（2017）川01民终5813号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-30
案件名称
四川省博朗克工业设备制造有限公司、四川竞辉建工有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省博朗克工业设备制造有限公司,四川竞辉建工有限责任公司,郭立新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5813号上诉人（原审被告）：四川省博朗克工业设备制造有限公司，住所地:成都市金牛区营门口路48号1栋3单元21层2120号。法定代表人：黄景念，执行董事。委托诉讼代理人：马丽华，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川竞辉建工有限责任公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉街办驿生路4号。法定代表人：刘念辉，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1988年2月3日出生，汉族，四川竞辉建工有限责任公司，住四川省仁寿县。被上诉人（原审第三人）：郭立新，男，1972年7月5日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。上诉人四川省博朗克工业设备制造有限公司（以下简称博朗克公司）与被上诉人四川竞辉建工有限责任公司（以下简称竞辉公司）、被上诉人郭立新房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。博朗克公司上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定博朗克公司与竞辉公司和郭立新之间权利义务转移不成立，属于认定事实错误。一审法院认定，因博朗克公司未提交证据证明债权债务转移经竞辉公司同意，故博朗克公司与郭立新之间的约定对竞辉公司不产生约束力。但是，博朗克公司认为，针对2016年4月6日签订的《协议书》，郭立新已向竞辉公司实际支付之前欠付的租金，且竞辉公司已经知晓并默认。故，竞辉公司知晓并认可了前述债权债务的转移。在债权债务已经发生转移的情况下，博朗克公司认为应由郭立新承担支付租金、水电费、土地使用税和违约金的责任。2、一审法院未认定博朗克公司与郭立新之间的委托关系，属于认定事实错误。针对2016年4月6日签订的《场地租赁合同》，博朗克公司已在一审中向法院提交了《残值转让协议》、《厂房权益协议》。根据《残值转让协议》、《厂房权益协议》内容可知，针对2016年4月6日签订的《场地租赁合同》，博朗克公司系接受郭立新委托，根据委托人郭立新要求，以博朗克公司名义与竞辉公司签订《场地租赁合同》。故，针对2016年4月6日签订的《场地租赁合同》，博朗克公司与郭立新之间属于委托关系，因此，该《场地租赁合同》产生的权利义务应由郭立新承担，而不应由博朗克公司承担。3、一审法院认定违约金过高，应予以调低。首先，针对2013年4月20日签订的《场地租赁合同》，虽然合同中约定了违约金，但之后博朗克公司与竞辉公司于2016年4月6日签订了《协议书》，双方对付款金额、时间进行了另行约定。在双方新签署的《协议书》中，并未约定逾期付款应支付违约金。因此，博朗克公司认为，一审法院在双方已重新达成合意的情况下，依然适用原来的约定认定违约金，属于认定错误。即便二审法院最终认定博朗克公司或者郭立新应支付违约金，那么一审法院认定的违约金也明显过高。竞辉公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于博朗克公司所述债务发生转移，一审法院认定债权债务并未发生转移，对于博朗克公司将债券债务转让给郭立新，竞辉公司不知情，且债权债务转让需经债权人的同意。竞辉公司与郭立新之间的委托关系并未成立，竞辉公司不知情，转租需经竞辉公司的同意。即便委托关系成立，也应当承担连带责任。根据相关司法解释，关于2016年4月6日签订的协议书仅是对之前的租金及其他的费用进行的结算，并未对逾期违约金达成新的合意和约定，因此违约责任应当适用之前的租赁合同条款，而一审法院依法对违约金进行了调低，因此不存在违约金过高的情况。郭立新辩称，博朗克公司的转让、自建厂房权益以及博朗克公司无权转出竞辉公司的厂房因未得到竞辉公司的认可和同意，签订厂房租赁合同的时候，郭立新不在场，对该份协议并不知情。郭立新在2016年4月18日先后向杨云富（音）的卡里转账了17万元，其中15万元系作为残值转让费，2万元作为厂房保证金，后又向竞辉公司转账13万元和74400元作，还分别支付了相关水电费等费用，共计39万余元。郭立新认为已付清所有款项。竞辉公司向一审法院起诉请求：判令博朗克公司支付所欠租金182756.1元，并支付逾期违约金（自2016年7月1日起支付至实际给付之日止以182756.1元为基数，按照年利率24%计算至实际给付之日止）；判令博朗克公司向竞辉公司支付2016年9月30日起至2016年12月30日租金74400元（租金标准为24800元／月）、水电费19474.2元、土地使用税27957元，共计121831.2元，并支付以102377元（土地使用税和租金）为基数从2016年9月30日起至付清之日止的滞纳金（按每日千分之五标准）；支付以19474.2元（水电费）为基数从2016年12月14日起至付清之日止的滞纳金（按每日千分之五标准）。