（2016）沪0106民初18025号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-03
案件名称
陈胜祥与上海新新实业公司、上海新新物业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈胜祥,曹福良,上海新新实业公司,上海新新物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18025号原告：陈胜祥，男，1951年7月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：蒋倩华，上海市兴业律师事务所律师。被告：曹福良，男，1941年3月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈胜华(夫妻关系)，女，1947年9月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：曹健(父子关系)，男，1977年1月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：上海新新实业公司，住所地上海市静安区。法定代表人：范成瑜，职务董事长。被告：上海新新物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周永强，职务董事长。被告上海新新实业公司、上海新新物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：朱贺强。被告上海新新实业公司、上海新新物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：金正炜。原告陈胜祥诉被告曹福良、上海新新物业管理有限公司、上海新新实业公司房屋买卖合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2016年8月11日受理后，由审判员龚平独任审判，于2016年9月7日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序，于2017年5月24日第二次公开开庭进行了审理。原告陈胜祥及其委托诉讼代理人蒋倩华，被告曹福良的委托诉讼代理人曹健，被告上海新新物业管理有限公司和被告上海新新实业公司的共同委托诉讼代理人金正炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈胜祥向本院提出诉讼请求：1、确认上海市静安区长安路XXX弄XXX号《房屋有偿转让中介置换合同》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告父亲陈金生、母亲朱金莲共育有四个子女，长女陈胜华、长子陈胜祥、次女陈胜霞及三女陈胜英。上海市静安区长安路XXX弄XXX号房产系公房，原由原告父亲陈金生承租，原告与父母及姐妹居住。1972年9月19日原告因公致残，经原告单位与当地房管部门协调，于1973年4月增配长安路XXX弄XXX号灶间、二层阁楼部位的房屋(以下简称“系争房屋”)；由于系争房屋面积小，政策不允许迁入户口，且原告当时未婚，故系争房屋承租人为父亲陈金生，但该房一直由原告实际居住。2002年6月，被告曹福良(系陈胜华丈夫，原告姐夫)及上海新誉房屋置换有限公司伪造《房屋有偿转让中介置换合同》，在原告不知情的情况下将系争房屋承租人变更为被告。2014年系争房屋所属地块进行动迁，原告才得知该情况。因上海新誉房屋置换有限公司于2009年9月25日注销，且注销时无保结人，故应由其股东上海新新实业公司和上海市闸北区新颖建筑装潢服务部承担责任；上海市闸北区新颖建筑装潢服务部于2009年10月9日注销，应由其股东上海新新物业管理有限公司承担责任，故请求维护原告的合法权益。被告曹福良辩称，系争房屋系公房，系争房屋和长安路XXX弄XXX号房屋的原承租人都是陈金生，其去世后承租人未进行变更。2000年被告位于和田路房屋动迁，取得了35万元动迁款，所以向原告提出用6万元动迁款购买系争房屋。当时听说长安路要动迁，所以就口头约定等动迁之后再支付6万元。如果要置换的话必须先变更承租人，所以在置换前一个月先做了变更手续，双方都到场的，被告还支付了2000元手续费，凭证现在找不到了。