（2017）宁0202民初2203号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-10-24
案件名称
刘建军与赵勇强、刘欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建军,赵勇强,刘欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0202民初2203号原告：刘建军，男，1989年8月1日出生，汉族，厨师，住大武口区。委托诉讼代理人：杨凯，宁夏崇源律师事务所律师，一般授权代理。被告：赵勇强，男，1988年1月16日出生，汉族，职业不详，原住宁夏石嘴山市大武口区，现住址不详。被告：刘欣，女，1989年1月29日出生，汉族，职业不详，原住宁夏石嘴山市大武口区，现住址不详。原告刘建军与被告赵勇强、刘欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军及其委托诉讼代理人杨凯到庭参加了诉讼。被告赵勇强、刘欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。刘建军向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2.要求二被告立即退还原告购房款90000元，并支付违约金78000元，合计168000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，二被告与原告经人介绍认识。2015年10月，二被告告知原告有抵账房屋出售，原告正好需要一套房屋，便应二被告的要求先行支付了90000元首付款中的35000元房款，又于2016年1月6日向二被告支付了剩余的55000元房款。在原告付完全部90000元首付款后，原告与被告赵勇强、宁夏世爵房地产开发有限公司于2016年1月6日签订了《房屋抵顶工程款协议书》一份，约定原告购买被告赵勇强从宁夏世爵房地产开发有限公司抵顶的位于大武口区某房屋。后原、被告又签订了《买卖协议》一份，约定被告将上述房屋出售给原告，房款220000元，被告协助原告办理购房手续，今付首付款90000元。因二被告的原因，原、被告就上述房屋的买卖事宜作出调整，于2016年9月8日双方签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定”被告同意将其所有的位于大武口区某小区某号房屋一套以260000元的价格转让给原告，现因顶账原因不能办理房屋产权过户手续，仍然登记在被告名下。如被告2017年4月份前不能给原告将位于大武口区某房屋顶账手续直接从宁夏世爵房地产开发有限公司变更登记在原告名下，被告就必须履行合同第一天过户手续，如果有违约由违约方向守约方支付合同总价款的30%的违约金”。合同签订后，二被告未按照约定履行合同义务，后原告得知被告所有的位于大武口区某小区某号房屋已经被法院查封，合同再无履行可能。二被告未能按照合同约定履行义务，已构成根本违约，应对原告承担违约责任，原告有权解除该《房屋买卖合同》。本案合同签订于二被告婚姻关系存续期间处置的房屋系夫妻共同财产，二被告应对此共同承担责任。为此，原告诉至法院，要求判如所请。赵勇强、刘欣均未到庭应诉，在举证期满前也均未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，原告刘建军与被告赵勇强及案外人宁夏世爵府邸房地产开发有限公司（以下简称世爵公司）签订了一份《房屋抵顶工程款协议书》。合同约定，世爵公司将位于大武口区某房屋以总价373542元的价格抵顶其欠赵勇强的工程款，世爵公司与赵勇强同意将该房屋卖给原告，并提供房屋备案的必备手续。同日，原告与赵勇强就上述房屋签订了《买卖协议》，赵勇强以220000元的价格将该房屋出售给原告，并向原告承诺办理购房手续。为此，原告支付给赵勇强首付款90000元（原告分两次支付，于2015年12月24日支付35000元、于2016年1月6日支付55000元）。因上述房屋当时尚未建成，原告着急要住。2016年9月8日，原告与赵勇强签订了一份《房屋买卖合同》。约定：赵勇强将位于大武口区某小区某号房屋一套以210000元的价格转让给原告，因该房屋因顶账原因不能办理房屋产权过户手续；若赵勇强在2017年4月份前不能给原告将位于大武口区某房屋顶账手续直接从世爵公司变更登记在原告名下，赵勇强应向原告履行大武口区某小区某号屋过户手续；如果有违约由违约方向守约方支付合同总价款的30%的违约金。另查明，赵勇强未能如约履行上述合同确定的义务，原告将支付某房屋首付款9000元冲抵了某小区某号房屋购房款。再查明，被告赵勇强与刘欣于2015年7月6日登记结婚。位于大武口区某小区某号房屋的产权已被限制，赵勇强无法为原告办理过户登记手续。上述事实的认定有原告的陈述及《房屋抵顶工程款协议书》、《买卖协议》、《房屋买卖合同》收条、银行交易明细等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告赵勇强支付了购房首付款，但被告赵勇强未在双方约定的期间内为原告办理涉案房屋的过户手续，已经构成违约。现涉案的某小区某号房屋产权已被限制，赵勇强亦无法为原告办理房屋过户登记，致使原告签订合同的目的（即取得涉案房屋的所有权）不能实现，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告赵勇强理应向原告返还购房款90000元，本院予以支持。原告要求被告赵勇强支付违约金78000元，因原告只是支付了90000元的购房款且双方在签订合同时原告亦知晓涉案的某小区某号房屋因顶账原因不能办理房屋产权过户手续，显然，原告计算的违约金过分高于被告给其造成的损失，故本院依法予以调整，参照民间借贷利率标准计算违约金，违约金的计算方式为：35000元×2%／月×19个月（2015年12月24日至2017年7月24日）+55000元×2%／月×18个月（2016年1月6日至2017年7月6日）=33100元，本院予以支持。原告要求被告刘欣承担还款责任，因原告与被告赵勇强签订的《房屋买卖合同》系在二被告婚姻关系存续期间且处置的房屋系二被告夫妻共同财产，同时，二被告也未举证证实原告与被告赵勇强明确约定了该房屋的买卖行为系赵勇强个人行为，故被告刘欣应对该合同产生的债务向债权人即原告承担相应的法律责任。为此，对原告要求被告刘欣对上述款项承担相应责任的诉讼请求，本院予以支持。被告赵勇强、刘欣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对答辩权、质证权等诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条第一款及《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘建军与被告赵勇强于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵勇强向原告刘建军返还购房款90000元、支付利息33100元，合计123100元，于本判决生效后十日内付清；三、被告刘欣对上述第二项向原告刘建军承担连带清偿责任。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告刘建军负担490元，由被告赵勇强、刘欣共同负担1340。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 佳二〇一七年七月三十一日书记员 张玉双 搜索“”