一审法院认定事实：2013年4月20日，竞辉公司（出租方、甲方）与博朗克公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，该合同约定：甲方将厂房共计1191.06㎡，场坝共计2116.2㎡，原办楼1楼共计187.36㎡，以上总计3494.62平方米，租金合计20500元／月。以上租金每年按10%递增，在本合同签订时，乙方交纳一个月租金20000元作为保证金。土地使用税由乙方承担。每年8元／㎡，共计27957元。租赁时间自2013年4月20日起至2016年4月19日止。租赁合同到期前一个月，乙方需书面告知甲方是否继续租赁。若继续租赁，甲乙双方另行签订租赁合同。付款方式为按照先付款后使用原则，按季度付款。乙方在每季度开始前一周内支付租赁费。租金为61500元／季。乙方不得拖欠租金，如有拖欠行为，除限期补足租赁费用外，另加收每天5‰的违约金，甲方有权终止合同，收回出租房屋。保证金不予退还。租赁范围内的土地使用税及房产税由乙方按国家政策缴纳。乙方用电的电价按供电单位与甲方结算的实际价格结算，每月的电损按用电单位分摊。甲方负责乙方用电过程中的正常维护保养，乙方应按月向甲方支付配电、输电0.02分／度的包干费。乙方用水、电。水价暂定10元／人，乙方的电表实行单独安装，单独计量结算，并且电表必须安装在甲方指定位置。乙方所用电费按月向甲方支付，不得拖欠。2016年4月6日，竞辉公司（出租方、甲方）与博朗克公司（承租方、乙方）签订《协议书》，该协议书约定：甲乙双方于2013年4月20日就甲方位于驿都西路的4389号厂房签订了租房协议，截止2016年3月31日乙方在租赁期间累计欠付甲方租赁费243674.8元（场地租金210041.6元，水电费5676.2元，土地使用税27957元），甲乙双方达成一致协议，乙方于2016年4月1日支付欠款60918.7元；2016年7月1日前支付欠款60918.7元，2016年10月1日前支付欠款60918.7元，2016年12月30日前支付欠款60918.7元。同日，竞辉公司（出租方、甲方）与博朗克公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，该合同约定：甲方将厂房共计1191.06㎡，场坝共计2116.2㎡，原办楼1楼共计187.36㎡，以上总计3494.62平方米，租金合计24800元／月，合同签订时，乙方交纳一个月租金20000元作为保证金。土地使用税由乙方承担，每年8元／㎡。共计27957元。租赁时间自2016年4月1日起至2019年3月30日止。租赁合同到期前一个月，乙方需书面告知甲方是否继续租赁。若继续租赁，甲乙双方另行签订租赁合同。付款方式为按照先付款后使用原则，按季度付款。乙方在每季度开始前一周内支付租赁费。乙方不得拖欠租金，如有拖欠行为，除限期补足外，另加收每天5‰的违约金，甲方有权终止合同，收回出租房屋。保证金不予退还。租赁范围内的土地使用税及房产税由乙方按国家政策缴纳。乙方用电的电价按供电单位与甲方结算的实际价格结算，每月的电损按用电单位分摊。甲方负责乙方用电过程中的正常维护保养，乙方应按月向甲方支付配电、输电0.02分／度的包干费。乙方用水、电。水价暂定10元／人，乙方的电表实行单独安装，单独计量结算，并且电表必须安装在甲方指定位置。乙方所用电费按月向甲方支付，不得拖欠。后竞辉公司收到60918.7元。竞辉公司、博朗克公司与郭立新陈述一致的事实：2016年9月30日至2016年12月30日期间的欠付的租金为74400元，2016年8月15日至2016年12月14日期间欠付的水电费为19474.2元，欠付的土地使用税为27957元。竞辉公司与博朗克公司陈述一致的事实：2015年9月1日至2016年3月31日期间欠付的剩余租金为182756.1元。一审法院认为，该案的争议焦点一是关于责任主体问题；二是关于租金、水电费、以及土地使用税问题；三是关于违约金问题。关于责任主体问题，竞辉公司与博朗克公司签订《场地租赁合同》以及《协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，对双方具有约束力。博朗克公司抗辩已经将包括租金在内的债权债务转移给了郭立新，未实际使用房屋，且合同系郭立新以博朗克公司的名义与竞辉公司签订，故不应当承担责任。首先，博朗克公司未提交证据证明经竞辉公司同意，博朗克公司与郭立新之间的法律关系对竞辉公司不产生约束力。其次，竞辉公司与博朗克公司签订2016年的租赁合同，博朗克公司未提交证据证明竞辉公司知晓承租方实际为郭立新。再次，双方签订的《场地租赁合同》对双方具有约束力，竞辉公司将房屋交付后，博朗克公司是否实际使用房屋与所负的租金义务无关。故对博朗克公司的抗辩，不予支持。博朗克公司与郭立新之间的债权债务关系可另行依法解决。博朗克公司应当承担因《场地租赁合同》以及《协议书》履行中所产生的债务。关于租金、水电费、以及土地使用税问题，竞辉公司与博朗克公司均认可欠付的2015年9月1日至2016年3月31日期间剩余租金为182756.1元，欠付的2016年9月30日至2016年12月30日期间的租金为74400元，欠付的2016年8月15日至2016年12月14日期间的水电费为19474.2元，欠付的土地使用税金额为27957元，依法予以确认。