（2017）川16民终996号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-15

案件名称

深圳恒发通投资发展有限公司与广安市前锋区护安镇翰石村第六村民小组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省广安市中级人民法��

所属地区

四川省广安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳恒发通投资发展有限公司,广安市前锋区护安镇翰石村第六村民小组

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省广安市中级人民法院民事判决书（2017）川16民终996号上诉人(原审被告):深圳恒发通投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道岗头社区雪岗北路133号岗头发展大厦第六层610。法定代表人:陈吉平，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙清华，广东金美律师事务所律师。被上诉人(原审原告):广安市前锋区护安镇翰石村第六村民小组，住所地四川省广安市前锋区护安镇翰石村*组。负责人:周衍具，该组组长。委托诉讼代理人:李剑波，四川信和信律师事务所律师。委托诉讼代理人:李娇，四川信和信律师事务所律师。上诉人深圳恒发通投资发展有限公司(以下简称深圳恒发通公司)因与被上诉人广安市前锋区护安镇翰石村第六村民小组(以下简称翰石村六组)土地租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2017）川1603民初579号民事判决，向本院提出上诉。本院2017年6月13日立案后，依法组成合议庭于2017年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人深圳恒发通公司的委托诉讼代理人孙清华、被上诉人翰石村六组的委托诉讼代理人李剑波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。深圳恒发通公司上诉请求：1.撤销原判决，将本案发回重审；2.本案的上诉费用由被上诉人翰石村六组负担。事实和理由：1.本案一审法院漏列错列当事人，依法应当发回重审。本案与广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会有法律上的利害关系，且他公司一审诉讼中在法定期限内申请追加其为本案第三人，一审法院未予准许；依照《广安生态��业观光园·坤园项目投资协议书》的约定，租赁土地以及进行园区工程建设的权利义务应当由新设项目公司广安坤园生态农业开发有限公司承继，广安坤园生态农业开发有限公司才是一审适格被告，将深圳恒发通公司列为一审被告，属于错列当事人。2.本案一审诉讼程序错误。一审留置送达开庭传票方式不符合法律规定，留置送达地点错误，开庭不合法；上诉人深圳恒发通公司在一审法定期限内提出反诉，本应合并审理，但一审法院予以拒绝，程序严重违法；本案系土地租赁争议纠纷，是土地使用权争议纠纷的一种，依照土地管理法的规定，政府调解是起诉的前置程序，一审法院直接受理违反了法律规定。3.本案认定事实错误。相关村民已经领取广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会支付的本案涉案土地之2015年、2016年的租金，但一审法院却认定被上诉人翰石村六组未收到租金，与客观情况不符。4.本案适用法律不当。涉案土地租赁合同系《广安生态农业观光园·坤园项目投资协议书》的子合同，在母合同是否应予解除不明的情况之下，应中止诉讼或将案件移送广安市中级人民法院并案审理，悍然判决予以解除，显然属于适用法律错误。翰石村六组辩称，1.本案是深圳恒发通公司与被上诉人签订土地租赁合同引发的纠纷，广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员与深圳恒发通公司是基于投资协议产生的法律关系，与本案租赁合同纠纷无法律上的利害关系，不符合追加其为本案第三人的法定条件；广安坤园生态农业开发有限公司仅是深圳恒发通公司履行投资协议中所设立的项目公司，该公司未与翰石村六组建立任何法律关系，原审不存在错列漏列当事人情形。2.深圳恒发通公司系法人组织，原审法院向其法定代表人送达法律文书符合法律规定，当法定代表人拒收时，采取拍照、录相的方式留置送达也符合法律规定，一审法院送达不存在程序瑕疵。3.