（2017）鲁10民终1217号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-05
案件名称
日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
日照丽城建设发展有限公司,日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司,常少君
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1217号上诉人（原审被告）：日照丽城建设发展有限公司，住所地山东省日照市新市区济南路277号丽城花园房产办公室。法定代表人ＸＸ田，经理。上诉人（原审被告）：日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司，住所地乳山市海阳所镇海林小区。代表人ＸＸ田，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：宋建美，山东闻远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常少君，男，1958年5月10日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人日照丽城建设发展有限公司（以下简称丽城公司）、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称丽城山译分公司）因与被上诉人常少君商品房预约合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2017）鲁1083民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丽城公司、丽城山译分公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：常少君未在认购书约定的时间内交纳首付款、装修费并签订购房合同，其对商品房买卖合同未能订立存在过错，丽城公司、丽城山译分公司不应返还定金。被上诉人常少君辩称，丽城公司、丽城山译分公司欺骗常少君签订商品房认购书，有失公平，应予解除；丽城公司、丽城山译分公司未在合同约定的时间在签字盖章，导致常少君无法办理贷款，其存在违约行为，应双倍返还定金。常少君向一审法院起诉请求：解除常少君与丽城公司签订的香港平远国际城商品房认购书，并返还定金50000元，赔偿违约金50000元、支付利息295元、差旅费4755元、误工费1800元。事实和理由：2016年12月24日，常少君随丽城山译分公司所属的威海银滩海景房洛阳办事处组织的看房团到乳山银滩看房，常少君以按揭房银行贷款的购房方式，两次共交订房款5万元，订购丽城山译分公司的香港平远国际城小区3幢27层2707房屋一套，面积50.14㎡，交款后丽城公司开具收据和付款协议书。后经了解常少君因年龄和已有购房贷款，现不符合贷款购房条件，故诉至法院。一审法院认定事实：2016年12月24日，常少君与丽城山译分公司签订商品房认购书，约定常少君认购香港平远国际城小区3#楼2707号房，总房款为336139元。该认购书付款方式规定一栏载明“认购人同意对所购房产按下列第2种付款方式办理：……2、签订《购房合同》时按总价款的40%一次交纳首付款，其余款项采取银行按揭方式：首付款136139元，须于2017年5月20日前交齐；银行贷款200000元；代收费用另收（标准见《购房合同》）”。定房条件一栏载明“……2、认购人签定《认购书》后七日内须足额交纳首付款、装修费，并签订《购房合同》。3、认购人逾期未足额缴纳首付款的，视为放弃对本《认购书》约定之房产的定购意向，开发商有权另行出售此房产，所交定金不退。”备注一栏载明“1、本次定金已交10000元，定金尚欠40000元，须于2016年12月26日8:00前补齐，否则认购无效，所交定金不退，开发商有权将此房产另行出售。”该认购书由丽城山译分公司在甲方处加盖印章，并由常少君在乙方处签字捺印予以确认。同日，常少君与丽城山译分公司签订付款协议，内容为“本人常少君于2016年12月24日认购山东省乳山市银滩旅游度假区香港平远小区3号楼2707室，购房者同意按下列付款方式中的第2种方法办理。……2、银行按揭方式：本次定金已交10000元，定金尚欠人民币40000元，须于2016年12月26日8：00前补齐，首付款应于2017年5月20日前补齐，其余房款办理银行按揭贷款。备注：1、购房者须按本协议约定的时限足额付款;若购房者逾期未足额付款的，视为放弃对本约定之房产的认购，定金概不返还，开发商有权另行出售此房产。……”该付款协议由常少君在客户签字处签字捺印，由销售总监“王永东”，财务总监“张玲”签字确认。另查明，2016年12月24日，常少君向丽城山译分公司交纳10000元，丽城山译分公司为常少君出具编号为9237379的收据一张，载明的收款事由为“香港平远国际城定金，定金不退，于一周内签订合同，否则甲方有权另售”。2016年12月25日，常少君向丽城山译分公司交纳40000元，丽城山译分公司为常少君出具编号为7246121的收据一张，载明的收款事由为“香港平远国际城定金，定金不退，于一周内签订合同，否则甲方有权另售”。诉讼中，常少君向法庭提交新建商品房买卖合同一份，拟证实因丽城山译分公司未在合同上盖章，导致合同不能订立。经查，该合同载明的出卖人为丽城山译分公司，买受人为常少君。合同第二章“商品房基本状况”中第一条“项目建设依据”约定：“1、出卖人以出让方式取得坐落于乳山银滩地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为乳银国用（2013）第0022号，土地使用权面积为8410.1平方米；建设用地规划许可证号为（2004）鲁10-04-030018，规划用地面积为333333平方米；买受人购买的商品房（以下简称商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2071-10-20。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为银滩香港平远国际城小区1至3、47至49、76至79、100号，建设工程规划许可证号为建字第3710832012C002号，建筑工程施工许可证号为371083201309100101。”