（2017）京02民终7388号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-02
案件名称
王可与北京亦庄置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王可,北京亦庄置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7388号上诉人（原审被告）：王可，女，1971年5月8日出生，住北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：李建阳，北京汇永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京亦庄置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座六层。法定代表人：郭广庆，执行董事。委托诉讼代理人：张思迁，男，北京亦庄置业有限公司项目副经理。委托诉讼代理人：纪伟，女，北京亦庄置业有限公司项目副经理。上诉人王可因与被上诉人北京亦庄置业有限公司（以下简称亦庄置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初16672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王可及其委托诉讼代理人李建阳，被上诉人亦庄置业公司之委托诉讼代理人张思迁、纪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王可上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亦庄置业公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.亦庄置业公司一审诉求错误，依法应当驳回。亦庄置业公司的诉求之一为“判令王可向亦庄置业公司返还北京经济技术开发区鹿海园四里1-2-2602号房屋”，此诉求系物权保护类纠纷，提起此类诉讼的主张基础应为物权侵权类纠纷，而本案系公租房租赁合同法律关系，纠纷的法律性质为合同纠纷，亦庄置业公司并非北京经济技术开发区×××号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，不是行使物权的适格主体，其诉求与本案争议的事实法律关系不符。2.一审适用简易程序审理，审判程序错误。本案事实并不清楚，当事人争议很大，且人数众多，在当地影响很大。因此，本案一审不应适用简易程序，应当适用普通程序审理。3.一审判决重要事实不清。亦庄置业公司并未按照《公共租赁住房管理办法》第三十条的规定提交王可是否符合规定继续承租条件的证据，也没有提供王可申请续租没有通过审核的书面证据，以上重要事实一审没有查明。4.一审判决适用法律错误。本案的争议系公租房租赁合同纠纷，具有很强的政策性和社会保障属性。关于王可是否符合继续承租公租房条件的认定，应当优先适用国家相关公共租赁住房的相关政策，而非《合同法》的一般规定。一审判决以租赁合同有效，适用合同约定的条款来确定公租房使用条件，不符合法律规定。5.王可符合公租房续租条件，双方应当继续履行承租合同。王可因诺基亚通讯有限公司（以下简称诺基亚公司）撤离失业，且王可在此地区没有其他房屋，家庭经济相对困难，王可符合租赁公租房的条件，双方应当履行承租合同。亦庄置业公司辩称，同意一审判决，不同意王可的上诉请求和事实理由。一审中我方已经提供了充分的证据证明我方的主张，请求二审法院维持原判。亦庄置业公司向一审法院起诉请求：1.判令王可向我方返还北京经济技术开发区×××号房屋；2.判令王可向我方支付违约金共计4013元整；3.判令王可向我方支付房屋占用费（自2016年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费，以每月5000元标准计算）；4.判令由王可承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：本案涉案房屋系北京经济技术开发区X31F1项目园区配建公共租赁住房，产权人为北京博大新元房地产开发有限公司。2011年北京博大新元房地产开发有限公司将上述公共租赁住房租赁给亦庄置业公司，由亦庄置业公司行使管理职责，包括以亦庄置业公司名义同承租方签订租赁合同、收取房屋租金及管理费、交付及收回房屋、以及通过法律途径主张出租方权利等。亦庄置业公司与诺基亚公司签署了《备忘录》，约定亦庄置业公司与诺基亚公司员工签署个人租赁协议，将一定数量的公租房分配给诺基亚公司员工承租。2011年亦庄置业公司与王可签署了《北京经济技术开发区园区配建公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同规定亦庄置业公司与诺基亚公司或者诺基亚公司的员工就承租人承租北京经济技术开发区园区配套公共租赁住房的有关事宜达成协议。合同中明确了租赁期限为五年，租赁的起始日期暂定为2011年6月30日，租金标准为22元/建筑平方米/月，租金依次提前六个月预付下六个月租期的租金。王可有下列情形之一的，亦庄置业公司有权单方解除合同，收回房屋：王可与诺基亚公司无劳动或人事关系的；王可在本合同约定的租金缴纳期限到期之日起一个月以上未交纳或未足额交纳房租的。王可有上述行为的，应按照相当于租赁期限内第一个租赁年度二个月租金的金额向亦庄置业公司支付违约金。经查，2008年，王可入职诺基亚公司，2011年8月1日王可入住公租房。2015年3月王可离职。2016年2月，王可缴纳了2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金（包括物业费、供暖费等）25274元。自2016年8月1日至今未缴纳租金。另查，2011年7月27日北京博大经开物业管理有限公司更名为北京博大经开置业有限公司。