（2017）皖12民终1330号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-28
案件名称
安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司与杨起刚等十二人、安徽省颍上县新城置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司,杨起刚,刘利,卢孝庆,闫桂芬,李士芳,王君,屠国安,王干,卢新全,汪广,汪颍,吴梅,安徽省颍上县新城置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1330号上诉人（原审被告）：安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司，住所地安徽省颍上县解放路与颍阳路交汇处，组织机构代码55458572-5。法定代表人：陈乃林，该公司经理。委托代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨起刚，男，1983年7月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：刘利，女，1987年11月7日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：卢孝庆，男，1980年4月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：闫桂芬，女，1972年3月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：李士芳，女，1959年10月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：王君，女，1969年11月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：屠国安，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：王干，男，1972年4月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：卢新全，男，1970年4月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：汪广，男，1981年2月3日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：汪颍，男，1978年11月17日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告）：吴梅，女，1981年4月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。上述十二被上诉人共同的委托代理人：孔令民，安徽慎诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省颍上县新城置业有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇颍阳路南侧解放路北侧新城·新天地D#楼，统一社会信用代码913412267901217549（1-1）。法定代表人：王树良，该公司经理。委托代理人：龙云纪，该公司副经理。委托代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。上诉人安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人杨起刚等十二人，被上诉人安徽省颍上县新城置业有限公司（以下简称新城公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2016）皖1226民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2107年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人明珠公司的委托诉讼代理人沈西顺，被上诉人杨起刚等十二人共同的委托诉讼代理人孔令民，被上诉人新城公司的委托诉讼代理人龙云纪、王炳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明珠公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨起刚等十二人的诉讼请求。事实和理由：杨起刚等十二人延迟半年交付房屋，该半年期间其公司未实际使用，不应支付租金，一审判决其公司支付给杨起刚等十二人2014年上半年房屋租金显属错误。杨起刚等十二人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，明珠公司的上诉请求不能成立。新城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，明珠公司的上诉请求不能成立。杨起刚等十二人向一审法院起诉请求：1.依法判令明珠公司、新城公司支付其租金160796元；2.依法判令明珠公司、新城公司返还被扣除的房产税128514元。一审法院认定事实：杨起刚等十二人于2010年8月至11月期间，先后与新城公司签订商品房买卖合同，购买新城公司开发的位于颍上县城北新区的新城·新天地小区C栋南向一、二层的商铺，同时与明珠公司签订了商铺租赁合同，该租赁合同载明：第二条、租赁期限1、该房屋租赁期五年，自2010年12月1日至2015年11月30日止。在租赁期间乙方拥有租赁范围内物业及附属设施的全部使用和经营管理权。第三条、租金及付款方式1、该商铺五年租金标准为：第一年10元/㎡/月，第二年15元/㎡/月，第三年20元/㎡/月，第四年30元/㎡/月，第五年40元/㎡/月。