（2016）沪0118民初10319号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海珠江创展投资有限公司与杨伟明商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海珠江创展投资有限公司,杨伟明,中国银行股份有限公司上海市松江支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10319号原告：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林海涛，董事长。委托诉讼代理人：何琴，女。被告：杨伟明，男，1973年1月4日出生，汉族，户籍所在地广东省普宁市。第三人：中国银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区中山中路XXX号。负责人：宋一兵，行长，委托诉讼代理人：陶佩华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：林晨，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海珠江创展投资有限公司诉被告杨伟明商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案件审理需要，本院于2016年12月9日依法追加中国银行股份有限公司上海市松江支行为第三人参加诉讼。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本案于2017年3月2日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2017年7月3日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人何琴、第三人委托诉讼代理人林晨到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海珠江创展投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《上海市商品房预售合同》，并配合原告办理撤销商品房预告登记；2、判令被告向原告支付商品房预售合同违约金人民币(以下币种均为人民币)180,495.80元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(下称“预售合同”)，约定被告向原告购买上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款902,479元。支付首付款后，被告向银行申请按揭贷款，银行已放款至原告，但自2016年4月被告未按期归还银行按揭贷款。现被告所购买的房屋处在预告登记状态，影响原告行使对系争房屋的相关权益，原告认为，被告的行为已严重损害原告的合法权益，故而诉至本院做如上诉请。被告杨伟明未作答辩。第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行述称：关于诉请一，若法院判决解除原被告之间的商品房预售合同，第三人保留对原被告就其与第三人之间的金融借款合同起诉的权利。在原被告按照个人商业用房贷款合同向第三人履行还款义务之前，第三人仍享有抵押权，不同意撤销登记。要撤销登记，需要清偿原被告向第三人的借款及其他相应费用。诉请二、三，是原被告之间的纠纷，第三人不发表意见。经开庭审理查明：2013年4月27日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇沪青平公路2799弄《珠江国际商贸中心》16号1206室房屋，政府批准的规划用途为办公；乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为902,479元。合同附件一约定乙方应在2013年4月27日前向甲方支付房款452,479元，乙方在银行完成按揭贷款审批手续且具备放款条件之日起30日内支付按揭款45万元。合同补充条款一第二十一条约定了甲方承担保证责任后买卖合同的处理：1、因乙方逾期偿还银行贷款，导致甲方承担担保责任的，视为乙方逾期付款，甲方有权选择按以下方式处理：甲方代为偿还的，乙方应在收到甲方书面追偿通知后7日内偿还甲方代垫款项，并向甲方支付总房款10%的违约金；乙方收到追偿通知逾期30日仍未支付上述代垫款项和违约金的，甲方有权解除本合同及相关协议，乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，并且甲方可经法定程序处理后不受本合同价格的限制将本合同项下的房屋出售给第三方，在扣除乙方应支付的如上违约金及代垫费用、甲方出售该房屋所产生的各项费用及所受损失(含可能产生的差价损失)、解除合同发生的诉讼或仲裁费、律师费、税费、房屋使用折旧费(若有)等相关费用后，余款不计利息一次性返还乙方，不足部分仍由乙方补足。合同签订后，被告向原告支付了系争房屋首付款。2014年10月17日，原告(保证人)、被告(借款人)、第三人(贷款人)签订《个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为45万元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。合同附件一第四条约定，若保证人(开发商或担保公司)为本合同项下贷款提供保证，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；……3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任……保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。