（2016）沪0115民初73665号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
程锋与上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、上海旺铺企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程锋,李正中,上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司,上海旺铺企业管理有限公司,马焕荣,沈习军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初73665号原告：程锋，男，1989年2月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨寻，上海普若律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖仁权，上海普若律师事务所律师。被告：李正中，男，1967年5月16日生，汉族，住安徽省安庆市。被告：上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王伟。被告：上海旺铺企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马玉芳。被告：马焕荣，男，1970年1月25日生，汉族，住江苏省。被告：沈习军，男，1965年5月5日生，汉族，住江苏省宿迁市。原告程锋与被告李正中、上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司(以下简称鹤航公司)、上海旺铺企业管理有限公司(以下简称旺铺公司)、马焕荣、沈习军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程锋及其委托诉讼代理人杨寻、肖仁权，被告李正中到庭参加诉讼。被告沈习军经本院传票传唤于2016年12月6日参加庭审，但无故缺席2017年7月27日的庭审。被告上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、上海旺铺企业管理有限公司、马焕荣经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程锋向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告退还租房租金人民币(以下币种同)105,120元；2、判令被告退还租房押金9,733元；3、判令被告返还烤漆房变卖折价款40,000元；4、判令被告返还举升机变卖折价款18,000元；5、判令被告支付租房合同违约金233,600元；6、判令被告支付本案律师费6,000元；7、本案诉讼费由被告承担；8、判令五被告对所有诉请承担连带清偿责任。事实与理由：2015年4、5月间，五被告与原告就位于上海市浦东新区沪南路XXX号15#门店租赁事宜达成一致，因被告方注册的公司尚未完成登记手续，双方达成口头租赁协议如下：1、五被告设立中的公司上海上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司将上述门店(面积128平方米)租赁给原告使用；2、年租金116,800元，如年付则按照9折105,120元计收；3、五被告在收到原告支付的定金后将门店交给原告进行前期装修，并将门店的地面改造、卷帘门改造等全部装修以15,000元为限包干给原告，由原告组织施工，费用由原告先行垫付并在租金中抵扣，超过该费用的部分由原告自行承担；4、租赁押金为一个月的租金9,733元；5、违约金按年租金的2倍，由违约方支付给守约方；6、违约方承担律师费用；7、如五被告筹建公司成功注册，再有李正中和鹤航公司与原告签订书面协议；8、口头协议达成后，门店的前期装修整理等协议内容即付诸实施，但具体起租的时间待五被告筹建的公司注册成功后再视实际情况而定。口头协议达成后，原告即交付定金5,000元给被告，后又于2015年7月5日交付定金1万元给被告。五被告也依约将门店交付原告进行前期整修整理。随后，原告按约对系争门店地面和卷帘门等进行改造装修，花费15,000多元。2015年7月底，原告先后购置汽车烤漆房1套、汽车举升机1台进驻门店内。协议履行中，原告现金支付租金85,000元给被告，定金15,000元转为租金，同时以装修花费15,000元抵付了租金5,120元和押金9,733元(差额不计)。