陈胜英和陈胜华的户口原来都在32号，被告购买了系争房屋后，原告要求她们迁出户口，陈胜英为此和原告有矛盾，最后还将6万元提高到了24万元，陈胜华则将户口迁至系争房屋。被告上海新新物业管理有限公司、上海新新实业公司共同辩称，系争房屋系公房，增配给陈金生，办理变更承租人、使用权房买卖、过户等手续时，需家庭成员及被告买卖双方到场办理，置换的时候该户居民及被告提供了户口簿复印件等，所以原告是到场的，对此应该是知情的，要求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈金生与朱金莲系夫妻关系，育有陈胜华、陈胜祥、陈胜霞、陈胜英四人，陈胜华、陈胜祥系姐弟关系，陈胜祥、陈胜霞系兄妹关系；陈胜霞、陈胜英系姐妹关系。“系争房屋”上海市长安路XXX弄XXX号灶间、二层阁楼部位的房屋系公房，1973年4月24日“系争房屋”增配给陈金生，配屋面积5.0+2.7平方米，配屋原因及用途为“其他增配”；备注中注明“陈金生原住长安路XXX弄XXX号，单位王一饭店，人口5大”。1984年7月28日陈金生去世，后承租人更名为朱金莲。2000年12月27日朱金莲去世。长安路XXX弄XXX号户内有两册户口本，一册户口(1999年6月11日签发)情况为宋培弟(系陈胜英丈夫)、陈胜英、宋晓斌(系宋培弟之子)，户主为宋培弟；另一册户口(2002年5月15日签发)情况为陈胜祥、陈筱栎(系陈胜祥之女)、陈胜华，户主为陈胜祥。长安路XXX弄XXX号2002年6月11日办理《房屋有偿转让中介置换合同》时户内无户籍。2002年6月11日，原告陈胜祥为甲方，被告曹福良为乙方，上海新誉房屋置换有限公司为丙方订立《房屋有偿转让中介置换合同》，合同约定：“甲方将长安路XXX弄XXX号灶间、二层阁楼(使用面积5.4+4.3(1.2m以下)平方米)有偿转让给乙方；甲方退租日期2002年6月30日；乙方退租日期2002年7月1日，迁入曹福良，租赁户名曹福良。……”甲方原告陈胜祥，乙方被告曹福良，丙方上海新誉房屋置换有限公司均在合同上签章。审理中，原、被告共同确认上海市长安路XXX弄XXX号、41号为各自独立的租赁房卡。1982年，原告结婚后因单位分配住房，搬出系争房屋在他处居住；因朱金莲做小生意，系争房屋一直给其堆放杂物。被告曹福良没有在系争房屋内居住过，该房屋在被告曹福良迁入后也一直堆放杂物。审理中查明,上海新誉房屋置换有限公司于2009年9月25日注销，由其股东上海新新实业公司和上海市闸北区新颖建筑装潢服务部承担责任；上海市闸北区新颖建筑装潢服务部于2009年10月9日注销，由上海新新物业管理有限公司承担责任。本案原、被告对系争房屋的取得和陈胜祥的印章签章各表一词。原告认为：1972年9月19日原告因公致残且家庭住房困难，经原告单位与当地房管部门协调，于1973年4月增配系争房屋给其所有；由于系争房屋面积小，政策不允许迁入户口，且原告当时未婚，故系争房屋承租人为父亲陈金生，但该房一直由原告实际居住。2002年的《公有居住房屋承租户变更申请书》、《房屋有偿转让中介置换合同》上的陈胜祥的印章签章系伪造，原告从未有过该印章且合同亦无原告签名，故确认上海市静安区长安路XXX弄XXX号《房屋有偿转让中介置换合同》无效。被告曹福良认为：系争房屋是陈金生增配所得，后承租人变更为朱金莲；朱金莲死亡后，家庭协商一致，由原告陈胜祥承租长安路XXX弄XXX号；被告曹福良购买系争房屋，口头约定等系争房屋动迁之后再支付6万元房款。2002年5月变更系争房屋承租人时，陈胜华、陈胜英、宋培弟向被告上海新新物业管理有限公司提出更户申请，办理承租人变更手续时双方都到场了。后双方于2002年6月到上海新誉房屋置换有限公司，办理了系争房屋《房屋有偿转让中介置换合同》，原被告双方均在合同上签章，合同真实有效。被告上海新新物业管理有限公司、上海新新实业公司共同认为：系争房屋系1973年4月24日增配给陈金生的，而非原告单位增配。办理承租人变更等手续时，需经同住人同意且到场办理，故系争房屋先由同住人陈胜华、陈胜英、宋培弟向被告上海新新物业管理有限公司提出更户申请，要求将长安路XXX弄XXX号、41号承租人更改为原告陈胜祥；后上海北方企业(集团)有限公司于2002年5月，发放了系争房屋租赁凭证，承租人为陈胜祥。