（2016）辽04民终1933号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-06
案件名称
张静与抚顺万达广场有限公司、抚顺市住房公积金管理中心、抚顺市安厦住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张静,抚顺万达广场有限公司,抚顺市住房公积金管理中心,抚顺市安厦住房置业担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十六条，第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1933号上诉人（原审原告）：张静，女，1976年7月2日出生，汉族，抚顺市新抚区北台小学教师。上诉人（原审被告）：抚顺万达广场有限公司。住所地：抚顺市新抚区西一街**号。法定代表人：齐界，万达集团总裁。委托诉讼代理人：史明珠，辽宁沃丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范春晖，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：抚顺市住房公积金管理中心。住所地：抚顺市顺城区新华大街****号。法定代表人：王新阳，该单位主任。委托诉讼代理人：鲍杰，该单位法律顾问。被上诉人（原审第三人）：抚顺市安厦住房置业担保有限公司。住所地：抚顺市顺城区城东新区隆成街11方块*号楼*单元***号。法定代表人：王庆华，该公司经理。委托诉讼代理人：仇同元，该公司副经理。上诉人张静、抚顺万达广场有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称安厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张静，上诉人万达公司的委托诉讼代理人史明珠、范春晖，被上诉人公积金管理中心的委托诉讼代理人鲍杰，被上诉人安厦公司的委托诉讼代理人仇同元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静上诉请求：撤销原审判决，确认合同无效，判令返还购房款356557元及各项损失共470062.88元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、厨房操作台只有108cm，少了40cm，缩短了总长度的三分之一，使厨房功能完全丧失，没有书面和口头告知张静，就是符合退房条件。二、原审判决赔偿张静房屋租金22800元，但没有包含起诉之日至今的租金，要求给付后续租金15000元。三、万达公司一审提交的《认购协议》上张静的名字是售楼员代签，证明万达公司在销售过程中存在欺诈。四、万达公司庭上出具的《商品房销（预）售许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划验收合格证》载明房屋用途性质为公寓，而张静的《商品房单户销（预）售许可证》用途性质为住宅，双方签订的《商品房买卖合同》载明的用途性质也是住宅，万达公司有欺诈行为。五、张静当时买房是因为看到样板间，且售楼员承诺出售的房屋和样板间一致，所以样板间与购买行为有必然的关联。根据商品房销售办法第三十一条，应该说明装修是否与样板间一致，未作说明应该与样板间一致。争议房屋与样板间厨房不一致，未通知张静，张静提出异议，万达公司未采取相应措施，导致张静不能正常使用，有欺诈消费者购买的行为。万达公司在交房时张静就拒收房屋，并于7月9日到万达公司递交手续，有110报警记录佐证。公积金管理中心二审辩称：对于张静与万达公司之间的纠纷不发表意见，也不清楚，公积金管理中心认为贷款对象是张静，如果张静想解除也需要把剩余的公积金贷款偿还之后才能解除。安厦公司二审辩称：同公积金管理中心的意见。万达公司答辩及上诉请求：改判万达公司给张静不超过2000元的改造灶台费用，其他费用请求驳回，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在设计变更问题，所以万达公司没有书面通知义务。厨房操作台长度属于装修范畴，不属于规划施工审批范围，可自由调整。样板间仅做展示使用，不作为交付标准，样板间处贴有提示牌提醒购房者注意。操作台即使比样板间短，也可以加长，万达公司愿意按市场价给不高于2000元的补偿。二、涉诉房屋完全可以正常居住使用，万达公司不应承担房租费用。万达公司已依约交房，和涉诉房屋相同户型的几百户也都已收房居住，张静拒收房屋，另行租房属于自行扩大损失，且租金数额也没有张静主张的那么高。三、一审法院适用法律错误。一审判决引用的商品房销售管理办法第三十一条虽然规定了实际交付的房屋与样板间一致，但这是基于商品房的整体结构，不包括内部装修，且该办法是属于部门规章，按照立法法第八条规定，民事责任只能由全国人大调整，部门不能调整。商品房买卖司法解释第三条强调的是商品房规划范围内，即房屋室外，不是室内，而本案争议局限于室内。本案没有出现格式条款，即使存在也没有产生两种以上的解释，所以不适用合同法第四十一条。四、关于涉诉房屋的性质，商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证都明确显示2号楼的性质属于公寓，而且张静提供的万达公司广告宣传单上也明确写的是公寓，根本没有虚假宣传问题，这个楼早已交付使用，一审法官也曾到现场查看，显而易见是公寓楼，根本不是住宅，所以不受住宅建筑规范的调整。