品房套内建筑面积为96.17㎡，单价6009.16/㎡，总价人民币577901元；付款方式为被告支付首付款177901元，余款40万元通过银行按揭贷款方式支付。补充协议约定：甲方（原告）为乙方（被告）银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或划扣甲方的款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同价款20％的违约金，并由乙方承担实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告于2015年11月3日向原告支付了购房首付款177901元。双方于2015年11月24日办理了该房屋登记备案手续，备案登记号：DL某某号。2015年12月16日，原、被告及第三人订立一份《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人某某支行贷款400000元用于购买上述房屋，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法。原告为被告的上述借款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人依被告委托将借款400000元作为购房款转入原告账户。2016年1月16日—9月16日期间，被告向第三人归还了9期借款本息。此后，被告未按借款合同约定履行还款义务，原告应第三人某某支行要求承担了连带保证责任，代被告向第三人偿还了2016年10月19日—12月19日的三期借款本息8561.1元。被告所购买的“某某.二期”第2-8幢第3单元第21层2101号房屋现尚未办理接房手续，房屋未交付。本院认为：原、被告均为合法的民事主体，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，被告在支付首付款后，通过向第三人按揭贷款400000元的方式付清了全部购房款，其作为购房人已全面履行了商品房销售合同的权利义务，且该购房合同已经在房管部门登记备案，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋已归属被告所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”原告依据其与被告签订的《合同补充协议》第二条第四款第四项约定，要求解除双方之间的购房合同，于法无据，不予支持。虽然被告因逾期偿还第三人贷款导致原告须承担担保责任，但此属于借贷担保法律关系，应另案处理。原告的其余主张亦无法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告云南某某房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3286元，减半收取1643元，由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇一七年七月三十一日书记员 王秀婷 百度搜索“”