2002年6月11日，原告陈胜祥为甲方，被告曹福良为乙方，上海新誉房屋置换有限公司为丙方订立《房屋有偿转让中介置换合同》，将系争房屋长安路XXX弄XXX号转让给被告曹福良，办理使用权房买卖、过户等手续时，亦需买卖双方到场办理，根据档案记载，原、被告提交了《房屋有偿转让中介置换合同》、原、被告户口本、上海市公安局户籍证明等，证明原、被告到上海新誉房屋置换有限公司办理了系争房屋转让，故合同中“陈胜祥“签章应为其本人签章，《房屋有偿转让中介置换合同》真实有效。本院认为：根据在案证据显示，系争房屋系1973年4月24日增配给原告之父陈金生的，而原告原工作单位为上海市废品物资回收利用工商汽车拆旧站，2016年5月25日原告现单位上海市土产物资总公司出具“工商事故报告”仅证明了原告在1972年9月19日因工作留下伤残。据此，本院认为原告主张系争房屋系针对其个人原因增配，缺乏依据，本院不予认可。公有住房的承租人变更及买卖事项，均需相关人员携带有关证明到公有住房管理部门办理。2002年5月24日，陈胜华、陈胜英、宋培弟因原承租人朱金莲死亡向被告上海新新物业管理有限公司提出书面更户申请，要求将长安路XXX弄XXX号、41号承租人更改为原告陈胜祥。系争房屋《公有居住房屋承租户变更申请书》中申请人一栏有陈胜祥签章；本户情况中本处无户口写有陈胜祥、陈筱栎、陈胜华、宋培弟、陈胜英、宋晓斌六人情况，陈胜祥、陈胜华、宋培弟、陈胜英四人在共同居住人同意处签章。2002年5月31日，上海北方企业(集团)有限公司发放了“系争房屋”租赁凭证，承租人为陈胜祥。2002年6月11日，原告陈胜祥为甲方，被告曹福良为乙方，上海新誉房屋置换有限公司为丙方订立《房屋有偿转让中介置换合同》，合同约定：“甲方将长安路XXX弄XXX号灶间、二层阁楼(使用面积5.4+4.3(1.2m以下)平方米)有偿转让给乙方；甲方退租日期2002年6月30日；乙方退租日期2002年7月1日，迁入曹福良，租赁户名曹福良。……”甲方原告陈胜祥，乙方被告曹福良，丙方上海新誉房屋置换有限公司均在合同上签章。被告上海新新物业管理有限公司、上海新新实业公司提交的系争房屋在办理承租人变更和使用权买卖过程中的“申请更户”书、《公有居住房屋承租户变更申请书》、《北方企业(集团)有限公司租赁(管理签报)》、上海市公安局户籍证明、长安路XXX弄XXX号户口本复印件、被告户口本复印件等材料证明公有住房交易流程中需买卖双方到场。原告认为原告户口本在原告并不居住的长安路XXX弄XXX号房间内，任何人都能取得，户口本作为家庭重要证件，未予妥善保管不合常理，本院不予采信。原告在诉状中称其于2015年3月收到闸北区房管局作出的拆迁裁决书后，才得知“系争房屋”承租人变更为被告；而在(2015)闸行非执字第65号案件中原告2015年11月25日写给审判长的信中表述“2011年，该地区动迁，我才知道因工伤增配的41号房屋承租人已变更为姐夫曹福良。此房为非上市房……。是陈胜英将我的房子卖给了姐夫曹福良。当时，我们对此事毫不知情。”另，原告陈胜祥在(2015)闸行非执字第65号案件中对本人为长安路XXX弄XXX号承租人无异议。本院认为，原告在2011年已获悉系争房屋承租人变更为被告曹福良，但直至2016年才提起本案诉讼，其怠于行使权力的方式并不符合常理，且原告对自己为长安路XXX弄XXX号承租人情况并无异议；而长安路XXX弄XXX号、41号承租人由朱金莲变更为陈胜祥的过程中均有“陈胜祥”的印章签章以及其他同住人陈胜华、宋培弟、陈胜英等的签名或签章，故陈胜祥认为“陈胜祥”的印章非其本人所有，缺乏依据，本院不予采信。综上本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。至系争房屋征收前，原告均未就租赁户名的变更提出异议，故本院认为，原告陈胜祥所称的原、被告系争房屋买卖合同是伪造的意见，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈胜祥的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈胜祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 罗海鸣人民陪审员 蔡凌军人民陪审员 慎 颖二〇一七年七月三十一日书 记 员 卓蕾蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”