厨房属于装修范畴，不属于主体结构。张静二审辩称，万达公司说有2000元的改进费用，张静购买的房屋到底是公寓还是住宅，因为张静签订的商品房买卖合同、万达公司给张静的单户销售许可证均写的是住宅。现在要改尺寸，不符合国家规定的是不合格产品，违规产品不可以在市场流通。关于租金的问题，有租房协议佐证，如果需要张静的房东可以来作证。万达公司说灶台短但不影响使用，张静花高价买的房子不应该将就，这是对方规避责任，不符合标准的房子就是不合格的房子。万达公寓里人员混杂，严重影响正常居住，根据住宅设计规范第三章基本规定3.02条、3.07条，购房者有权退房。合同是格式条款，万达公司给张静的手续是住宅，但是万达公司又有公寓的手续，两份手续不一样。公积金管理中心二审辩称，同上述答辩意见。安厦公司二审辩称，同上述答辩意见。张静向一审法院起诉请求：解除张静与万达公司签订的商品房买卖合同；解除张静与公积金管理中心的抵押贷款合同；与安厦公司解除担保合同；万达公司返还购买商品房的房款356557元及面积差加收的房款404元，按人民银行的存款利率赔偿首付房款利息29000元、贷款利息17382元，租房18个月房款27000元（2014年7月至2016年1月）、精神损失费20000元，返还入伙时提前预交的代办费、物业费、水电费等12004.88元，并追加万达公司返还担保金960元，2016年1月至同年6月份的6个月首付款利息8400元，首付贷款同期利息5618元，开庭至判决结束期间后续产生的租房款、首付利息及贷款利息，赔偿交通费和电话费2000元。一审法院经审理查明：2012年3月，万达公司预售其经抚顺市人民政府相关机关批准的商品房（公寓、门市、住宅），发出广告、宣传单，在售楼处设置样板间。张静于2012年5月初到万达公司售楼处看样板间，并向万达公司交付定金5万元，选择A4户型后，作为买受人于2012年5月20日在万达公司销售中心，与万达公司作为出卖人签订商品房买卖合同，合同为万达公司提供充填式格式文本，其主要内容约定：张静购买万达公司通过出让方式取得的抚顺国用（2011）第0151号、抚顺国用（2011）第0152号（地块，土地使用年限自2011年5月31日至2081年5月30日）地块上建设的房屋，用途为住宅，建筑面积52.91平方米，其中套内建筑面积37.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.57平方米。计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6738.9340元，总金额（人民币）叁拾伍万陆千伍百伍拾柒元整。面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]、[套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式，双方按照补充协议的相关约定执行进行处理；第2种方式约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议，付款方式及期限，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付人民币236557元（大写人民币贰拾叁万陆仟伍佰伍拾柒元整，如买受人已经支付认购定金的，则该定金转为本期房价款的组成部分），其余购房款人民币（大写）壹拾贰万元向经出卖人认可的按揭贷款银行（以下简称银行）申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至出卖人银行账户。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格。该商品房经综合验收合格，经分期综合验收合格，取得商品住宅交付使用批准文件，取得建筑工程竣工验收备案文件（第）5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按双方签订的补充协议的相关约定执行。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，即1、外墙：高级涂料及真石漆；2、内墙：壁纸；3、顶棚：乳胶漆，局部石膏板吊顶；4、地面：强化复合地板；5、门窗：入户门：品牌三防门；窗：单框中空双玻+LOW-E断桥铝窗；6、厨房：楼地面：强化复合地板；墙面：墙砖（橱柜墙面）及乳胶漆；顶棚：石膏板吊顶；厨房设备：整体橱柜，品牌排油烟机；7、卫生间：楼地面：品牌地砖；内墙：品牌墙砖；顶棚：防水石膏板棚；洁具：品牌洁具；五金：品牌五金件；8、阳台：无；9、电梯：品牌电梯；10、其他：地热交付。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方补充协议的相关约定执行。合同第十八条约定：买受人的房屋仅做住宅使用，买受人使用不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按依法向人民法院起诉方式解决；第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同连同附件共39页，一式7份，具有同等法律效力。