反诉应当在举证期限内提出，同时反诉与本诉应当系同一法律关系，深圳恒发通公司在一审中提出的所谓反诉不符合这二个基本条件，一审法院未受理深圳恒发通公司提出的反诉，不存在程序违法。4.政府处理作为诉讼的前置程序仅限于土地权属争议，因土地租赁合同产生的争议不属于土地管理法规定的政府处理作为诉讼前置程序的范围，一审法院受理本案符合法律规定。5.2015年、2016年村民收到的款项性质，是广安市前锋区人民政府和广安经济技术开发区管理委员会基于维护稳定通过乡镇借支给村组所发放给村民的费用，并非租金；深圳恒发通公司有按照租赁合同支付租金的义务，但是客观上没有支付租��，所以翰石村六组有权解除合同；广安市前锋区人民政府和广安经济技术开发区管理委员通过借支方式给付了村民款项，并不能排除深圳恒发通公司基于土地租赁合同应当足额按时给付土地租金的义务。6.法律上并不存在上诉状中所说的子合同和母合同区分一说，深圳恒发通公司在履行坤园项目投资协议中与翰石村六组签订了土地租赁合同，投资协议的效力或是否解除对本案土地租赁合同无影响。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，原判决依法应当维持。翰石村六组向一审法院起诉请求：1.判令解除翰石村六组与深圳恒发通公司签订的《土地租赁合同》；2.判令深圳恒发通公司支付从2014年11月1日起至起诉之日止的土地租金121,827.99元及违约金64230.01元；3.判令深圳恒发通公司履行土地复耕义务；4.本案受理费由深圳恒发通公司承担。在一审��讼过程中，翰石村六组撤回第二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年11月10日，翰石村六组为甲方、深圳恒发通公司为乙方签订了《土地租赁合同》。合同约定，乙方租赁甲方位于广安市前锋区护安镇翰石村六组的49.71亩土地（其中田37.29亩，土12.42亩）进行“中国·广安生态农业观光园·坤园”项目开发建设。租赁期限为50年，租赁期间自2013年11月1日至2063年10月31日；租金按年度计算，田按每亩每年700斤水稻计算，水稻价格按当年国家公布价格的中等价计算。乙方按照第一期租地面积支付第一年租金，之后每年12月31日前由乙方向甲方支付下一年租金。乙方逾期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金；超过三个月的，视为乙方违约，甲方有权终止合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，翰石村六组按期提供了土地，深圳恒发通公司向翰石村六组支付了2014年12月31日前的租金，但一直未支付2015年1月1日之后的租金。另查明，2013年3月27日，广安市前锋区筹建工作领导小组为甲方，陈吉平为乙方，签订了《广安生态农业观光园·坤园项目投资协议书》，主要约定乙方决定在前锋区观塘镇仙鹤村和蚂蝗沟水库及周边区域兴建广安生态农业观光园·坤园项目。项目用地主要采用租用形式，具体的租赁期限、合作方式及付款方式由项目所在地村社、相关单位与乙方（企业）签订协议，租地必须在支付租金后方可使用，等等。深圳恒发通公司未举证证明广安市前锋区人民政府、广安经开区管委会有为其代为支付土地租金的义务以及深圳恒发通公司不欠翰石村六组土地租金的事实。广安市前锋区筹建工作领导小组与陈吉平有关《广安生态农业观光园·坤园项目投资协议书》与本案系不��主体之间的不同法律关系，该院未准许深圳恒发通公司提出追加广安市前锋区人民政府和广安经济技术开发区管理委员会为本案第三人的申请。一审法院认为，双方当事人签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该院对合同效力予以确认，双方当事人应按协议约定履行各自义务。深圳恒发通公司是《土地租赁合同》的签约主体，根据合同的相对性，深圳恒发通公司是本案的适格被告。翰石村六组向深圳恒发通公司交付土地后，深圳恒发通公司应当按约支付土地租金。现深圳恒发通公司认可未支付2015年1月1日后的土地租金，且不能证明广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会有为其代为支付土地租金的义务，故该院认定深圳恒发通公司欠翰石村六组2015年1月1日后的土地租金未支付。深圳恒发通公司不履行支付租金义务已致使合同目的不能实现，翰石村六组要求解除双方签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，判决：解除翰石村六组与深圳恒发通公司之间的土地租赁合同。案件受理费50元，由深圳恒发通公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。