2015年9月底，鹤航公司注册成立后，由李正中和鹤航公司与原告另行订立了书面协议，由鹤航公司对其筹建期间与原告达成的口头租赁协议予以了概括承受。后来，五被告又将该门店转租他人，并将原告购置的汽车烤漆房、举升机等设备变卖侵占，原告多次沟通未果。原告认为鹤航公司成立后概括承受了五被告与原告之间的租赁合同，五被告应承担连带责任，故起诉来院，诉请如前。被告李正中辩称，不同意原告诉请。理由是：2015年4月原告支付了定金5,000元后，迟迟不来签约，并私自进入装修和安装烤漆房，根据其与鹤航公司的合同，是违约行为；旺铺公司是自大房东菲莉家具(上海)有限公司(以下简称菲莉公司)处承租的房屋，其合同已被法院判决认定无效，原、被告之间的合同亦应认定无效，但无效原因与被告无关；原告所述支付85,000元租金和装修款项抵付租金、押金的情况并不属实。被告沈习军辩称，其已在2015年12月将持有鹤航公司的股权转让给李正中，鹤航公司的事情与其无关，故不同意原告的诉请。被告鹤航公司、旺铺公司、马焕荣均未作答辩。经审理查明，2015年9月30日，原告作为乙方，鹤航公司作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方因经营业务需要租借甲方位于上海市浦东新区沪南公路XXX号-15#的1间房屋，承租面积128平方米；租赁用途为经营汽车轮胎业务；租期三年，自2016年9月30日起至2017年9月29日，合同总期限为13年，满两年递增，比例5-10%，；租金按年计算，先付后用，租金2.5元/平方/天，合计116800元，年付按九折计收105120元；乙方应缴纳押金9733元。合同第6条约定，合同生效后，乙方进入室内外装潢前必须得到甲方书面认可。合同第12条违约责任约定，(1)乙方在租期内不履行……甲方有权解除合同，有权责令……以追究违约责任：双方确定本项违约金为年租的两倍，违约方应向守约方支付违约金。(2)……(3)违约方应承担守约方为追究违约方责任而发生的律师费用。2016年2月，李正中向原告出具《承诺书》，内容为：“我承诺程锋的门面房于2016年3月1日前解决，解决方案：1、如果要收回门面，继续租给程锋，原合同有效，烤漆房市场回收，作价4万元；2、如果不要门面，原定金加倍赔偿，同时将烤漆房的钱款一并退还，装修按使用折价；3、举升机作价款18000元，如市场出售高于18000元，也由程锋本人所得。”2016年5月31日，李正中向原告出具《欠条》一张，内容为“今欠到程锋85000元，从2016年6月开始，每月30日还15000元，最后一笔还壹伍千元(退还房租款)，11月30日还清。”另查明，沪南公路XXX号房屋的权利人为案外人菲莉家具(上海)有限公司(以下简称菲莉公司)。2013年12月6日，菲莉公司、真全和商业管理(上海)有限公司、旺铺公司签订《三方协议》，约定菲莉公司作为出租方同意承租方真全和商业管理(上海)有限公司将沪南公路XXX号房屋转租给旺铺公司，旺铺公司可按照上述租赁用途部分转租经营，但不得整体转租，期限至2028年11月30日。2015年3月30日，旺铺公司与被告马焕荣、李正中、沈习军签订《租赁物业承租权转让协议》，约定：旺铺公司取得了沪南公路XXX号的承租权，旺铺公司同意向马焕荣、李正中、沈习军转让系争房屋的承租权；……六、就协议第二条第1款约定之转让方式，马焕荣、李正中、沈习军同意：1、鉴于马焕荣、李正中、沈习军取得租赁物业承租权后，会在租赁物业处设立项目公司，并由项目公司将租赁物业对外招商、招租，获取经营利润，故同意由旺铺公司在该项目公司中持股10%等。2015年4月1日，旺铺公司与马焕荣、李正中、沈习军签订《终止协议》，约定鉴于双方签订的《租赁物业承租权转让协议》因客观原因，转让协议约定的转让方式无法实现，一致同意终止转让协议。同日，旺铺公司与被告马焕荣、李正中、沈习军还签订《协议书》，约定旺铺公司同意将租赁物业转租给马焕荣、李正中、沈习军或马焕荣、李正中、沈习军将成立的鹤航公司。同日，旺铺公司作为出租方与马焕荣、李正中、沈习军作为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定旺铺公司将沪南公路XXX号出租给被告马焕荣、李正中、沈习军。2015年9月18日，旺铺公司诉至本院，要求确认解除与被告马焕荣、李正中、沈习军签订的房屋租赁合同等。本院以(2015)浦民一(民)初字第34411号一案予以受理后，于2015年12月16日判决，以旺铺公司与马焕荣、李正中、沈习军签订的房屋租赁合同违反了菲莉公司、真全和商业管理(上海)有限公司、旺铺公司签订《三方协议》的约定，且事后菲莉公司也不予认可，判决旺铺公司与马焕荣、李正中、沈习军签订的房屋租赁合同无效，马焕荣、李正中、沈习军将沪南公路XXX号房屋予以返还等。