（2016）苏0507民初3252号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
3252苏州康桥物业管理有限公司与邱建峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州康桥物业管理有限公司,邱建峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第六条第一款，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0507民初3252号原告：苏州康桥物业管理有限公司,住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼A座。法定代表人：唐菊珍，总经理。委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被告：邱建峰，男，1972年9月9日出生，汉族，住江苏省睢宁县。原告苏州康桥物业管理有限公司（以下简称康桥物业公司）诉被告邱建峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理，依法由代理审判员王玲独任审理。本案于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告康桥物业公司的委托诉讼代理人纪慧到庭参加诉讼，被告邱建峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告康桥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年度的物业费2238元及补足代收代缴预付费住宅234元；2、判令被告承担物业费的滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确，本案主张的物业费是2015年1月1日至2015年12月31日的物业费；滞纳金按照每日千分之三分段计算至被告实际履行之日止，具体起算日期及金额如下：2015年上半年物业费1119元自2015年4月1日起计算；2015年下半年物业费1119元自2015年10月1日起计算。事实与理由：被告与原告及苏州佳禾置业有限公司于2012年8月1日就位于苏州市相城区××路××桥××花园××室房屋签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理费的收费标准以及权利义务等条款做了约定，同日，被告在《康桥溪岸花园临时管理规约》中签字确认。被告自2015年1月开始拖欠物业管理费，经原告催促，仍未缴纳，故原告诉至法院。被告邱建峰未应诉答辩。经审理查明，2012年8月1日，被告邱建峰（乙方、购房人）与案外人苏州佳禾置业有限公司（甲方、房地产开发经营企业）、原告康桥物业公司（甲方选聘的物业服务企业），签订《苏州市前期物业管理服务协议》，其中乙方所购房屋基本情况项目为空白，但协议约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务企业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业管理费标准为住宅为2.23元/平方米/月，另收取代收代交预付费住宅500元/户；甲方及甲方所选聘的物业服务企业依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用；业主需遵守本物业的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》；物业服务企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本协议经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。康桥溪岸花园《临时管理规约》第十四条物业管理相关费用的交付约定，业主应按时足额交纳物业管理公共性服务费用及相关合法费用，不得拖欠、拒付，每年1月、7月分两次交纳其后6个月的相关费用；第十五条未按规定交付有关费用的责任约定，业主未按规定交付物业管理公共性服务费用和应缴交的其他的费用的，物业服务企业可以催交，对于逾期超过三个月仍未交纳的，物业公司可以在物业管理区域公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，并按每日千分之三加收滞纳金。2012年8月1日，被告邱建峰在前述《临时管理规约》上签字。又查，被告邱建峰系苏州市相城区元和街道御窑路1165号康桥溪岸花园2幢2407室的业主，该房屋共有权人为倪玉梅，建筑面积83.64平方米。被告邱建峰已向原告康桥物业公司交纳2015年之前的物业费及代收代缴预付款500元。因被告邱建峰未向原告康桥物业公司交纳2015年度的物业管理费，原告康桥物业公司曾于2016年3月向被告邱建峰发函催交物业费，后未果，故诉讼来院。再查，苏州市相城区住房和城乡建设局、苏州市相城区物价局分别于2012年4月25日、2012年4月20日核发前期物业公共服务收费备案表，载明涉案小区高层住宅建筑面积为92593.13平方米，受益户数为975户，前期物业公共服务收费标准为2.23元/月/平方米，该标准执行至业主委员会产生。审理中，原告康桥物业公司明确，涉案物业于2014年3、4月份完全交付，至今未成立业主委员会。以上事实由原告康桥物业公司提供的身份证复印件、企业法人营业执照、房屋权属登记簿、《苏州市前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、前期物业公共服务收费备案表及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，原告康桥物业公司主张因2014年度代收代交费用分摊到被告邱建峰所在房屋的费用为234元（以2014年度康桥溪岸花园小区发生的公共用电电费、公共水费及电梯年检费用总额按小区全部975户总分摊面积92569.77平方米计算被告邱建峰所在房屋的建筑面积83.64平方米所得），故要求被告邱建峰补足代收代交预付费用234元。对此原告康桥物业公司提供2014年度代收代交费用发票复印件一组，苏州市住房和城乡建设局、苏州市物价局制定的苏住建规[2011]14号《关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见》，以证明2014年度康桥溪岸花园代收代交费用发生的金额及被告邱建峰所在房屋应分摊的费用。另，原告康桥物业公司在关联案件中陈述，关于电瓶车充电装置，是2014年9月底开始投入使用的，充电电表是独立装置的，2014年度产生了一个月的电动车充电电费，该电费将在下一年度代收代交费用中扣除。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，由房产开发方案外人苏州佳禾置业有限公司与受聘的物业服务企业即原告康桥物业公司、被告邱建峰签订的前期物业管理服务协议，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，各方应按该合同的约定各自履行相关义务。现自合同订立后，原告康桥物业公司履行了其相关的管理与服务义务，被告邱建峰作为康桥溪岸花园2幢2407室业主也应履行缴纳相关费用的义务。现被告邱建峰拖欠其名下物业自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2238元事实清楚，本院依法予以认定，被告邱建峰应缴纳自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2238元（取整）。关于代收代交预付款，尽管《苏州市前期物业管理服务协议》并未明确约定代收代交费用具体的分摊方式，但根据原告康桥物业公司提供的代收代交费用其他证据，原告康桥物业公司主张的代收代交费用计算方法符合《关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见》中相应的分摊方式，且无明显不合理之处。原告康桥物业公司自认将在下一年度代收代交费用中扣除2014年度重复计费的费用，主张被告邱建峰所在房屋先按照2014年度已发生的代收代交费用标准补足代收代交预付款234元，并无不当，本院予以支持。对原告康桥物业公司主张被告邱建峰支付的滞纳金，《苏州市前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》约定物业管理服务费为每年1月、7月分两次交纳其后6个月的相关费用，对于逾期超过三个月仍未交纳的，物业公司可以按每日千分之三加收滞纳金，但考虑到当事人约定的滞纳金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现因被告邱建峰违约给原告康桥物业公司造成的损失，原告康桥物业公司未提供依据，本院对原告康桥物业公司主张的滞纳金酌情调整，以每期欠缴金额1119元按中国人民银行同期同类贷款利率计算，分别自该期间物业费交费期限逾期三个月的次日即2015年5月1日、2015年11月1日起算至被告邱建峰实际支付之日止。据此，依据《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：被告邱建峰支付原告苏州康桥物业管理有限公司2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费人民币2238元及代收代交预付款234元，并承担前述物业服务费按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的滞纳金（按1119元自2015年5月1日、2015年11月1日起分别计算至被告实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告邱建峰负担（被告邱建峰负担之款，原告康桥物业公司自愿垫付，不再退回，被告邱建峰于本判决生效之日起十日内直接给付原告康桥物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一七年七月三十一日书 记 员 唐宽正 来自：