第二条预售依据约定“该商品房已由乳山市住房保障和房产管理局批准预售，预售许可证号为2013026。”该合同出卖人处无签字盖章，买受人处由常少君签字捺印确认，后注明“作废”。经质证，丽城公司、丽城山译分公司对该证据的真实性、关联性均有异议，因该合同并未加盖丽城公司、丽城山译分公司印章。另外，常少君向法庭提交常少君名下位于洛阳市西工区王城大道111号4幢3-502室房屋的房产证复印件一份，房产证号为：洛房权证市字第××号，登记时间为2015年4月1日，并于同日抵押，拟证实常少君名下已有一套按揭贷款的房屋，根据常少君现在的年龄，已不符合再次购房贷款的条件，涉案商品房认购书约定的是按揭贷款，该认购书无法履行。经质证，丽城公司、丽城山译分公司认为该房产证系复印件，且与本案待证事实无关联性，不能以已有一笔房贷作为不符合再次贷款购房条件的理由。一审认定上述事实，有双方当事人陈述，商品房认购书、付款协议、收据、商品房买卖合同等证据在案为证。一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，常少君虽已按照认购书约定的时间足额交纳定金，但双方并未订立商品房买卖合同。关于商品房买卖合同不能订立的原因，常少君主张系因丽城山译分公司未在合同上加盖公司印章，并向法庭提交未加盖丽城山译分公司印章的新建商品房买卖合同一份，丽城公司及丽城山译分公司虽对该合同真实性、关联性不予认可，但从该合同载明的商品房基本状况部分的具体内容，可以看出该合同文本应为出卖人提供，因为买受人对涉案商品房项目的土地使用证号、规划许可证号、建设工程施工许可证号、预售许可证号等信息不可能知晓。丽城公司、丽城山译分公司主张商品房买卖合同不能订立的原因是常少君不想要房子了，并称涉案房屋至今为常少君保留，以表示丽城公司、丽城山译分公司并非不想签订商品房买卖合同。常少君现以其年龄过大，且已有一套住房贷款，无法再次办理贷款为由要求解除涉案商品房认购书。综合考虑本案的实际情况，无法确认商品房买卖合同不能订立的过错方，故应当适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，常少君要求解除其与丽城山译分公司签订的涉案商品房认购书，并由丽城山译分公司返还定金50000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。因丽城山译分公司系丽城公司的下属企业，故丽城公司应对上述款项承担连带清偿责任。关于常少君主张的违约金50000元、利息236元，因涉案商品房认购书的解除系因不可归责于当事人双方的事由，故常少君无权主张违约金及利息。关于常少君主张的差旅费3170元、误工费1800元，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除常少君与日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于2016年12月24日签订的商品房认购书；二、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于判决生效后十日内返还常少君定金50000元，日照丽城建设发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回常少君要求日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司支付违约金50000元、利息236元、差旅费3170元、误工费1800元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219元，由常少君负担649元，由日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担570元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明，常少君与丽城山译分公司签订的《香港平原国际城商品房认购书》中关于付款方式约定，签订《购房合同》时按总价款的40%一次交纳首付款，其余款项采取银行按揭方式：首付款136139元，须于2017年5月20日前交齐；银行贷款200000元；代收费用另收。订房条件第二条约定认购人签订认购书后七日内须足额交纳首付款、装修费，并签订购房合同。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，本案争议焦点在于常少君是否存在违约行为，定金50000元应否予以退还。常少君与丽城公司、丽城山译分公司签订的认购书，付款方式通过手写方式明确约定首付款136139元须于2017年5月20日前交齐。而定房条件第二条由约定认购人签订认购书七日须足额交纳首付款、装修款，并签订购房合同。两条款约定相互矛盾。丽城公司、丽城山译分公司所依据的定房条件条款系丽城公司、丽城山译分公司一方为了重复使用而预先拟定的条款，并非专门针对本案双方所作的约定，条款中不存在就某一特定事项双方可协商选择的内容，故该补充协议符合《中华人民共和国合同法》规定的“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”条件，应属于格式条款。该协议条款存在明显加重买受人责任的情形，且丽城公司、丽城山译分公司作为出卖人和认购书的提供者没有以明显符号、文字等对定房条件条款，尤其其定房条件第二条作出特别说明，也没有证据证实向买受人履行说明告知义务，故应属无效条款。丽城公司、丽城山译分公司以涉案认购书中定房条件第二条主张常少君存在违约行为，理由不当，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。涉案认购书明确载明采用银行按揭贷款方式进行付款，现因常少君年龄过大，且有一套住房贷款，无法办理银行贷款，属于不可归责于双方当事人的事由，故丽城公司、丽城山译分公司应将定金返还给常少君。综上，丽城公司、丽城山译分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一七年七月三十一日书 记 员 刘双双 来自