租金每半年支付一次，乙方于每半年的10天前将该半年租金转入甲方指定的帐户。乙方应于2010年8月10日前支付第一次租金，考虑到乙方的经营需要，甲方同意乙方提前进驻装修。2、租金的计算以自然年度为单位，首个合同年度指合同起租起至次年同月同日前一天止的连续时期。3、乙方支付租金需代扣代缴12%的房产税。第十条、纳税1、甲方应缴纳因出租该商铺而产生的应由甲方承担的税费并按月向乙方提供税票，否则由乙方代扣（收）代缴，该款项可直接从乙方向甲方应付租金金额中扣除。第十三条、争议解决的方式合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，由合肥仲裁委员会仲裁。诉讼中，杨起刚等十二人与明珠公司主动放弃合同第十三条的约定。2010年4月30日，新城公司与明珠公司签订承租经营协议，双方约定由明珠公司承租新城公司开发的“新城新天地”置业的C栋三层、B/C栋南向一、二层未售部分，其中包含明珠公司承租杨起刚等十二人的商铺。两公司约定：新城公司委托授权明珠公司返租经营管理B/C栋南向一、二层未售部分商铺期限为5年，自2010年12月1日至2015年11月30日。5年租金分别为每平方米每月10元、15元、20元、30元、40元。明珠公司负责与新城公司、业主签订承租合同，前三年租金由新城公司在购房款中一次性扣除，后两年租金由明珠公司负责支付，支付方式为每半年支付一次。2011年4月28日新城公司与明珠公司就承租经营签订补充协议，双方约定：至本合同签订之日起，明珠公司不得就前期交房延期等事宜向新城公司提出补偿，新城公司协助明珠公司与业主沟通房屋延期问题。三方当事人对以上合同约定均无异议。合同签订后杨起刚等十二人与新城公司、明珠公司依约履行，新城公司在杨起刚等十二人交付房款时将2010年12月1日至2013年11月30日的商铺租金从购房款中扣除。但明珠公司认为其延迟半年收房，仅支付杨起刚等十二人一年半扣除12%税款的租金，即2014年7月1日至2015年12月31日。明珠公司自认因杨起刚等十二人的个人所得税未达到税务机关要求的起税标准，未缴纳该税款。合同期满后，杨起刚等十二人与明珠公司已解除租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨起刚等十二人与明珠公司的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中存在以下几个问题：一、明珠公司延期半年使用租赁物，该半年租金应否支付杨起刚等十二人，支付房租确认书中载明的“新天地明珠公司接您商铺的时间为2014年7月1日-2016年7月1日”能否视为杨起刚等十二人与明珠公司已就租赁时间予以变更，明珠公司是否应支付杨起刚等十二人2014年上半年的租金，该租金的主张是否已超过诉讼时效。涉案商铺延期半年交付系开发商新城公司原因所致，明珠公司实际使用该商铺的时间为2011年7月至2015年12月。两公司也约定，明珠公司不得就新城公司延期交房提出补偿。杨起刚等十二人、明珠公司均认可新城公司给予促销、招商优惠，新城公司提前并代明珠公司支付杨起刚等十二人2010年12月1日至2013年11月30日的租金，明珠公司无偿使用租赁物。至杨起刚等十二人起诉期间，两公司均未就新城公司支付的2011年上半年的租金提出异议。就上述事实，可视为两公司对支付未投入使用的该半年租金均无异议。杨起刚等十二人签订的支付房租确认书显示明珠公司和杨起刚等十二人对当期的租金支付数额予以确认，双方认可存在延期接房的事实，但该内容不足以证明双方已对租赁时间进行了实质变更。杨起刚等十二人与明珠公司均认可2014年上半年，明珠公司占有使用该商铺，且未支付相应租金。杨起刚等十二人与明珠公司在租赁合同中明确约定了租赁时间、租金数额，后也依约履行，双方应按照合同约定履行合同义务。明珠公司辩称不应支付2014年上半年的租金及多支付杨起刚等十二人每平方米10元租金，无事实和法律依据，不予采信。明珠公司应按租赁合同约定以30元每平方米支付杨起刚等十二人2014年上半年的租金，对杨起刚等十二人的该项主张，予以支持。其中应支付杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户租金各为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月＝14139元；8户合计：14139元×8=113112元；支付卢孝庆租金为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月=11916元；支付屠国安租金为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月=17953元；支付卢新全租金为：98.96㎡×30元/㎡/月×6个月=17813；以上租金合计160794元。新城公司辩称，杨起刚等十二人主张的租金已超过诉讼时效。杨起刚等十二人与明珠公司签订的《新城新天地五年期商铺租赁合同》中明确约定：“房屋租赁的时间为2010年12月1日至2015年11月30日，五年租金标准为：第一年10元/平方米/月，第二年15元/平方米/月，第三年20元/平方米/月，第四年30元/平方米/月，第五后40元/平方米/月。租金每半年支付一次。租金的计算年度以自然年度为单位。”该案中当事人虽约定租金每半年支付一次，但该半年支付租金的独立性不足以否认租赁合同约定的五年租金债务的整体性，该租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之次日开始计算，至杨起刚等十二人诉起诉时，未超过诉讼时效。对新城公司的该辩称，不予支持。二、杨起刚等十二人主张的被扣除的税款，能否予以支持。依照相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨起刚等十二人未能提供相应证据，证明新城公司将三年租金抵扣房款时扣除了12%的税款，新城公司仅认可将杨起刚等十二人前三年租金抵付房款，不认可扣除12%税款，对杨起刚等十二人的该主张不予支持。