合同持有情况：出卖人2份、买受人1份、抚顺市房产产权处1份、其他交有关部门，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向抚顺市房产产权管理处申请登记备案，并附有（A4户型）房屋平面图（即简图），并以文字注明，该《房屋平面图》未标明管井位置，具体以实际交付为准。未标明门窗大小及开启方式，具体形式以实际交付为准。未标内隔墙位置，具体以实际交付时为准。该图仅为示意，具体设备设施及所处位置以实际交付为准。该图未标明内隔墙类型，具体以实际交付时为准。该图中的示意仅为参考，具体以实际交付为准。……。附件五：合同补充协议约定的主要内容：出卖人（下称“甲方”）与买受人（下称“乙方”）就乙方购买抚顺万达广场A区2#1-1515号房屋（下称“该房屋”），订立了《商品房买卖合同》（下称“本合同”），经双方友好协商，现甲、乙双方就本合同中的未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守；在签订本合同及本补充协议前，甲方已依法向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等依法应向房屋买受人出示的全部规定及“五证”等文件，以及《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》，公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照乙方要求对可能限制影响乙方权利的条款及内容做出了合理说明，乙方对前述规定、文件等已仔细阅读并同意遵照执行。乙方对现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况，周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素，均予以认可。乙方或其法定代理人（如有）具有签署本合同及附件和本补充协议所必要的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律法规；如需咨询专业（机构）或人士的情况，乙方确信在本合同和其附件及本补充协议签署之前已经完成。该补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2014年6月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付（详见本补充协议第四条第4款）办理，甲方就此不承担延期交房责任。第五条：关于房屋质量、装修、装饰、设备标准的补充约定，甲方根据本合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任。双方确定：严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。乙方确认：该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，合同未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。双方确认：出现甲方在签订合同时不能预见的影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，甲方有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方不得以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接受房屋或者提出索赔，甲方也不承担逾期交房责任。甲乙双方同意，甲方有权对该房屋及其设备的结构外观等作出优化设计和改进，乙方不得以此为由拒绝收房，提出索赔或其他权利主张，解除本合同。第八条关于配套设施设备的补充约定中，双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，乙方对此无异议，不提出任何主张。第九条关于规划及设计变更的补充约定中：经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸（非面积变化）、朝向变化，甲方应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方。乙方有权在收到通知后15日内向甲方做出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设备变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。并约定：甲方对该商品房进行的优化设计的（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台、立面设计、颜色、景观变化及由于设计优化调整引起的空间尺寸变化等）；未影响商品房质量或使用功能的；等，乙方同意规划及/或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：本合同项下的有关土地规划用途、商品房用途、甲方已于本合同签订前明确告知乙方，并在本合同及本协议中予以确认，乙方对此无任何异议。