（2017）川0603民初2586号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-15

案件名称

德阳万禾物业管理有限公司与罗兴兰物业服务合同纠纷民事一审判决书

法院

德阳市旌阳区人民法院

所属地区

德阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

德阳市旌阳区人民法院民事判决书案由物业服务合同纠纷案号（2017）川0603民初2586号当事人原告原告：德阳万禾物业管理有限公司，住所地四川省德阳市天山南路三段53号，统一社会信用代码91510600769970989G。法定代表人：方邦义，执行董事。委托诉讼代理人：卿敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭藐岭，四川环峰律师事务所律师。被告被告：罗兴兰，女，生于1976年2月17日，汉族，住德阳市旌阳区诉辩主张原告诉称德阳万禾物业管理有限公司（以下简称万禾物业公司）向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2013年6月1日至2015年10月31日期间的物业管理费4556.9元、水电能源公摊费757元、代收卫生费88元、违约滞纳金4598.1元，合计10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告罗兴兰系“印象戛纳”小区2-2-3-4号房屋业主。2012年12月，原、被告签订《印象戛纳前期物业服务协议》，该合同约定由万禾物业公司为该小区提供物业服务，被告向原告交纳物业管理费，同时约定由原告代收代交公用水电等费用，原告按合同约定履行完相应义务，但被告拒不交纳2013年6月1日至2015年10月31日期间的物业管理费等费用。被告辩称一、原告的诉讼已超过两年的诉讼时效，被告拒绝交纳物业服务费等费用。二、原告所诉与基本事实不符，交房时，原告强行让被告在物业服务合同上签字才交钥匙，原告由开发商单方聘请，没有与业主协商，内容显失公平，原告未按《印象戛纳前期物业服务协议》约定的内容提供物业服务，原告违约在先。三、被告拒绝交纳物业服务费是因为买房时承诺该小区为德阳首个智能化高档小区，但业主未享受到任何智能化服务，原告各种不作为，被告经常在小区里面踩到狗屎，物业保安形同虚设，小区偷盗经常发生，电梯检验及维护未按标准执行，小区业主车辆被划等事件经常发生，小区车辆乱停乱放，2014年2月，因楼梯没有灯导致被告在楼梯摔伤，原告提供的物业服务太差，故整个小区过半数业主拒缴物业费，交房时被告已交纳前6个月物业费，原告违约在先，原告要求被告支付物管费和违约金无法律依据。四、原告按一级服务等级收取物业服务费，而并未按一级服务内容和标准提供服务。五、原告要求支付公共区域水电能源公摊费757元无法律依据；六、被告曾两次要求交垃圾清运费，原告拒收，被告对垃圾清运费无异议，同意支付。查明事实房屋地址旌阳区龙泉山南路二段253号印象戛纳小区2-2-3-4 房屋面积 142.86㎡收费标准电梯住宅物业费1.1元/月/平方米，公共设施设备水电费用由全体业主据实分摊、电梯电费由电梯住宅业主据实分摊欠费时间 2013.6.1-2015.10.31 是否订立物业服务合同是 □否 □其他是否提供物业服务是 □否 □其他其他《印象戛纳前期物业服务协议》由原、被告于2012年12月签订，约定：物业服务费用收取方式为每六个月为一个缴费期，前期物业管理阶段在房屋交付时按全额预收6个月服务费，以后缴费时间为每一期的第一个月初，一次性交纳6个月服务费；甲方（被告）违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按延迟交纳金额每日0.3%的标准向乙方（原告）支付滞纳金。原告已就该小区的垃圾清运费向市政环卫管理所进行缴纳。关于违约金，原告主动调整为4598.1元。原告在该小区提供物业服务期间，有约40%业主未缴纳物业服务费，原告已于2015年11月终止为该小区提供物业服务。裁判理由原、被告签订的《印象戛纳前期物业服务协议》系双方自愿签订，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。现原告依约为被告所在的小区提供了物业服务，而被告拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，故原告要求被告支付物业服务费4556.9元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称《前期物业服务协议》系原告强迫被告签订但未提供相应证据予以证实，被告作为完全民事行为能力人，对其签订合同所产生的相应法律后果应当知晓，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳；被告抗辩原告提供的物业服务未达到相应的标准，提供的物业服务存在诸多质量问题，被告不应支付物业服务费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告罗兴兰可另行起诉主张相关权利，但不能作为免除其交纳物业服务费等费用的抗辩事由，故本院对被告罗兴兰的抗辩意见不予采纳。关于水电能源公摊费757元的诉讼请求，被告抗辩原告收取该笔费用无法律依据，本院认为，原、被告签订的前期物业协议中已明确约定公共设施设备水电费用由全体业主据实分摊，电梯电费由电梯住宅业主据实分摊，该约定未违反法律规定，合法有效，对被告具有约束力，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告的抗辩意见不予采纳。关于垃圾清运费，被告同意支付，本院予以确认。关于违约金，虽原、被告在协议中对违约金进行了约定，原告为该小区提供了一定的物业服务，但原告在庭审中未提供证据证实其已完全履行物业服务，且该小区约40%业主拒绝缴纳物业服务费，说明原告在提供物业服务过程中存在与业主沟通不足、物业服务存在一定瑕疵等问题，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。裁判依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定裁判主文一、被告罗兴兰于本判决生效之日起十日内向原告德阳万禾物业管理有限公司支付物业服务费4556.9元、水电能源公摊费757元、垃圾清运费88元，共计5401.9元；二、驳回原告德阳万禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗兴兰负担。告知内容如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员　　张英二〇一七年七月三十一日法官助理陶星书记员　　宋佳来自