（2017）粤0606民初6617号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-13
案件名称
佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司与宋欢物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司,宋欢
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初6617号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰居委会林上北路22号1A栋首层。负责人：廖传强。委托诉讼代理人：卢嘉辉，男，汉族，1986年11月21日出生，住广东省佛山市南海区，系公司员工。被告：宋欢，男，1983年9月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区，原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司诉被告宋欢因物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法由审判员李军武适用简易程序独任审判，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司的委托诉讼代理人卢嘉辉到庭参加诉讼，被告宋欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费和违约金11412.09元，水费5元，水电分摊费1421.4元（物业管理费和违约金从2013年7月起暂计至2017年3月，水费暂计至2014年5月，水电公摊费从2013年8月起暂计至2017年3月具体以实际结清日为准），合计12838.49元。事实与理由：被告为佛山市顺德区北滘镇林上北路22号佳兆业上品雅园6座1梯1102房的业主，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用……”以及《前期物业管理服务协议书》第五章约定，被告按住宅1.98元/平方米/月标准于每月1-5日向原告缴纳当月物业服务费，如无正当理由连续三个月不交物业服务费的，原告可向被告收取拖欠额3倍的违约金之后，每逾期一天还须按拖欠额的5%支付违约金。2013年3月至2017年4月1日，经原告多次催缴，被告一直不予缴纳相关物业服务费及违约金。其中被告拖欠2013年7月至2017年3月期间的物业管理费和违约金11412.09元，水费5元，水电分摊费1421.4元，合计12838.49元。期间原告多次发出律师函催告，但被告均不予理睬，被告的行为已严重损害了原告的权益。据此，原告提起诉讼。被告宋欢答辩称：原告状告被告无正当理由不交物业管理费与事实严重不符，事实是从2013年7月27日至今，案涉房屋从未达到收楼标准，导致被告至今未能办理收楼手续，无法使用该物业，期间被告与原告就房屋整改问题交涉多次，中间过程详细述如下：2013年7月27日准备收楼时，经原、被告双方查验，房子存在严重质量问题，达不到收楼标准，就查验情况双方达成了《工程验收意见书一》，原告承诺尽快整改好。经过一段时间整改，原告2014年2月23日通知业主收楼，经双方查验，原告只对小部分质量问题进行整改，大部分还是未予整改，仍达不到收楼标准，就查验情况双方达成了《工程验收意见书二》，原告承诺尽快整改好。又经过一段时间整改，2014年4月27日原告通知业主收楼，被告发现质量问题完全没有整改，之后被告多次打电话向原告催其整改，原告答应整改却不作为，2015年12月11日，被告再次约见原告代表对案涉房屋进行查验，查验结果根本没有进行整改，就查验情况双方达成了《工程验收意见书三》，原告承诺尽快整改，之后被告多次打电话到原告处催促整改，原告对被告的合理诉求不予理睬。2016年11月12日与2017年3月11日被告两次去查验，查验结果均与2014年4月27日查验结果一致，原告未进行任何整改。且被告要求原告代表在房屋查验确认书上签名，原告代表以领导不让乱签名为由拒绝。被告对原告两次发出的律师函都积极予以相应，亲自前往原告处协商解决收楼及物业管理费等问题，但原告仅片面强调被告应缴纳物业管理费而对被告的合理诉求置若罔闻，双方未能达成一致意见。综上，案涉房屋因为原告的不作为，不履行义务，导致目前还未达到交楼标准，被告无法收楼，无法使用，严重损害了被告的权益，被告有充分理由不予缴纳物业管理费，本案诉讼费由原告承担，且被告对房屋质量情况等保留追诉的权利。本院经审理查明：被告于2012年6月22日和原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定了物业服务费、公摊水电费及违约责任等条款。2013年7月23日，佛山市顺德区佳兆业房地产开发有限公司向被告发出收楼通知书，通知被告于2013年7月26日办理收楼事宜，被告于2013年7月27日进行收楼，但因被告提出案涉房屋存在质量问题无法收楼，因此未进行收楼，后被告多次到案涉房屋处查看，均认为未达到双方约定标准而未办理收楼手续。本院认为：双方对签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》无异议，主要的争议在于被告是否收楼。根据被告举证的被告与佛山市顺德区佳兆业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议，第五条和第十条的约定，被告应当在佛山市顺德区佳兆业房地产开发有限公司确定的收楼之日起10日内办理交接手续，如被告在接收商品房时发现属于保修范围内的质量问题，应接收该商品房，并在《房屋验收单》中载明。本案中，被告提出因质量问题未收楼，因本案为物业服务合同纠纷，原告与开发商之间因房屋质量问题产生的争议不属于本案审理范围，本案不予调处，原告可另行起诉，因被告尚未就质量问题起诉开发商，也未能举证证明开发商交付的房屋不符合交楼标准，因此本院认定案涉房屋已于2013年7月27日收楼，被告应于收楼之日起向原告缴纳物业管理费，因此对原告诉求的2013年8月至2017年3月的物业服务费7624.8元及水费5元予以支持。关于原告主张的水电分摊费用及违约金问题。因原告未举证证明分摊费用的依据，且被告客观上未实际入住涉案房屋，故对原告要求被告承担公摊水电费用，本院不予支持。关于违约金问题，鉴于双方因房屋质量问题有争议，而被告未实际入住，被告未缴纳上述物业服务费，不是恶意违约，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宋欢应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司支付自2013年8月至2017年3月的物业服务费7624.8元、水费5元；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为60.48元（原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司已预交），由原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司顺德分公司负担35.48元，被告宋欢负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李军武二〇一七年七月三十一日书记员 王廷杰 来源：百度“”