博朗克公司未按照合同以及《协议书》约定支付租金、水电费、土地使用税，已构成违约，应当承担相应的违约责任。竞辉公司主张博朗克公司支付租金257156.1元（182756.1+74400）、水电费19474.2元、土地使用税27957元，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金问题，《场地租赁合同》二份均明确约定了逾期支付租金应当支付违约金。但并未约定逾期支付土地使用税以及水电费应当支付违约金。故博朗克公司应当支付竞辉公司逾期支付租金的违约金。对竞辉公司主张逾期支付土地使用税以及水电费的违约金的主张，于法无据，不予支持。在双方签订的《协议书》中约定了付款时间，但是并未对租金、水电费以及土地使用税明确区分，根据公平原则，竞辉公司收到的60918.7元，应为支付租金210041.6元，故剩余未支付的租金为149122.9元。博朗克公司未按期付款，已构成违约，应当支付竞辉公司未支付剩余租金149122.9元的违约金；应当支付竞辉公司未支付租金74400元的违约金。博朗克公司抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，酌定违约金的金额为32000元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、博朗克公司于判决生效后10日内支付竞辉公司租金257156.1元，水电费19474.2元，土地使用税27957元及违约金32000元，以上共计336587.3元；二、驳回竞辉公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3174.5元，由博朗克公司负担。本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、博朗克公司是否应当支付竞辉公司租金257156.1元，水电费19474.2元，土地使用税27957元；2、博朗克公司是否应当支付竞辉公司违约金，如应支付其具体金额为多少。对此，本院做如下评述：关于博朗克公司是否应当支付竞辉公司租金、水电费、土地使用税的问题。竞辉公司与博朗克公司签订《场地租赁合同》、《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，对双方具有约束力。竞辉公司、博朗克公司均应按照双方签订的上述合同、协议约定履行相应义务。博朗克公司虽主张已经将包括租金在内的债权债务转移给了郭立新，未实际使用房屋，且相关合同系郭立新以博朗克公司的名义与竞辉公司签订，但根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，博朗克公司应提交相应证据证明其上述主张。但从博朗克公司提交的证据看，博朗克公司虽在一审中向法院提交了相关银行转账凭证及收条，拟证明竞辉公司知晓郭立新为实际承租人。但银行转账凭证、收条仅能证明相关款项往来的事实，本身不能必然证明收款方、付款方就相关款项往来的意思表示内容。因此，在竞辉公司明确否认未同意博朗克公司对债务进行转让，明确否认知晓实际承租方为晓郭立且晓郭立本人也主张博朗克公司系在未经竞辉公司同意情况下转让相关债务，本人在签订相关合同时不在场的情况下，无其他证据印证，不能证明博朗克公司关于已经将包括租金在内的债权债务转移给了郭立新，相关合同系郭立新以博朗克公司的名义与竞辉公司签订的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，博朗克公司应该承担举证不能的不利的后果。因竞辉公司、博朗克公司均认可欠付租金、水电费、土地使用税的具体金额，一审法院依法予以确认，并认定博朗克公司应支付竞辉公司租金257156.1元，水电费19474.2元，土地使用税27957元并无不当。关于违约金的问题。根据竞辉公司与博朗克公司签订《场地租赁合同》，双方对欠付租金应支付违约金有明确约定。而根据本案查明的博朗克公司欠付竞辉公司租金的事实，博朗克公司应按照双方合同约定支付竞辉公司违约金。博朗克公司虽主张之后与竞辉公司签订了《协议书》，不应支付违约金。但双方签订的《协议书》，就违约金的问题，并未作出与双方之前签的《场地租赁合同》中相关违约金的约定相反或不一致的约定。且从该《协议书》看，其内容主要是截止2013年4月20日，双方就累计应付租金、水电费、场地使用税金额的确认和支付期限的确认。因此，在无明确约定的情况下，该《协议书》内容不能视为双方就违约金问题的重新约定，也不能推定双方先前《场地租赁合同》关于违约金的约定应该协议书的签订而失效。因此，一审法院根据博朗克公司欠付竞辉公司租金的事实，认定竞辉公司应按照双方合同约定支付竞辉公司违约金并无不当。就违约金具体金额而言，双方在相关合同中对确认违约金金额有明确约定，在博朗克公司主张违约金过高的情况下，一审法院根据欠付租金金额，综合考量合同的履行情况等因素，酌定违约金的金额为32000元符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，也无不当。综上所述，博朗克公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6349元，由上诉人四川省博朗克工业设备制造有限公司负担。该判决为终审判决。审判长 夏旭东审判员 范艾玓审判员 冯 燕二〇一七年七月三十一日书记员 宋沁蔚 更多数据：