上诉人深圳恒发通公司提交了以下证据：1.2017年3月8日广安经济技术开发区管理委员会、广安坤园生态农业开发有限公司、深圳恒发通公司签订的《关于“坤园”项目退场有关事宜处理的框架协议》；2.2017年3月9日广安坤园生态农业开发有限公司向广安经开区管委会、文主任的《关于“坤园”项目退场所涉土地的报告》，3.2017年3月10日广安经济技术开发区管理委员会对广安坤园生态农业开发有限公司的《〈关于“坤园”项目退场所涉土地的报告产〉的复函》。深圳恒发通公司用以证明，深圳恒发通公司就坤园投资项目正在与广安经济技术开发区管理委员协商之中，本案租赁土地如先行处理移交将影响结算，因此本案应中止诉讼或发回重审。翰石村六组质证认为，对该证据的真实性合法性无异议，但这些证据均是针对坤园项目退场事宜的往来函件，并不涉及本案的土地租赁合同纠纷；《关于“坤园”项目退场有关事宜处理的框架协议》第三条，达成了退还村组土地的约定，实际已经达成了协议解除土地租赁合同；深圳恒发通公司就坤园投资项目与广安经济技术开发区管理委员的洽商，仅涉及投资协��书的约定，不包括本案的土地租赁合同，翰石村六组选择了诉讼方式来解决。经本院二审审理，对争议的事实，本院认定如下：在一审、二审审理中，深圳恒发通公司认可未向翰石村六组支付2015年后的租金。至于相关村民领取的广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会支付的款项，并非深圳恒发通公司支付的2015年、2016年的租金，而是基于维护稳定通过乡镇借支给村组发放给村民的费用。深圳恒发通公司并未提供证据证明，有协议约定或单方承诺，广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会有代深圳恒发通公司支付租金的义务。因此，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，翰石村六组与深圳恒发通公司签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。翰石村六组已将��租的土地交给深圳恒发通公司使用，深圳恒发通公司应当按照合同约定的时间支付相应期限内的土地租金，但深圳恒发通公司仅支付了2014年12月31日前的租金。深圳恒发通公司不履行支付租金义务，翰石村六组有权按照地土地租赁合同的约定，要求解除双方签订的土地租赁合同。翰石村六组、深圳恒发通公司是《土地租赁合同》的签约主体，根据合同的相对性，深圳恒发通公司是本案原审的适格被告。在本案的《土地租赁合同》中，广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会、广安坤园生态农业开发有限公司均不享有任何合同权利，也无任何合同义务，案件的处理结果与他们也没有法律上的利害关系，因此一审不存在错列漏列当事人，也没有应当追加第三人参加诉讼的情形。一审法院向深圳恒发通公司的法定代表人送达开庭传票��法律文书，其法定代表人拒收，一审法院采取留置方式送达，不违反法律规定，且其法定代表人、委托诉讼代理人均到庭参加了一审诉讼，行使了相应的诉讼权利。深圳恒发通公司在一审中，以要求翰石村六组、广安市前锋区人民政府、广安经济技术开发区管理委员会赔偿损失为由，提出所谓的“反诉”，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条关于反诉的规定，一审法院未受理不存在程序违法。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”、第三款“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”之规定，土地所有权和使用权争议，政府处理是起诉的��置程序。本案系土地租赁合同纠纷，不存在土地所有权和使用权争议，一审法院直接受理本案不违反该法律规定。广安市前锋区筹建工作领导小组与陈吉平签订的《广安生态农业观光园·坤园项目投资协议书》，虽然在整个项目建设上与本案的土地租赁合同有一定牵涉，但两者系不同的法律关系，不影响翰石村六组行使合同解除权利，也不必然影响本案的审理，本案无需中止诉讼，更不存在并案审理。综上所述，深圳恒发通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳恒发通投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。��判长黄平审判员　梁　成审判员　叶官清二〇一七年七月三十一日书记员　唐双霜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注微信公众号“”