2015年10月9日北京博大经开置业有限公司更名为北京亦庄置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。亦庄置业公司与王可签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，亦庄置业公司依约将房屋交付王可居住，王可亦支付了房屋租金。因王可与诺基亚公司已无劳动人事关系，不再符合承租条件，故亦庄置业公司要求王可返还涉案房屋的请求，法院予以支持。本案中亦庄置业公司主张王可已不具备租赁房屋的主体资格，占有房屋的法律基础不复存在，亦庄置业公司基于租赁合同关系主张王可返还房屋的诉讼请求并无不当。王可主张亦庄置业公司的诉求与本案争议事实的法律关系不符，没有法律依据。王可辩称的不符合腾房条件的理由，未提供充分证据予以证明，故对于其该项抗辩意见法院不予采信。亦庄置业公司主张的违约金一节，因涉及X31F1项目园区配建公共租赁住房的所有个人均辩称亦庄置业公司存在故意不收取租金的事实，且亦庄置业公司提交的所有个人缴纳2015年8月1日至2016年7月31日期间租金票据上的缴费时间均为2016年2月，因亦庄置业公司不能给出合理的解释，故对亦庄置业公司主张违约金的请求，法院不予支持。亦庄置业公司主张的房屋占用费一节，因王可至今使用涉案房屋，王可理应向亦庄置业公司支付房屋占用费，但亦庄置业公司未提供5000元标准的计算依据，其主张没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2016年12月判决：一、自判决生效之日起三十日内，王可向北京亦庄置业有限公司返还位于北京经济技术开发区鹿海园四里1-2-2602号房屋。二、自判决生效之日起十日内，王可向北京亦庄置业有限公司给付房屋占用费（自2016年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费，以双方签订的《北京经济技术开发区园区配建公共租赁住房租赁合同》约定的租金标准计算）。三、驳回北京亦庄置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方均未提交新证据。一审查明的事实无误，本院予以确认。另查，《租赁合同》中还约定：本合同期满后乙方需继续承租的，应在合同期满前3个月内向诺基亚公司提出申请，由开发区相关政府管理部门对乙方资格重新进行审核。符合承租条件的可续签租赁合同，不符合租赁条件的，应当交还该房屋。合同期满或双方租赁关系解除后3日内，乙方应无条件腾退房屋，返还房屋附属物品、设备设施。作为《租赁合同》签订依据的《北京经济技术开发区X31#项目园区配建公共租赁住房管理细则》规定：X31F1项目提供的住宅中，由开发区管委会主导，并提供政策支持，限定供应对象和租金水平，面向开发区及园区有关单位专门用于租赁需求的住房，X31F1公租房的租赁对象为满足一定条件的企业租赁。开发区管委会根据开发区及园区企业对招商引资和经济发展的贡献程度，向有关企业分配房源数额，然后各有关企业再根据分得的房源数额对本单位的申请人进行资格初审分配后，将租赁人员名单及有关材料报给开发区审核部分审核确定。住房人与本单位无劳动或人事关系的，产权单位可与承租单位或住房人解除租赁合同，收回住房。本院认为，公房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质，因合同履行发生的纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围，应适用合同法的规定。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中亦庄置业公司与王可签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。合同明确约定，存在乙方（王可）与诺基亚公司无劳动或人事关系的情形，亦庄置业公司有权单方解除合同；合同期满或双方租赁关系解除后3日内，乙方应无条件腾退房屋。现王可与诺基亚公司已无劳动人事关系，且租赁合同期限已满，故亦庄置业公司要求王可返还涉案房屋，具有合同及法律依据。返还房屋系合同终止的法定后果之一，王可认为返还房屋的主张基础应为物权侵权类纠纷，而本案系公租房租赁合同法律关系，亦庄置业公司并非涉案房屋的产权人，不是行使物权的适格主体，缺乏法律依据。关于王可所称是否符合继续承租公租房条件的认定，应当优先适用国家相关公共租赁住房的相关政策，而非合同法的一般规定，其符合公租房续租条件，双方应当继续履行承租合同的主张，本院认为，涉案房屋属北京经济技术开发区X31F1项目园区配建公共租赁住房，《北京经济技术开发区X31#项目园区配建公共租赁住房管理细则》是双方签订及续签租赁合同的重要依据。该细则规定，X31F1项目提供的住宅限定供应对象为开发区及园区满足一定条件的企业，然后各有关企业再根据分得的房源数额对本单位的申请人进行分配，当住房人与本单位无劳动或人事关系，产权单位可与承租单位或住房人解除租赁合同，收回住房。双方所签《租赁合同》的内容与该细则的规定一致，其中关于租赁合同期满续租的规定，应以该细则规定的住房人与本单位存在劳动人事关系为前提。现王可与诺基亚公司已无劳动人事关系，不符合续租的条件。《公共租赁住房管理办法》在双方签订《租赁合同》时尚未颁布，对续签合同条件的解释仍应适用上述细则规定的政策，王可的上述主张脱离当时的政策与《租赁合同》的约定，缺乏法律依据。王可关于一审适用简易程序属程序错误的上诉主张，缺乏法律依据。综上所述，王可的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王可负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 王 磊二〇一七年七月三十一日法官助理 王若净书 记 员 史其申 来自