第十条关于广告效力及示范单位：甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件，其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件，其他双方正式签署的换（相关）协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准的文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同或该房屋有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认后方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出本合同补充协议约定的，不构成本合同内容。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入本合同。该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。第十一条违约责任中约定：甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议解除的，如乙方解除合同，则双方按（1）如乙方系以一次性付款方式（或者）分期付款方式购房，则甲方应在本合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及利息[自甲方收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期（活期）存款利率执行]；乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及其利息[自甲方收到房款日计至退款日，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期（活期）存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行]；乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中扣除乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，并直接返还给按揭银行。（3）双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿……等。合同签订后，张静分期支付万达公司包括定金5万元在内的首付款236557元。张静于2012年8月8日作为借款人与公积金管理中心，并由安厦住公司作为保证人提供担保，签订抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书，向该公积金管理中心借款12万元，期限120个月，按月归还本息（自2012年8月21日起至2022年8月20日止），月利率按3.75‰计收利息。该笔贷款由该公积金管理中心直接支付给了万达公司，张静向安厦公司支付担保费960元。万达公司于2012年8月2日向张静出具发票，载明张静付购房款金额356557元，（建筑面积52.9100平方米），张静自2012年8月21日每月按约定向公积金管理中心还付借款本金及利息。2014年6月30日，万达公司向张静发出入伙通知书，通知张静定于2014年7月2日办理入伙手续，2014年7月2日，张静向万达公司支付房屋面积差价款404元（面积52.97平方米），代收产权费8914元、水电采暖费2008.16元，向大连万达物业管理有限公司抚顺分公司支付物业费1207.72元后，在办理房屋验收时，张静发现，张静所购房屋的厨房的操作台与样板间的厨房操作台尺寸不一致，比样板间厨房的操作台小，及对该房屋装修物与万达公司售楼处展出的样板间的装修物不一致存有异议，拒绝办理验收交接和办理入伙手续，要求退房，双方发生纠纷。张静于2015年1月27日便到抚顺市工商行政管理局消保分局投诉万达公司在经营过程中涉嫌欺诈等问题，该局进行了立案，并进行调查取证，于2015年4月10日对万达公司售楼处南侧的53平方米A4户型（即张静所购户型）在万达公司销售人员在位的情况下进现场测量，数据记录在万达公司发出的A4户型图中，其中厨房操作台长度为145cm，入户门后厨房内与操作台右侧相连的柱子长130cm、宽909cm。2015年10月8日，抚顺市工商行政管理局向张静等房屋买受人作出抚顺市工商行政管理局行政处理告知书，对于张静等人举报的万达公司在经营过程中涉嫌欺诈等问题进行立案调查取证，及通过对张静等房屋买受人提供的举报材料进行核实，认为现有证据不足以认定万达公司在经营中存在欺诈等违反工商行政管理法律、法规的违法行为，根据工商管理相关规定，该局于2015年9月24日作销案决定。后张静来院告诉。审理中，本院通知张静、万达公司到争议房现场测量，该房内部系完成装修的房屋，厨房操作台长103cm（包括水槽和灶台），操作台右侧，入户门后的柱子长145cm。该房户型与双方签订的《商品房买卖合同》所附房屋平面图户型，万达公司的A4户型宣传单户型图及抚顺万达广场2EF#楼标准层（3-29层）平面图，该图标明该户入户为厨房入户门一侧内墙面起厨房长度为2900mm（该图为备案设计图）中该房设计户型均一致，但该房内部装修厨房操作台长103cm与万达公司展示的该户型样板间厨房操作台1**cm及柱子尺寸不符。