（2017）陕0124民初394号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-08
案件名称
梁某与西安万汇实业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
周至县人民法院
所属地区
周至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁某,西安万汇实业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第七条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省周至县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0124民初394号原告梁某，女，汉族，居民。委托代理人张雅琪，陕西知本律师事务所律师。委托代理人李晓宇，陕西知本律师事务所律师。被告西安万汇实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区小寨东路67号门面房。法定代表人王海军，系该公司董事长。委托代理人李叔阳，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托代理人郭科，北京市中兆（西安）律师事务所实习律师。原告梁某诉被告西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁某之委托代理人张雅琪、李晓宇，被告万汇公司之委托代理人李叔阳、郭科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付楼观古镇4幢1单元2层01号房屋的房地产权属证书。2、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计2488.32元。3、诉讼费被告承担。事实及理由：2010年8月6日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于周至县集贤镇田峪河东侧楼观古镇小区4幢1单元2层01号商品房一套。合同约定该商品房总价248832元，原告一次性付款，被告于2011年6月30日之前将该商品房交付于原告，同时被告应当在该商品房交付使用后400个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，原告即要求被告代收代缴房屋契税、维修基金、房产证办证费等相关费用，要求被告为原告办理房产权属证书，但被告一直以暂时无法办理为由拒收上述款项。直至2016年11月10日，被告以其聘用的西安好管家物业服务有限责任公司的名义代收了上述款项，并承诺及时为原告办理房产权属证书，但被告至今仍未能为原告办理房产权属证书。综上，为维护原告合法权益，原告无奈诉至法院，请求支持原告如上诉请。被告万汇公司辩称，2010年8月6日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于周至县集贤镇田峪河东侧楼观古镇小区4幢1单元2层01号商品房一套，合同约定该商品房总价248832元等事实属实，但当时原告的购房款没有付现金，而是折抵被告与原告丈夫的债务。原告丈夫魏某某系万汇公司前期的投资人，从2005年8月的投资协议看，魏某某从2004年7月到2005年8月期间分批向万汇公司投入现金200万元，用于楼观古镇项目开发。万汇公司承诺2006年年底投资回报300万元，2007年年底投资回报700万元。并承诺在投资期间，魏某某的利益不受损害。魏某某的投资实质上应当是借款200万，而不是投资。如果是投资是要承担亏损的，万汇公司现在一直是亏损状态。如果是借款，这个借款的收益利息过高，超过了国家的标准。在双方签订投资协议的时候，万汇公司在银行的负债都已经达到了1000多万。4幢和6幢的楼盘已竣工验收，房屋的五证齐全，房屋的测绘没有过，配套费用也没有钱交，故房产证无法办理。房屋办证是“交付使用后”400个工作日，交付和使用是并列，被告把钥匙给业主，业主办理电卡、水卡，签订物业合同，才叫实际交付。即使被告手续完备，原告也没有按规定交纳房屋契税和大修基金等，同样不能办证。故至今不能给原告办证，是原告的原因，被告没有违约，应驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，综合全案证据，本院确认以下事实：原告梁某与魏某某于2004年2月23日登记结婚，系夫妻关系。2004年9月18日，魏某某与被告万汇公司签订了一份投资协议，约定魏某某于2004年底前，分次投资万汇公司人民币100万元，用于购买集贤镇土地使用权，投资期为三年，投资回报为：项目规划未获批准，万汇公司返还魏某某本金及报酬150万元；项目规划获批准，万汇公司在取得收益1个月内，返还魏某某报酬相当于318亩土地使用权20%的地价款。并承诺在投资期间，魏某某的利益不受损害。2005年8月9日，魏某某与被告万汇公司又签订了一份投资协议，约定魏某某从2004年7月到2005年8月期间分批向万汇公司投入现金200万元，用于楼观古镇项目开发。万汇公司承诺2006年底投资回报300万元，2007年底投资回报700万元。并承诺在投资期间，魏某某的利益不受损害。此协议生效，之前的协议终止。2010年8月6日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于周至县集贤镇田峪河东侧楼观古镇小区4幢1单元2层01号商品房一套，合同约定该商品房总价248832元。原、被告签订商品房买卖合同后，原告没有支付购房款，直到2011年元月7日，被告万汇公司以收据的形式向原告出具了31张购房票据，包含4幢1单元2层01号商品房购房票据，以上票据合计应是8078913元。与此同时，本案原告之丈夫魏某某向被告万汇公司出具了一张收条，写明收到被告万汇公司8078913元，此款用于购置涉案房屋，另收万汇公司现金21087元，合计收款810万元，至此魏某某与被告万汇公司所有债权债务两清。另查明，2016年11月10日，原告向西安好管家物业服务有限责任公司缴纳了大修基金、契税、有线电视初装费、产权登记费。被告万汇公司至今没有给原告办理产权登记，双方产生纠纷，原告诉至法院，要求判令如上诉请。本案审理中，根据原告申请，本院于2017年6月20日裁定将该涉案商品房予以查封。后经本院调解，原、被告意见分歧大，调解未果。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告提供了其与万汇公司签订的商品房买卖合同、购房款收据等证据要求支持其诉请，但作为商品房买受人的原告并没有直接支付房屋价款，而是用其丈夫魏某某与被告万汇公司之间的债权折抵。而魏某某在万汇公司从2005年200万元的投资款到2011年变成810万元，投资回报过高。原告同时购买31套商品房于楼观古镇，与被告同时签订31份商品房买卖合同，双方的商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。合同中双方当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务，不得扰乱社会经济秩序，综合以上因素，结合本案的证据，认定原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系，故原告之诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告梁某的诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已预交），诉讼保全费1774元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 刘彩虹审判员 贾 赟审判员 何有涛二〇一七年七月三十一日书记员 张逸男 来自：