2014年10月31日，第三人依约向被告发放贷款45万元。另查明：被告自2016年4月起，未向第三人归还贷款。2016年7月27日，第三人向原告发出《履行保证责任通知函》，通知原告因被告的借款本息逾期未付，要求原告就包括系争房屋在内的四份《个人商业用房贷款合同》项下发生的债务包括借款本金、利息、罚息以及因实现债权产生的律师费损失等所有应付款项履行保证责任，并于2016年8月15日前代被告清偿全部未偿还的贷款本息等。再查明：自2016年10月10日至2017年6月23日，就系争房屋原告替被告代偿本金44,386.05元、代偿利息24,247.45元、代偿罚息860.93元，以上代偿金额共计69,494.43元。又查明：2016年10月11日，原告向被告邮寄《催款函》，内容为“……自2016年4月起，您未按贷款合同的约定支付银行按揭款，银行根据贷款合同要求我司承担担保责任。我司于2016年10月10日代您偿还按揭款及利息、罚息等共计111,158.71元。烦请您收到本函后7日内偿还我司代偿款项，并按照预售合同约定支付我司总房款10%的违约金(四套房屋共计365,460.50元)。如果您逾期30日未偿还上述款项的，我司有权解除合同，收回房屋并要求总房款20%的违约金。”因上述《催款函》发出后，被告仍未履行还款义务，2016年11月9日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，内容为“……我司于2016年10月9日代您偿还按揭款及利息、罚息等共计111,158.71元，并于2016年10月11日发送催款函，要求偿还我司代偿款项，但至本通知发出之日，我司未收到代偿款。根据预售合同约定，我司有权解除合同，收回房屋并要求总房款20%的违约金。特发本通知书告知您：我司根据预售合同约定，解除四份预售合同，收回四套房屋，并根据合同要求四套房屋总房款20%的违约金。烦请收到本通知书后配合我司解除合同事宜。”还查明：2014年11月3日，系争房屋设置预告登记。现系争房屋登记的权利人为原告，预购房屋权利人为被告，抵押权人为第三人，债权数额为45万元。另外，截止2016年7月29日，系争房屋上有江苏省苏州市吴江区人民法院、苏州工业园区人民法院、苏州市吴中区人民法院在另案中设置的预查封、轮候查封。以上事实，由原告、第三人的陈述、上海市商品房预售合同、个人商业用房贷款合同、借款凭证(放款记录)、履行保证责任通知函、代偿情况表、催款函、解除合同通知书、邮寄凭证、上海市房地产登记簿等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。庭审中，原告表示，原告诉请的依据是预售合同补充条款一第二十一条。原告不能承担被告的还贷义务，根据合同约定可以解除合同并返还房屋、撤销预告登记，2016年原告已经将解除合同通知书寄送给被告，双方合同关系已经解除。合同解除后，原告偿还银行贷款，被告已付的购房款首先用于偿还银行贷款，再扣除违约金。2014年10月27日，被告签署房屋入伙交付手续确认书、缴纳维修基金、领取房屋钥匙，原、被告完成了包括系争房屋在内的四套房屋的交房手续，房屋现在是被告在掌控，但被告没有找过原告办理产证。系争房屋被其他法院查封后，原告向查封法院提过执行异议，该法院回复了回函，但没有裁定书。系争房屋虽然已经被其他法院查封，但仍登记在原告名下，且有银行抵押贷款未清偿，原告享有优先受偿权。第三人表示，对于原告愿意偿还系争房屋在银行的贷款无异议，但是不能以此免除被告的义务。原、被告清偿系争房屋上的全部贷款后，撤销登记没有问题。系争房屋被其他法院查封的事情，应当由原告通过提出执行异议来积极主张自己的权利。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第二十一条规定，被告逾期付款，原告代为偿还，被告在收到追偿通知逾期30日仍未支付代垫款项和违约金的，原告有权解除合同及相关协议，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金。关于合同解除的时间，原告认为双方的预售合同已经解除，并提供了其向被告邮寄的《催款函》、《解除合同通知书》及邮寄凭证，但原告并未提供证据证明被告实际已签收上述函件，故本院以诉状及相关诉讼材料送达被告的时间作为被告收到追偿通知的时间，并根据该时间确定预售合同解除的时间。合同解除后，被告应配合原告办理系争房屋的预告登记撤销手续并支付相应违约金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海珠江创展投资有限公司与被告杨伟明于2013年4月27日签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2017年6月30日解除；二、被告杨伟明应于本判决生效之日起十日内配合原告上海珠江创展投资有限公司办理位于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路2799弄《珠江国际商贸中心》16号1206室房屋的预告登记撤销手续；三、被告杨伟明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海珠江创展投资有限公司违约金人民币180,495.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,909.90元，公告费人民币560元，由被告杨伟明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 孙佑正人民陪审员 刘美娟人民陪审员 李霞芳二〇一七年七月三十一日书 记 员 黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”