该房厨房实际长度未达到设计图标明的长度（样板间厨房长度与该设计图标明的长度相一致）。关于张静在审理中提出万达公司提交法院的商品房销（预）售许可证（项目名称抚顺万达广场2#公寓、659套）房屋用途性质为：公寓、门市。《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划验收合格证》载明的用途性质为公寓，而万达公司出示给张静的抚顺万达广场2#公寓一单元1515室内的《商品房单户销（预）售许可证》用途性质为住宅，双方签订的《商品房买卖合同》载明的用度（途）性质也是住宅，万达公司有欺诈行为，张静主张其要买的是住宅。万达公司辩称：该房系公寓，而该房用地经申请、审批的用途性质系住宅，因住宅使用期限长，有利于买受人，对于A4户型为公寓，从宣传单上明确写的是公寓，张静也明确知道其购买的是公寓。万达公司的抚顺市房屋建筑竣工验收备案书中载明该工程用途为商住性质。张静提供的万达公司万达精装修A4户型宣传单中载明“户型图所示平面图仅供参考，具体因楼栋、楼层的差别，局部结构、面积等存在不同，不构成要约内容。户型图所示平面仅供参考，不作为交付标准，最终以买卖合同为准，以上面积为预测建筑面积仅供参考，最终以政府相关部门实测面积为准”的提示。另在抚顺市工商行政管理局在处理张静等投诉的卷宗材料中，有对样板间的《重要声明》提示，样板间不是交付房屋的标准，以《商品房买卖合同》和最终以实际交付为准，万达公司称，其已进行公证，但未提供公证材料。一审法院所确认的上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书、住房置业贷款担保申请审批表、照片、发票、帐（账）户往来明细、商品房单户销（预）售许可证、抚顺万达广场A4户型宣传单、入伙通知书、零售客户交易明细清单、缴费明细、收据、抚顺市工商行政管理局投诉卷宗材料、租房协议、收条、辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、商品房销（预）售许可证、抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书、抚顺万达广场2EF#号标准层（3-29号）平面图等证据材料在案为凭。且这些证据材料已经开庭质证和一审法院审查，一审法院予以采信。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。张静看到万达公司发出的抚顺万达精装公寓宣传单和万达公司售楼处的样板间后，与万达公司签订《商品房买卖合同》，购买万达公司预售的商品房。合同签订后，张静通过支付首付款和住房公积金贷款，向万达公司履行完全部房价款后，万达公司虽依约向张静提供了与约定的户型面积相符的房屋，但万达公司提供给张静房屋的厨房与万达公司售楼中展出的A4户型的样板间及抚顺万达广场2EF#楼标准层（3-29层）平面图设计该户厨房长度不一致，比样板间厨房操作台短40余cm，未书面通知张静，张静提出异议后，万达公司未采取相应措施，而影响张静入户使用，万达公司应承担相应责任，万达公司适额给予补偿款20000元（万达公司自愿给付）及赔偿张静自2014年7月起至2016年1月的房屋租金损失，每月按1200元，计算为22800元，鉴于提供给张静的户型，建筑面积绝对值均符合约定的范围，张静要求与万达公司解除《商品房买卖合同》、退房，与第三人解除住房公积金借款抵押担保合同请求，一审法院不予支持。关于张静、万达公司所提其他主张，因均未向一审法院提供证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、万达公司于本判决生效后十日内偿付张静房屋补偿款及租金损失42800元；二、驳回张静其他诉讼请求。万达公司如不按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8236元，张静负担4118元，万达公司负担4118元。二审期间，张静提交下列证据：证据1、抚顺市商品房销（预）售登记审批表、产权证，意在证明抚顺万达广场2号楼是住宅，不是公寓。证据2、2号楼照片，意在证明其他业主从事商业行为，2号公寓不是国家住宅设计标准所允许的生活环境，不适合居住。证据3、张静上新北方电视节目时的照片，意在证明张静在第一时间内就行使了合同约定的退房权利。万达公司的质证意见：对证据1真实性有异议，是复印件，不能作为证据使用。证据2与万达公司无关，房子卖出去了，万达公司没有权利干涉房主怎么用房。证据3与本案没有关联性，是电视台听张静的单方陈述，不能作为依据，电视台只是媒体，没有司法权利，也不能判定事情真实性。万达公司提交录音，意在证明租金没有那么高。张静的质证意见：对真实性有异议，录音是说现在的房价，租金有书面协议和收条证明。公积金管理中心、安厦公司对以上证据不发表质证意见。公积金管理中心提交抚顺市公积金个人贷款付款凭证，意在证明2012年8月16日给张静贷款12万元，张静到目前为止还贷明细，证明其正常还贷情况。张静的质证意见：真实性没有异议，一直在正常还贷。万达公司的质证意见：真实性没有异议，与本案没有关联性。安厦公司的质证意见：同意公积金管理中心的意见。