（2016）鲁06民初53号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-05-31
案件名称
烟台华兴置业有限公司与烟台利嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台华兴置业有限公司,烟台利嘉置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民初53号原告：烟台华兴置业有限公司，住所地烟台高新区纬三路28号。法定代表人：于华涛，经理。委托诉讼代理人：姜华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：辛晓山，山东星河泰律师事务所律师。被告：烟台利嘉置业有限公司，住所地烟台市芝罘区海港路22号36幢（海港商务A座）4楼。法定代表人：刘绪义，董事长。委托诉讼代理人：赵军，山东德衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗国艳，山东百灵律师事务所律师。原告烟台华兴置业有限公司（以下简称“华兴公司”）与被告烟台利嘉置业有限公司（以下简称“利嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华兴公司的委托诉讼代理人姜华、辛晓山，被告利嘉公司的委托诉讼代理人赵军、宗国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华兴公司向本院提出诉讼请求：⒈确认华兴公司为《资产转让协议》项下所有资产（详见《转让资产明细表》）的所有权人，该资产总计110000000元；⒉本案诉讼费、保全费由利嘉公司承担。事实和理由：2014年10月10日华兴公司与利嘉公司就利嘉公司开发的柏林春天项目资产转让事宜签订《资产转让协议》，约定利嘉公司将该协议项下的资产以110000000元的价格转让给华兴公司。协议签订后，华兴公司按约履行了《资产转让协议》中的各项义务，但利嘉公司未将相关资产交付给华兴公司，也未办理相关房屋的所有权证，华兴公司多次敦促利嘉公司履约未果。另在协议签订后，华兴公司发现利嘉公司在协议签订前后将涉案资产转移或抵押给他人，华兴公司要求利嘉公司立即采取补救措施，将转移他人的资产收回或者解除抵押后交还华兴公司，并按照约定对转让资产办理预售许可手续，达到销售条件，但利嘉公司置之不理。庭审中，华兴公司变更诉讼请求为：利嘉公司向华兴公司交付《资产转让协议》项下的转让资产（详见《转让资产明细表》），并协助华兴公司办理其中29-104、29-105、29-106、29-107、29-108号别墅，12-2-402、16-1-202、15-3-501、15-3-601、15-3-602、16-1-602、16-2-602、16-4-602号回迁剩余房，51号楼1至5号网点，52号楼1至5号网点，53号楼1至5号网点，66号楼1至5号网点，68号楼101至108号网点，71号楼105至109号网点，72号楼102、104至106号网点，70号楼1层网点、2至5层公寓，以及中心会所的所有权转移登记手续。后华兴公司放弃了利嘉公司协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求。利嘉公司辩称，⒈华兴公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。双方签订的是资产转让协议，转让的资产是房屋所有权，不动产的转让未经登记不发生效力，因此华兴公司不能依据资产转让协议请求确认其对转让资产享有所有权。⒉华兴公司未按资产转让协议的约定履行义务，不具备交付房屋及办理房屋所有权转移登记的条件。华兴公司至今仅以抵顶或借款的方式付款约60000000元，且双方未就该60000000元办理资产转让款的财务手续，应在核对无误办理财务手续后才能确认。华兴公司主张的另50000000元付款不是资产转让款，其中大量的款项没有证据。因此华兴公司欠付资产转让协议项下的款额巨大，根本不具备交付房屋及办理房屋所有权转移登记的条件。⒊华兴公司不按资产转让协议约定履行支付转让款及工程审计的义务，应承担违约责任，利嘉公司保留向华兴公司追索违约金及经济损失的权利。利嘉公司针对华兴公司变更的诉讼请求辩称：⒈因华兴公司欠款数额巨大，严重违约，其关于交付资产并协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求应予驳回。按照《资产转让协议》的约定，华兴公司应履行付款、工程竣工验收等义务，而双方在2016年7月6日签订的《协议书》中认可华兴公司支付资产转让款64717000元，尚欠45283000元。根据《合同法》第67条规定，在华兴公司未完全履行付款义务和竣工验收义务的情况下，利嘉公司有权拒绝华兴公司的履约要求。⒉利嘉公司在合同履行过程中没有任何过错，华兴公司的违约行为给利嘉公司造成巨大损失。