（2017）粤01民终11061号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-10
案件名称
彭小明、侯维杰物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭小明,侯维杰
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11061号上诉人（原审被告）：彭小明，男，x年x月x日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭小温，女，x年x月x日出生，住广州市越秀区，系上诉人妹妹。被上诉人（原审原告）：侯维杰，男，x年x月x日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄锡峰、邹建生，广东百高律师事务所律师。上诉人彭小明因与被上诉人侯维杰物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。彭小明上诉请求：1、撤销一审判决，驳回侯维杰的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由侯维杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，程序错误，遗漏了广州市国土资源和房屋管理局以及广州白云房地产开发总公司等诉讼当事人。二、涉案房屋的原审产权人并非陈健娴等6人，其无权处置涉案房屋。三、根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》，广州白云房地产开发总公司除与原产权人产权置换房屋外，还应妥善安置租户的居住。广州白云房地产开发总公司将彭小明的回迁安置房移交给非榨粉街x号原产权人，不合理不合法。四、涉案房屋的购买价并不是市场平均参考价，故房屋使用费只能参照购买时的房屋评估书的评估价格支付。综上，请求二审法院依法改判，以维护彭小明的合法权益。侯维杰二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。因本案纠纷，侯维杰于2015年12月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、彭小明将广州市越秀区德政北路吉庆西x房腾空交还给侯维杰；2、彭小明向侯维杰支付从2015年11月16日至其实际交还房屋之日止的房屋使用费（参照2014年广州市房屋租金参考价，按每月每平方米43元的标准计算）。一审法院认定事实：2014年10月22日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向业主陈世荣、陈伽琳、陈健云、陈健娴、陈文娴、陈世光等6人出具住户居住情况移交表，写明德政北路吉庆西x房住户为彭小明，管业面积22.77平方米，每月租金106.90元，撤管日期与接管日期均为2014年9月1日。2015年11月4日，陈世荣等6人（甲方）与侯维杰（乙方）签订《存量房买卖合同》，写明甲方将广州市德政北路吉庆西x房以390000元的价格出售给乙方，双方于2015年11月4日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。同日，陈世荣等6人向侯维杰出具了售房款390000元的发票。2015年11月16日，广州市国土资源和规划委员会向侯维杰核发粤（2015）广州市不动产权第00201525号不动产权证，写明侯维杰是广州市越秀区德政北路吉庆西19号201房的权利人，该房屋用途为住宅，建筑面积40.89平方米等。侯维杰、彭小明没有签订租赁合同，彭小明没有向侯维杰支付过房屋使用费。涉讼房屋现由彭小明及其配偶邓行笑居住，户主为彭小明。一审另查，1993年10月23日，广州白云房地产开发总公司（甲方）与彭泽栋、彭小明、彭小贤、彭小俊（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，写明甲方经批准拆除榨粉街x号房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积35.06平方米，有正式户口的实际居住人口10人；甲方应于1995年12月30日前，在仓边路仁生里地段新建大楼第首、二层北向产权属于市房管局套间，居住面积60平方米房屋安置乙方回迁居住等。2003年8月4日，彭小明回迁入住广州市吉庆西x房。彭小明按照每月106.90元的租金标准向广州市国土资源和房屋管理局交租至2014年8月止。据广州市房地产档案馆于2016年5月17日出具的个人名下房地产登记情况查询证明记载，彭小明在本市查无房地产情况记录。一审法院认为：侯维杰在2015年11月16日取得涉讼201房的产权证，依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利，其作为涉案房屋的所有权人要求法院保护其物权权利法律依据充分。彭小明原作为公房承租户的事实已经发生变化，近年来，政府出台了相关的社会保障性用房政策，彭小明的住房问题应向政府相关部门申请解决。如彭小明继续占用侯维杰的上述房屋，将严重损害涉案房屋所有权人的物权权利，使得物权法律制度得不到执行。因此，彭小明在本市没有搬迁去处，不足以成为其继续使用涉案房屋的理由。侯维杰要求彭小明搬迁的诉讼请求，应予以支持。考虑到彭小明的实际情况，应给予彭小明一定的搬迁时间，酌定为二年。涉案房屋现在的性质为私房，搬迁期间，彭小明应当按照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准向侯维杰支付房屋使用费。至于彭小明要求追加广州市国土资源和房屋管理局以及广州白云房地产开发总公司等参加诉讼，与本案并非同一法律关系，不予接纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2016年12月9日作出判决如下：一、彭小明户应于本判决发生法律效力之日起二年内，将广州市越秀区德政北路吉庆里x房腾空交还给侯维杰；二、彭小明在本判决发生法律效力之日起10日内，向侯维杰支付从2015年11月16日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段住宅租金参考价计算）；此后的房屋使用费，由按照上述标准逐月向侯维杰支付至其实际交还房屋之日止。本案受理费100元，由彭小明负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，彭小明提供证据证明其已经以房屋拆迁安置补偿合同纠纷向广州市越秀区人民法院起诉被告广州白云房地产开发总公司，要求广州白云房地产开发总公司安置其居住，并赔偿临迁费、滞迁费等损失。案号为（2017）粤0104民初625号。彭小明据此申请本院对本案中止审理。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，侯维杰于2015年11月16日取得了涉案房屋的产权证，其作为不动产权人依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分权。彭小明长期租房居住，在本市无自有产权房屋，其居住涉案房屋虽属其与广州白云房地产开发总公司协议回迁居住，但现涉案房屋已有产权归属，属于公民个人私产，彭小明不应通过占用他人私产解决居住问题，应向政府申请社会保障用房。一审法院判令彭小明限期腾空房屋交还给侯维杰，并在搬迁期内支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。至于彭小明与广州白云房地产开发总公司之间的拆迁安置补偿纠纷，属于另一法律关系，应另行解决。该纠纷的处理不是本案纠纷处理的先决条件，不构成本案中止审理的理由。因此，彭小明据此申请本案中止审理，缺乏法律依据，本院不予准许。至于彭小明要求追加广州市国土资源和房屋管理局以及广州白云房地产开发总公司等参加诉讼，因与本案并非同一法律关系，一审法院不予追加，并无不妥，本院予以维持。综上所述，彭小明的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭小明负担。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 柳玮玮审判员 李 焕二〇一七年七月三十一日书记员 眭 翘 来源：