明珠公司自认扣除了杨起刚等十二人的该部分税款，且未向税务机关缴纳，明珠公司违反租赁合同约定，应承担还款责任，将该部分扣除未缴纳税款返还杨起刚等十二人。杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户2014年下半年、2015年全年由明珠公司代扣的税款各为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+78.55㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=6221元；8户税款合计：6221元×8户=49768元；卢孝庆的税款为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+66.2㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=1430元+3813元=5243元；屠国安的税款为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+99.74㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=2154元+5746元=7899元；卢新全的税款为：798.96㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+98.96㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=2138元+5700元=7838元；以上税款共计70748元。综上，杨起刚等十二人的主张符合法律规定的，予以支持；不符合法律规定的，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅、卢孝庆、屠国安、卢新全租金160794元（其中杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户租金各14139元；卢孝庆租金11916元、屠国安的租金17953元；卢新全的租金17813元）；二、安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司于判决生效之日起十日内退还杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅、卢孝庆、屠国安、卢新全税款70748元（其中杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户税款各6221元；卢孝庆税款5243元；屠国安税款7899元；卢新全税款7838元）；三、驳回杨起刚等十二人的其他诉讼请求。案件受理费5640元，由杨起刚等十二人负担1140元，由安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司负担4500元。二审中，明珠公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.新城新天地C栋三楼房屋交接登记表一份；证明其公司接收租赁物的时间是2011年6月29日至2011年7月5日；2.新城公司与李良签订的《商品房买卖合同》、新城公司发给李良的函、新城公司发给宏宇物业公司的函各一份，证明新城公司与李良签订的《商品房买卖合同》约定有逾期交房的违约责任，因新城公司逾期交房，愿意为李良免费安装太阳能热水器和分体空调，并免除二年物业费作为补偿；3.其公司与彭富友签订的商铺租赁合同及彭富友出具的收条，证明新城公司逾期交房的事实；4.任辉出具的《证明》一份及任辉证言，证明新城公司延期交房，赔付给业主空调、油烟机等抵付逾期交房违约金；5.宣传单八张，证明其公司进入新天地经营是为了提升涉案项目的商业价值，新城公司自愿为明珠公司代付三年租金，是明珠公司按约定入驻新天地小区换取的。杨起刚等十二人及新城公司质证认为：明珠公司所举证据不属于新证据，且与本案无关，任辉的证言不真实。明珠公司对于任辉的证言无异议。本院认证意见如下：1.本案争议房屋是杨起刚等十二人购买的新天地小区C栋南向一、二层的商铺，明珠公司所举第一、二、三组证据均与本案争议房屋无关，与本案不具有关联性，故对该三组证据的证明效力，本院不予认定；2.任辉出具的《证明》、任辉的证言及宣传单均缺乏其他证据相互印证，不能实现明珠公司的证明目的，故对于前述证据的证明效力，本院不予认定。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，明珠公司虽于2011年7月，迟于租赁合同约定期限（2010年12月）半年才接收涉案房屋，但该情形并不是购房户杨起刚等十二人的原因所致，而是开发商新城公司的逾期交房行为造成。而关于逾期交房问题，新城公司已与明珠公司签订《承租经营补充协议》，明确约定明珠公司不得就前期交房延期等事宜提出补偿。故一审法院据此，并结合涉案房屋在2014年上半年确是由明珠公司租赁使用，以及涉案《承租经营协议》约定该年度租金由明珠公司负责支付的事实，判决其公司支付给杨起刚等十二人2014年上半年的房租费并无不当。明珠公司称杨起刚等十二人延迟半年交付房屋，该半年期间其公司未实际使用，不应支付租金，一审判决其公司支付给杨起刚等十二人2014年上半年房屋租金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3516元，由安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年七月三十一日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”