（2017）粤01民终11062号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-10
案件名称
广州市丰宁电器连锁商社、广州市越秀区第二房屋管理所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市丰宁电器连锁商社,广州市越秀区第二房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11062号上诉人（原审被告）：广州市丰宁电器连锁商社，住所地广州市越秀区。法定代表人：许峰，职务：经理。委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方燕君，广东以泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，职务：所长。委托诉讼代理人：龚健，女，x年x月x日出生，住广州市越秀区，系该所员工。委托诉讼代理人：黄衍衍，女，x年x月x日出生，住广州市天河区，系该所员工。上诉人广州市丰宁电器连锁商社（以下简称“丰宁电器商社”）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称“越秀第二房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。丰宁电器商社上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回越秀第二房管所的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由越秀第二房管所承担。事实和理由：一、越秀第二房管所没有证据证明其是涉案房屋的代管、经租人，且其并非涉案租赁合同的签约方，不具有提起本案诉讼的主体资格。二、广州市越秀区第一土地房屋管理所或越秀第二房管所未依法通知丰宁电器商社解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同未达到解除条件。三、根据涉案租赁合同第二十一条第2点的约定，租赁期满或合同解除时，丰宁电器商社未交出房屋的，占用期的房屋占用费按租金收取。因此，一审法院判决房屋使用费按房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准支付房屋使用费是错误的。综上，请求二审法院依法改判。越秀第二房管所二审答辩称：不同意丰宁电器商社的上诉请求，同意一审判决。因本案纠纷，越秀第二房管所于2016年5月31日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除越秀第二房管所与丰宁电器商社之间的租赁关系，丰宁电器商社立即将广州市越秀区一德路x号首层房屋腾空交还给越秀第二房管所；2、丰宁电器商社向越秀第二房管所支付从2014年12月至2016年4月的调租差额213965.40元，并支付从2016年5月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按照同期同地段房屋租金参考价的标准计收，计租面积67.33平方米）。一审法院认定事实：据广州市房地产公代逆产情况表记载：广州市一德路x，建基面积73.2014平方米，备注1958年通告代管期满转公产等。2012年8月20日，广州市越秀区第一土地房屋管理所（甲方）与丰宁电器商社（乙方、委托代理人罗敬思）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，写明甲方将广州市一德路x号地下房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积67.33平方米；租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金7612.80元；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。2013年12月27日，广州市越秀区第一土地房屋管理所在其单位门口张贴越国房字[2013]30号关于调整房管所和物业公司管理区域的通知，写明人民街、六榕街和流花街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起由越秀第二房管所办理房屋租赁手续等。2014年12月1日，越秀第二房管所作出广州市非住宅房屋租金计算（评估）表，写明计租部位为一德路x号，计租面积67.33平方米，评定月租20199元，租户为丰宁电器商社等。2014年12月19日，越秀第二房管所向丰宁电器商社发出关于调整房屋租金的通知，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整涉讼房屋的租金后续租两年，通知丰宁电器商社于该通知送达之日起10个工作日内到越秀第二房管所办理调整租金和续租的手续等。该通知由罗敬思签收。2015年5月25日，越秀第二房管所在广州市一德路号首层门口张贴关于终止租赁关系并收回房屋的通知，通知丰宁电器商社于2015年6月30日前将一德路x号腾空交还给越秀第二房管所等。丰宁电器商社称没有收到该通知。越秀第二房管所与丰宁电器商社没有签订租赁合同，根据租金发票显示，丰宁电器商社按照每月7612.8元的标准支付租金至2016年4月，涉讼一德路x号首层房屋仍由丰宁电器商社使用。一审法院认为：涉讼一德路x号首层自2014年1月1日起调整为越秀第二房管所管理，丰宁电器商社在原租赁合同期限届满后，没有与越秀第二房管所签订租赁合同，继续使用涉讼房屋至今，并按照每月7612.80元的标准交租至2016年4月止，越秀第二房管所与丰宁电器商社就涉讼房屋存在不定期租赁关系。越秀第二房管所曾向丰宁电器商社发出通知调整租金标准，作为丰宁电器商社继续承租涉讼房屋的条件，丰宁电器商社签收该通知，知悉越秀第二房管所接管涉讼房屋的事实，但没有按通知要求与越秀第二房管所办理调租及续租手续，故越秀第二房管所起诉要求解除与丰宁电器商社的租赁关系，由丰宁电器商社腾空并交还涉讼房屋合法，予以支持。因丰宁电器商社没有与越秀第二房管所办理调租手续，越秀第二房管所、丰宁电器商社双方未能就租金调整达成一致协议，且越秀第二房管所在发出调租通知之后，对丰宁电器商社仍按原租金标准交租没有提出异议，故在租赁关系解除之前，丰宁电器商社应按原租金标准向越秀第二房管所支付租金，在租赁关系解除之后，丰宁电器商社应按照同时期同地段的租金参考价向越秀第二房管所支付房屋使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2016年9月22日作出判决如下：一、广州市越秀区第二房屋管理所与广州市丰宁电器连锁商社就广州市越秀区一德路x号首层的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、广州市丰宁电器连锁商社自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区一德路x号首层腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所；三、广州市丰宁电器连锁商社自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按7612.80元计算）；此后的房屋使用费，由广州市丰宁电器连锁商社每月按照房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准支付至其交还涉讼房屋之日止；四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费4609元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担4509元，广州市丰宁电器连锁商社负担100元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，2013年12月27日，广州市越秀区第一土地房屋管理所在其单位门口张贴越国房字[2013]30号关于调整房管所和物业公司管理区域的通知，写明人民街、六榕街和流花街辖内直管房管理工作自2014年1月1日起由越秀第二房管所办理房屋租赁手续等。因此，涉案房屋自2014年1月1日起调整为越秀第二房管所管理，越秀第二房管所承继了广州市越秀区第一土地房屋管理所的合同权利义务。丰宁电器商社上诉主张越秀第二房管所不具有提起本案诉讼的主体资格，于法无据，本院不予支持。双方的租赁合同于2014年6月30日到期，合同期限届满后，丰宁电器商社未与越秀第二房管所续签合同，但丰宁电器商社继续使用房屋，越秀第二房管所收取租金，双方就涉案房屋形成不定期租赁关系。2014年12月19日，越秀第二房管所向丰宁电器商社发出关于调整房屋租金和续租等的通知。该通知已由丰宁电器商社签收知悉，但其之后没有与越秀第二房管所办理调租及续租手续。故一审法院依据越秀第二房管所的请求判令解除双方的租赁关系，并要求丰宁电器商社腾空交还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。根据双方签订的租赁合同第二十一条第2点的约定，租赁期限届满或合同解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。因此，对于租赁关系解除后房屋占用使用费的支付，双方在合同中有明确的约定。一审法院判令按照房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准支付，处理不当，本院予以纠正。至于乙方收取100%违约金的约定，因越秀第二房管所并未主张，本院不予处理。综上所述，丰宁电器商社的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7679号民事判决第一、二、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7679号民事判决第三项为：广州市丰宁电器连锁商社自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按7612.80元计算）；此后的房屋使用费，由广州市丰宁电器连锁商社每月按照之前租金标准支付至其交还涉讼房屋之日止。一审案件受理费4609元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担4509元，广州市丰宁电器连锁商社负担100元。二审案件受理费752元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担115元，广州市丰宁电器连锁商社负担637元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 柳玮玮审判员 李 焕二〇一七年七月三十一日书记员 眭 翘 更多数据：搜索“”来源：