《资产转让协议》中转让资产的价格仅为当时市场价格的4.5折，已给予华兴公司巨大优惠。同时，华兴公司承诺偿还的借款利息也未偿还，给利嘉公司造成的经济损失达10000000元，并致使利嘉公司的融资成本不断增加，给利嘉公司造成了不良社会影响。综上，涉案房产是一个整体，在华兴公司未付清资产转让款、未支付违约金、未赔偿损失及未办理竣工验收的情况下，利嘉公司有权拒绝其履行要求，利嘉公司保留诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月10月利嘉公司作为甲方与乙方华兴公司签订《资产转让协议》，约定：一、甲方将其开发的柏林春天项目中的洋房4套共计528.88m2、别墅9套共计2336.91m2、回迁房8套共计629.96m2、二期网点20套3085m2、南区网点4782.84m2、会所1234m2、公寓2465.22m2、阁楼36套2548.67m2、小棚523个共计6479.91m2、一期车位364个、南区车位485个（具体房号、车位号、面积及数量见《转让资产明细表》）以110000000元的价格转让给乙方。二、甲方责任：⒈甲方是持有上述资产的唯一所有权人和实际控制人，以上资产无抵押、查封、转让及其他债务或经济纠纷。甲方已如实向乙方告知了与以上资产相关的全部信息，无遗漏无隐瞒。因甲方未履行如实告知义务或其他非乙方原因导致的乙方受让上述资产后产生的利益损失，由甲方承担全部责任。⒉甲方承诺乙方前期柏林春天小区所有施工合同（不含18-22、75、76号楼及地下车库部分）于2015年7月31日前完成工程审计定案，具体时间节点以双方召开的专题会议纪要为准。为保证上述资产顺利办理竣工验收和综合验收手续，双方可提前办理审计报告报建设部门备案，该报告不作为实际结算依据。2015年8月31日前双方应将所有已签工程合同按审计定案值进行清算，多退少补。⒊甲方承诺上述转让资产于2015年5月31日前办理完成销售许可手续，可以签订房管局认可备案的销售合同，达到可销售条件。其中洋房、别墅、剩余回迁房部分应办理“住宅”性质的房产证或销售许可；中心会所办理“办公”性质房产证或销售许可；北区和南区网点办理“商业”性质房产证或销售许可；公寓于2015年1月10日前办理“办公”性质房产证或销售许可。⒋甲方在乙方支付20000000元配套费用后应及时完成柏林春天小区全部配套工程，如人为拖延或付款不及时或挪用配套款影响小区验收及办理房产证，即构成违约。⒌上述转让资产及柏林春天18-22、75、76号楼部分竣工验收及办理房产证手续由甲乙双方共同配合办理，如甲乙双方任何一方人为拖延或付款不及时影响小区验收及办理房产证，即构成违约。三、乙方责任：⒈乙方应按协议向甲方支付转让款。⒉乙方配合甲方办理上述转让资产及柏林春天18-22、75、76号楼部分竣工验收及办理房产证手续，如甲乙双方任何一方人为拖延或付款不及时影响小区验收及办理房产证，即构成违约。四、付款方式：⒈本协议签订后三个工作日内，乙方保证向烟台市房管局的资金监管账户转入资金17900000元，甲乙双方积极配合争取资金早日解压，资金解压后首先支付甲方资产转让款10000000元，其余部分乙方用于缴纳柏林春天五期北区政府配套资金。⒉2015年1月10日前双方共同将柏林春天小区所有应交配套费用缴清，其中乙方负责支付总费用不超过20000000元（含乙方9月底已垫付的天然气配套费1800000元，甲方从转让款中抵扣）的转让款作为天然气、自来水、强电、暖气等配套费用专项支付，甲方应向乙方提供配套合同和缴费收据等资料，不得人为拖延或挪用。超出部分由甲方支付。⒊甲方之前向乙方的借款14200000元，其中10000000元直接从本协议项下的转让款中直接抵消，4200000元从五期北区销售款中走账后抵消，具体方式双方财务部门另行协商。另外甲方通过乙方向王超借款10000000元，向威海小康宏业汽车销售服务有限公司借款20000000元，自本协议签订之日起甲方上述30000000元借款本息由乙方偿还，30000000元的借款利息由乙方按月打进甲方指定的账户，再由甲方转给王超及威海小康宏业汽车销售服务有限公司，甲方同意在转让款中抵扣30000000元。⒋甲方购买乙方投资建设的柏林春天75号楼2449.07m2住宅，单价5500元/m2，总价款约13470000元，从本协议项下的转让款中直接抵消。⒌甲方欠乙方销售款约3170000元，从本协议项下的转让款中直接抵扣，具体抵扣金额和时间以实际解押时间和金额为准。如以上销售款一年内未解押，乙方应另行支付此项付款，乙方另行支付部分，不再向甲方提供发票。⒍上述资产中公寓部分甲方已另行安排施工单位进行房内墙砌筑和抹灰。本协议生效后甲方应立即通知施工单位退场，由乙方接管，甲乙双方共同盘点公寓部分的工程量，按实际完成工程量由乙方负责给施工企业结算付款，实际结算工程款从资产转让款中抵扣，另外甲方同意乙方再抵扣800000元的公寓改造款。乙方抵扣的工程结算款及公寓装修款必须给甲方开发票。⒎剩余转让款乙方于2015年1月10日前付清。