安厦公司二审未提交新证据。本院经审查认为，张静提交的证据1是复印件不予采信。证据2、证据3予以采信。万达公司提交的录音证据与待证事实缺乏关联性，不予采信。对公积金管理中心提交的证据予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，张静于2017年7月24日到公积金管理中心将剩余贷款本金和利息全部还清，但对诉争房屋的预抵押登记尚未撤销。张静共计向公积金管理中心偿还贷款本金12万元、利息14595.15元。上述事实有询问笔录在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，张静看到万达公司发出的宣传单和售楼处样板间，与万达公司签订《商品房买卖合同》，宣传单和样板间对商品房买卖合同的订立有重大影响。张静通过支付首付款和办理住房公积金贷款，已向万达公司履行付款义务，万达公司向张静提供的房屋与万达公司售楼处展出的A4户型的样板间及抚顺万达广场2EF#楼标准层（3-29层）平面图（该图为抚顺市城市建设档案馆备案设计图）中该户厨房长度不一致，该房厨房实际长度未达到设计图标明的长度，厨房操作台比样板间的厨房操作台短40余厘米，仅剩103厘米，严重影响到厨房的功能以及正常居住使用。依据合同约定，规划变更、设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。现争议房屋厨房的空间尺寸有变更，万达公司未书面告知张静，张静在办理房屋验收时未接收房屋并提出异议，万达公司也未采取有效措施，因此万达公司应承担相应责任。张静主张其签订买卖合同是为了购买住宅用于长期居住生活，而诉争房屋的室内结构和室外环境影响其合同目的实现，故张静主张与万达公司解除合同具有事实和法律依据，应予支持。万达公司的上诉主张不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因《商品房买卖合同》已经解除，张静要求解除《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》的上诉请求，应予支持。张静已向公积金管理中心偿付的公积金贷款本息134595.15元，由万达公司给付张静。张静与万达公司签订的补充协议第十一条约定，万达公司应在合同解除后向张静返还已付房款及其利息（自万达公司收到房款日计至退款日，其中张静首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与张静《借款合同》约定贷款利率执行）；张静交予万达公司的代缴税、费（不计息）。张静为购买房屋实际支出购房首付款236557元、房屋面积差加收房款404元、代办产权费8914元、物业费1207.72元、水电采暖费2008.16元、担保费960元，上述费用有相应的收款收据和发票在卷佐证。合同解除后，万达公司应将上述费用给付张静。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。张静既主张了首付房款的银行存款利息，又主张了租金损失，双方合同约定的违约金明显不足以弥补张静的损失，综合考虑利息以首付款236557元和加收房款404元为本金按银行同期贷款利率计算为宜。张静未主张代办产权费等其他费用的利息，且合同约定代缴税、费不计息，故其他费用不计算利息。鉴于张静主张解除买卖合同，且本院已经支持了其首付款利息的诉求，张静因未取得房屋而发生的租房费用应自行承担，本院对张静的其他上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民初215号民事判决；二、解除张静与抚顺万达广场有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、解除张静与抚顺市住房公积金管理中心、抚顺市安厦住房置业担保有限公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》；四、抚顺万达广场有限公司于本判决生效后十日内返还张静首付款236557元及差价款404元并给付利息（236557元的利息自2012年8月2日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，404元的利息自2014年7月2日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、抚顺万达广场有限公司于本判决生效后十日内给付张静已向抚顺市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息134595.15元；六、抚顺万达广场有限公司于本判决生效后十日内给付张静代办产权费8914元、物业费1207.72元、水电采暖费2008.16元、担保费960元，合计13089.88元；七、驳回张静其他诉讼请求；八、驳回抚顺万达广场有限公司的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8236元，二审案件受理费8718元，由抚顺万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙树魁审判员 赵世平审判员 郭 爽二〇一七年七月三十一日书记员 杨 茜 怡 关注公众号“”