（2017）皖13民终1432号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-08-30

案件名称

梁宇、宋莹莹行纪合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁宇,宋莹莹,李贵,梁玲,宿州市埇桥区鸿源房产中介服务中心

案由

行纪合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民事判决书（2017）皖13民终1432号上诉人（原审被告）：梁宇，男，1975年10月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，被上诉人（原审原告）：宋莹莹，女，1989年2月3日出生，汉族，住安徽省濉溪县，被上诉人（原审原告）：李贵，男，1988年6月2号出生，汉族，住广西省南宁市青秀区，上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。原审被告：梁玲，女，1966年6月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，原审被告：宿州市埇桥区鸿源房产中介服务中心。经营者：梁红荣，女，1972年5月10日出生，汉族，住安徽省宿州市，上诉人梁宇因与被上诉人宋莹莹、李贵、原审被告梁玲、宿州市埇桥区鸿源房产中介服务中心（以下简称鸿源服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：梁宇虽然与宋莹莹签订了房屋买卖合同，但宋莹莹、李贵并没有将购房款支付给梁宇，梁宇也未给宋莹莹、李贵及鸿源服务中心出具收据，一审认定鸿源服务中心出具的收据即视为梁宇收取了购房款，并判决梁宇偿还宋莹莹、李贵购房款错误。宋莹莹、李贵共同答辩称，1、梁宇承认其与宋莹莹、李贵签订了房屋买卖合同，根据合同的相对性，合同的权利义务应由双方当事人及中介方承受。且该合同第二、三条约定受梁宇的委托，中介方代梁宇收取定金、购房款，一审时宋莹莹、李贵已提交了中介方及梁玲出具的收条；2、合同解除后，梁宇应当将该款返还给宋莹莹、李贵。请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁玲述称，其是中介方，在买卖合同签订后，其就将购房款交给了梁宇，中介义务即已完成。实际出售房屋的人是郑凯，是梁宇代郑凯签订的合同，梁玲将款交付给郑凯，郑凯也出具了收条。鸿源服务中心述称，其不是案件的当事人，对具体情况不清楚。该中心负责人仅是将其身份证借给梁玲成立了鸿源服务中心，具体事宜与鸿源服务中心无关。宋莹莹、李贵向一审法院起诉请求：1、解除与梁宇、梁玲、鸿源服务中心签订的购房协议。2、判令梁宇、梁玲、鸿源服务中心连带返还购房款21.5万元。3、梁宇、梁玲、鸿源服务中心赔偿损失1.5万元。4、梁宇、梁玲、鸿源服务中心承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月25日，宋莹莹经宿州市埇桥区百分房产中介有限责任公司及鸿源服务中心介绍与梁宇签订买卖房地产契约。该合同约定（甲方）梁宇将其坐落在南五里奇石城后安置房和谐苑小区房地产（房屋建筑面积约95平方米）一套以2360元／㎡转让给（乙方）宋莹莹。丙方（中介方）受甲方委托代甲方收取购房定金1.5万元。乙方应于协议改成甲方名字时一次将房款给丙方，待丙方代甲乙双方办理完产权过户事宜后，丙方将房款全部转交给甲方。协议改成乙方名字时，乙方一次性付清全额房款给甲方。甲乙双方同意于政府统一安排为准由甲方将上述房地产交付给乙方。如甲方违约则拿出1.5万元给乙方。如乙方违约所交定金不退。甲方出售房屋是多层的。该合同有甲方梁宇、乙方宋莹莹，丙方鸿源服务中心、宿州市埇桥区百分房产中介有限责任公司的签章及梁红荣的签名（其他内容详见合同）。以上买卖合同签订后，经梁玲介绍及安排，宋莹莹、李贵于2013年5月21日作为被征迁人在以征迁人为宿州市新区建设投资有限责任公司、委托征迁人为宿州市南区房屋拆迁有限责任公司的征迁安置合同上签字，该安置合同被征迁人处加盖了宿州制鞋产业城邵王村村民委员会的公章及委托征迁人宿州市南区房屋拆迁有限责任公司的公章，征迁人宿州市新区建设投资有限责任公司未在该合同上加盖公章。宋莹莹、李贵在买卖协议签订后先后支付购房款21.5万元（其中，宋莹莹支付购房款8.5万元、李贵支付购房款13万元，签订买卖协议当日付款1.5万元，签订征迁合同当日支付19万元，2013年5月31日支付1万元）给鸿源服务中心，并由鸿源服务中心开具加盖有其印章的收据及收条。