五、违约责任：本协议签订后，双方均应严格履行，任何一方未按协议书的规定履行义务，应当承担违约责任。如出现违约，履约方有权中止向违约方付款或继续履行义务，违约方每逾期一天，应按本协议额的万分之五向对方支付违约金。逾期超过30日的，履约方有权解除合同，违约方应返还履约方全部付款或资产，并承担本协议额百分之二十的违约金。六、其他事项：⒈本协议转让资产出售产生的税金由甲乙双方共同承担，甲方承担110000000元扣除回购75号楼住宅房款13470000元后部分，超出部分由乙方承担销售税金且在甲方支付给乙方房款时，乙方应同时提供给甲方认可的等额发票。其中，本协议第四条第5款之抵扣售房款，本条第2款之抵扣工程款，乙方应向甲方提供甲方认可的发票。回购75号楼住宅房款13470000元，在北区合作开发合同中乙方也不再向甲方出具发票。⒉柏林春天小区今后新发生工程优先由乙方施工，甲方应支付乙方的工程款和已签订的道路、雨污水、围墙等配套工程款均按合同付款进度从本协议付款中抵扣。已明确在北区合作范围内结算的工程配套合同，不再变动，仍执行原合同。⒊本协议签订后乙方向甲方提供与保修款等价可办房产证的房产作为保修抵押，甲方不再保留乙方在柏林春天工程中所有保修款，保修抵押房产乙方不能销售，如果乙方要求销售保修抵押房产，乙方必须向甲方提供等额的房产抵押，如无房产则提供等额资金。具体情况双方另行签订补充协议。⒋甲方应于本协议签订后15个工作日内将所有已抵顶乙方的柏林春天一、二、三期房产钥匙交付乙方，乙方自接收钥匙时向甲方委托的物业公司交付物业费，乙方应保证满足交钥匙三个前提：一是向甲方开具抵顶工程款收据和发票，二是提供该房产相应备案姓名，三是乙方应先行支付11.25%的销售税金给甲方，待审计结束后返还乙方。⒌上述资产的销售款甲方应打到双方在建行开立的共管账户上，由乙方全权支配使用。⒍自本协议生效之日起，乙方所有已收购、抵顶资产在满足条件的情况下可自行销售（具体条件就是满足本协议第二条第三款），除合同约定或违反法律情况下，甲方应全力配合办理盖章等手续，不得人为设槛拖延，否则视为违约。⒎上述资产中车位数量如在实际接收与附件不符，双方同意误差在10个以内不调整，如超过10个按50000元/个多退少补。2016年7月6日利嘉公司作为甲方与乙方华兴公司签订《协议书》，协议中载明双方就甲方开发的柏林春天项目有关事宜达成一揽子共识如下：⒈乙方在甲方开发的柏林春天项目施工总承包结算审定值为414492843元，甲方支付给乙方工程款290891722.68元，甲方欠乙方工程款123601120.32元；结合双方2013年5月19日签订的《房地产合作开发合同》的约定，实际乙方欠甲方补偿款36398879.68元。⒉乙方欠甲方工程发票合计202423290.82元，其中包含乙方以兴润公司名义施工的工程发票80525987.28元。⒊双方认可乙方支付给甲方资产转让款64717000元，另外乙方给甲方的借款18589900元认可条件是乙方从信东解押抵押的甲方房产，乙方给甲方借款利息与其欠甲方资产转让款利息抵顶。⒋双方认可甲方销售乙方的房屋价值为20034201元。⒌双方同意解除柏林春天五期南区部分分项工程合同，主要包括⑴五期南区地下车库强电消防施工合同，⑵柏林春天五期南北区绿化施工合同，⑶柏林春天五期北区道路铺装施工合同，未进入工程审计部分工程由甲方负责施工与乙方无关。⒍双方确认乙方总承包施工工程保修款为12000000元，柏林春天五期北区合作项目工程保修款为8000000元，双方确认扣留乙方20000000元房产作为工程保修款抵押，按照维修进度分批解押。⒎双方2013年5月19日签订的《房地产合作开发合同》中乙方尚有地下车库内部配套工程及75号楼部分工程没有完工，由乙方负责施工完成，完成时间双方另行协议约定。⒏工程验收需要乙方配合提供的资料……⒐乙方在柏林春天施工的其他零星工程按实结算。⒑乙方欠甲方的资产转让款用乙方的房产抵扣。在涉案《资产转让协议》项下，利嘉公司以110000000元转让给华兴公司的所有房屋，至今尚未进行竣工验收。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，利嘉公司与华兴公司订立《资产转让协议》，约定利嘉公司将其开发建设的房屋以110000000元的价格转让给华兴公司，该协议具有房屋买卖合同的法律特征，双方当事人之间房屋买卖合同的法律关系成立。利嘉公司转让给华兴公司的所有房屋，至今尚未进行竣工验收，不符合将房屋交付使用的法定条件。因此，对华兴公司要求利嘉公司交付《资产转让协议》项下转让资产的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下：驳回烟台华兴置业有限公司的诉讼请求。案件受理费591800元，保全申请费5000元，均由烟台华兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。附：《转让资产明细表》。审 判 长 王守远审 判 员 姜松诚人民陪审员 周祖荣二〇一七年七月三十一日书 记 员 孙玉婷 关注公众号“”