（2016）津0113民初7345号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-31
案件名称
李万春与朱维清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李万春,朱维清,天津仟隆正顺房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初7345号原告：李万春，男，1948年6月8日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：史瑞英，天津睿亨律师事务所律师。被告：朱维清，女，1966年6月8日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：孙强国（系被告丈夫），住天津市北辰区。第三人：天津仟隆正顺房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠宿舍西三排2#。法定代表人：刘文。原告李万春与被告朱维清、第三人天津仟隆正顺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市河北区人民法院于2016年10月19日作出（2016）津0105民初5985号民事裁定书，裁定移送本院管辖。本院于2016年11月7日立案后，于2016年12月19日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年6月28日再次公开开庭审理了本案。原告李万春及其委托诉讼代理人史瑞英、被告朱维清的委托诉讼代理人孙强国、第三人天津仟隆正顺房地产经纪有限公司法定代表人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李万春向本院提出诉讼请求:1.解除原告、被告与第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.被告返还原告购买房屋定金5000元；3.被告赔偿原告经济损失209,293元；4.中介费由被告承担；5.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：评估费4650元由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，原告与被告通过第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告购买被告名下坐落于河北区××里××号2门房屋（以下简称富宜里房屋）一套，房屋价款为690,000元。房屋面积为45.39平方米。双方约定于2016年7月10日办理过户手续，被告于2016年9月22日腾空房屋交付给原告。合同签订后，原告多次直接或通过第三人要求被告配合办理过户手续，但被告以办各种证件为由推迟与原告办理过户手续。直到双方约定腾房前两日，被告告知原告因房屋价格上涨不再履行双方签订的合同。原告为维护合法权益故呈诉。朱维清辩称,同意解除原、被告与第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》和返还原告购买房屋定金5000元，同意赔偿原告评估费4650元，但被告没有赔偿能力。不同意赔偿原告经济损失和承担中介费。被告认可存在违约行为，合同约定违约方应当赔偿对方双倍定金，故被告同意赔偿双倍定金，不同意赔偿其他损失。被告没有要求房屋涨价，拒绝卖房的原因是原告曾到被告家中闹事。被告卖房没有经过其丈夫同意孙强国，孙强国不同意卖房。天津仟隆正顺房地产经纪有限公司述称，同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的中国建设银行明细，因该证据与本案无关联性，本院对不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出租人天津市河北区房产公司光复道房管站（甲方）与承租人被告（乙方）签订《天津市公有住房租赁合同》，合同约定甲方将富宜里房屋出租给乙方作为住房使用，计租面积为45.39平方米。房屋间号包括105、105-107、106和107。租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。2016年6月22日，原告（乙方）与被告（甲方）通过第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定乙方购买富宜里房屋，房屋性质为公产，所有权人为甲方，计租面积为45.39平方米，成交价格为690,000元，全部过户费用由乙方承担。乙方应当向第三人交纳中介费6900元，乙方于2016年6月22日给付甲方定金5000元，乙方一次性购买该房屋。甲方承诺于2016年9月22日腾空该房屋，并承诺于腾房当日将房屋钥匙交给乙方。双方在违约责任中约定如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的房屋定金作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的房屋定金双倍返还给乙方，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。双方还约定于2016年7月10日办理手续，如一方违约需赔付双倍定金及中介费等一切费用。原告于合同签订当日给付被告房屋定金5000元，被告出具收条。原告自认其未实际支付给第三人中介费。合同签订后，被告拒绝配合原告办理过户手续，被告自认其存在违约行为。另查明，原告于2017年4月12日对富宜里房屋价格提出评估申请。2017年6月14日，天津正盛房地产土地评估有限公司出具编号为正盛估（2017）丁字第0927号《房地产估价报告》，估价对象为富宜里房屋，价值时点为2016年10月8日，计租面积为45.39平方米，估价结果为该房屋单价每平方米为20,479元，总价为929,500元。本院认为，被告同意解除原、被告与第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》、返还原告购买房屋定金5000元并同意赔偿原告评估费4650元，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.被告是否应当赔偿原告超过定金部分的损失及赔偿数额;2.被告是否应当承担中介费用。关于争议焦点1，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，合同有效应当受到法律保护。原告已经按照合同约定履行了给付被告定金5000元的义务，被告自认其拒绝履行合同义务存在违约行为，导致原合同目的无法实现，故被告应当承担违约责任。被告抗辩称合同约定如被告存在违约行为应当双倍返还定金，但不应当赔偿经济损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。此外，双方在合同中也约定实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿，因此原告主张被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于赔偿经济损失数额，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，富宜里房屋已经较双方签订合同时价格出现上涨，被告返还原告的定金并不足以弥补其给原告造成的损失，但原告主张被告赔偿经济损失209,293元的数额过高，应予酌减，本院酌定被告向原告赔偿损失80,000元。关于争议焦点2，原、被告双方在合同中约定原告应当支付给第三人中介费6900元，但原告自认其并未实际支付款项而是向第三人出具欠条，故原告所主张的此项损失尚未实际发生，本院对原告此项诉讼请求不予支持。原告可待此项损失实际发生后向被告另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李万春、被告朱维清与第三人天津仟隆正顺房地产经济有限公司于2016年6月22日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告朱维清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李万春返还定金5000元；三、被告朱维清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李万春支付经济损失80,000元；四、被告朱维清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李万春支付评估费4650元；五、驳回原告李万春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4618元，由李万春负担2309元，朱维清负担2309元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘婧代理审判员 刘阳人民陪审员 张颖二〇一七年七月三十一日书 记 员 李猛附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”