宋莹莹、李贵至今未获得购买梁宇所转让的拆迁安置房的安置。期间，宋莹莹、李贵以订立合同后才了解出售的房屋为集体土地上的房屋，违反了法律强制性规定，诉请确认双方签订的购房合同无效，并判令返还购房款，案经一审法院审理判决驳回宋莹莹、李贵的诉讼请求，该判决已生效。2015年12月4日，宿州经济技术开发区社会事业局出具证明，证实该局未收到宋莹莹、李贵征迁协议。另查明，梁玲为宿州市埇桥区鸿源房产中介服务中心的员工。梁宇、梁玲与鸿源服务中心的经营者系姐弟关系。梁宇当庭认可鸿源服务中心收到宋莹莹、李贵的购房款是为其收到的购房款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁宇与宋莹莹订立的买卖契约房地产，其转让的实质标的是相关安置权益，所涉标的物是待建造的拆迁安置房，该标的的转让并不为法律所禁止，且是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同签订后，梁宇作为卖方虽经梁玲安排宋莹莹、李贵为被征迁人签订了相应的征迁协议，但该征迁协议未加盖征迁人印章，未经政府有关部门备案确认，导致宋莹莹、李贵至今未能取得买卖协议所确定的拆迁安置房，致使买卖合同目的不能实现，应依法解除双方所签订的房屋买卖合同。宋莹莹、李贵要求解除与梁宇所签订的房屋买卖协议及请求梁宇返还已付购房款的请求，于法有据，予以支持。宋莹莹、李贵要求梁玲、鸿源服务中心连带返还购房款的诉讼请求，因合同具有相对性，本案中涉案合同的双方当事人为宋莹莹、李贵及梁宇；鸿源服务中心及作为该中心工作人员的梁玲，仅为宋莹莹、李贵及梁宇订立合同提供中介服务，并非合同当事人，且房屋买卖合同明确约定及梁宇均认可鸿源服务中心收到宋莹莹、李贵款项即视为梁宇本人收取；故宋莹莹、李贵的该诉讼请求，不予支持。宋莹莹、李贵作为买受人，有义务对双方交易房屋的具体情况作谨慎、全面的调查及严格规范地履行，其未经充分核实即草率签订合同并交付购房款，致使合同未能履行，存在明显过错，故应对其损失承担相应责任。为此，对宋莹莹、李贵要求梁宇赔偿损失1.5万元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除宋莹莹与梁宇2013年3月25日签订的房地产买卖契约；二、梁宇于判决生效后10日内返还宋莹莹购房款8.5万元，返还李贵购房款13万元；三、驳回宋莹莹、李贵的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由宋莹莹、李贵负担225元，由梁宇负担4525元。二审中，当事人没有提供新的证据。对一审查明的基本事实，本院予以确认。本院认为，宋莹莹、李贵在诉讼中提供的买卖房地产契约载明的合同当事人为：梁宇（甲方）、宋莹莹（乙方）、鸿源服务中心（丙方、中介方），合同约定转让的房屋为梁宇坐落在南五里奇石城后安置房和谐苑小区房地产….等内容，该合同属各方合意成立，内容无法律、行政法规规定的无效情形，一审法院认定该合同有效正确，本院予以确认。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定履行义务，如当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权要求解除合同，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。就本案而言，梁宇、宋莹莹、鸿源服务中心在签订合同后，梁宇作为出售方至今未按合同约定向宋莹莹、李贵交付转让的房屋，其安排宋莹莹、李贵为被征迁人签订的相应征迁协议，也未经政府有关部门备案认可，故，宋莹莹、李贵客观上不能依据签订的房屋买卖契约取得房屋，致使该买卖合同的目的不能实现，一审法院判决解除双方所签订的房屋买卖合同正确。因梁宇未履行合同约定的交房义务，应承担合同解除后向宋莹莹、李贵返还购房款的责任。梁宇虽上诉称其没有收取购房款，不应承担返还责任，但宋莹莹、李贵依据与梁宇签订的合同，向鸿源服务中心支付了购房款21.5万元，该事实有鸿源服务中心出具的收条和相关证据予以证明，鸿源服务中心作为中介方，代理梁宇收取购房款，符合交易习惯，且梁宇一审也当庭认可鸿源服务中心将购房款支付给他人视为其本人收取。故，一审判决梁宇偿还宋莹莹、李贵购房款证据充分，且符合法律规定。综上所述，梁宇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人梁宇负担。本判决为终审判决。审判长　丁　伟审判员　吴昊彧审判员　赵　路二〇一七年七月三十一日书记员　张　猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”