嗣后，马焕荣、沈习军不服，提起上诉，后撤回上诉。再查明，鹤航公司于2015年9月2日成立，股东为李正中、旺铺公司、马焕荣、沈习军等四人，李正中担任法定代表人。2016年9月30日，工商登记的股东变更为旺铺公司和李正中，法定代表人变更为王伟。原告向法庭提供“收据”、“支票存根”各一张，证明原告在2015年5月10日向被告李正中、沈习军支付定金5,000元，在2015年7月5日向沈习军支付定金1万元的事实。被告李正中、沈习军对上述证据的真实性无异议。沈习军表示其收取的1万元定金已转交公司。被告李正中表示，2016年5月31日出具欠条上85,000元，其组成包括：双倍定金30,000元、烤漆房4万元、装修15,000元，但没有包含举升机的18,000元。原告表示，如法院判决原、被告之间房屋租赁合同无效，其坚持诉请，并表示由法院认定其诉请1、2两项的款项性质，其坚持要求返还诉请的总金额；被告则表示，如合同无效，要求原告返还房屋并支付占用期间的租金损失。原告又表示，被告已于2015年10月重新收回房屋后予以出租，故不同意承担租金。以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁合同》、承诺书、欠条、民事判决书、民事裁定书、工商资料、收据、支票存根等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为，旺铺公司与马焕荣、李正中、沈习军就沪南公路XXX号房屋所签订的《房屋租赁合同》，因违反了旺铺公司与菲莉公司之间《三方协议》的约定，且未得到菲莉公司事后认可，已经生效判决确认无效。经审理查明，鹤航公司系马焕荣、李正中、沈习军及旺铺公司成立的公司，其与程锋签订《房屋租赁合同》，将其中1间房屋出租给原告程锋的行为，也违反了旺铺公司与菲莉公司之间《三方协议》的约定，亦为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鹤航公司作为合同一方当事人，应当承担合同无效后有关返还及赔偿的责任。被告李正中作为鹤航公司当时的法定代表人，在出具的承诺书和欠条中明确表示了，如程锋“不要门面”，向其双倍赔偿定金、退还烤漆房和举升机款项，并折价赔偿装修款的意思表示，其内容系关于合同有关后果处理的许诺，应为有效，鹤航公司应继续履行。被告李正中在其中亦表示了以个人归还上述债务的意思表示，应认定为具有债的加入的意思表示，应与鹤航公司共同承担还款责任。因此，本院判决被告鹤航公司和李正中向原告赔偿双倍定金30,000元、烤漆房款项4万元，举升机款项18,000元和装修款15,000元。原告主张曾以现金方式交付航鹤公司租金85,000元，证据不足，本院不予采信。原告要求被告支付违约金和律师费等的诉请，因合同无效而无法律依据，不予支持。原告要求五被告共同承担连带清偿责任，亦无事实和法律依据，不予支持。被告要求原告支付占用期间的租金损失并返还房屋的主张，与其承诺书和之前庭审陈述相悖，又未能提供房屋至今被原告占用的证据，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、李正中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告程锋烤漆房款项40,000元；二、被告上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、李正中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告程锋举升机款项18,000元；三、被告上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、李正中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告程锋定金30,000元；四、被告上海鹤航汽车配件市场经营管理有限公司、李正中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告程锋装修款15,000元；五、驳回原告程锋的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,486.8元、公告费560元，合计8,046.8元(原告已预交)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁审 判 员 张 斌人民陪审员 田有娣二〇一七年七月三十一日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”