（2017）陕06民终1061号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
田亚洲与延安市宝塔区枣园村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田亚洲,延安市宝塔区枣园村村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终1061号上诉人（原审被告、反诉原告）田亚洲，男，汉族，1972年3月20日出生。委托代理人李红梅，陕西北望律师事务所律师。委托代理人张星，陕西北望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）延安市宝塔区枣园村村民委员会，住所地:延安市宝塔区枣园镇枣园村。法定代表人张东生，系村委会主任。上诉人田亚洲因与被上诉人延安市宝塔区枣园村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2017）陕0602民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田亚洲及其委托代理人李红梅、被上诉人延安市宝塔区枣园村村民委员会的法定代表人张东生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:经审理查明，枣园村委会成立以曾经拟成立的农工贸公司在2005年4月23日与田亚洲签订了《房屋租赁合同》，约定:将四号商业楼承租给田亚洲，租赁期限为9年，从交付楼房钥匙之日起算，每间房屋的租赁费为4000元/年，一年一交。在交付使用前交清第一年的房屋租赁费，每年期满后，交清下一年房屋租赁费。第一年交费时，免除两个月房屋租赁费，作为房屋装潢期，最迟2005年10月30日前交房。逾期枣园村委会每月应付田亚洲押金5万元的百分之二的利息，田亚洲要按时交纳房租，迟延交付一个月，应付枣园村委会应交房屋租赁费的百分之二作为滞纳金。超过两个月枣园村委会有权终止合同，并收回房屋使用权。合同到期后，房屋不动产由枣园村委会所有，可移动的财产由田亚洲处理。2006年6月1日，枣园村委会向田亚洲交付了出租房屋的钥匙，实际交付房屋75间，年租赁费为300000元。田亚洲将租赁费交付至2014年8月。在承租过程中，由于地下室漏水导致使用受限，2011年8月6日，枣园村委会与延安农村数字电影有限公司达成了调解协议，枣园村委会赔付该公司此前的维修费用10万元。原审中经田亚洲申请，延安市中级人民法院委托，陕西延安九州建设工程司法鉴定所于2016年3月5日作出延九州鉴字[2016]第05号鉴定意见书，评定:墙体渗水原因与墙体防水存在因果关系;第一段地下室受损恢复费用为9247.50元，第二段地下室受损恢复费用为149856.95元，第三段地下室受损恢复费用为11246.07元，该地下室恢复费用共计170350.52元。第一段是指延安农村数字电影有限公司承租的地下室，第二段是田亚洲装潢准备经营足浴的地下室，第三段是田亚洲装潢足浴的休息厅。鉴定费为40000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2005年4月23日枣园村委会以曾经拟成立的枣园农工贸有限公司与田亚洲签定的《楼房租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。《楼房租赁合同》约定租赁期限为9年，即至2015年8月。现租赁期满，《楼房租赁合同》自然终止，枣园村委会要求田亚洲交付租赁楼房的诉讼请求本院予以支持。枣园村委会要求田亚洲支付拖欠2014年8月30日至2015年8月30日的租金叁拾万元整(300000.00元)并承担逾期交房期间至实际返还楼房之日上的实际房屋占用费，由于该租赁楼房地下室16间无法使用，故租金及逾期房屋占用费应依照约定每间4000元，按照59间房屋计算至实际腾房之日上。枣园村委会要求田亚洲支付违约金，因枣园村委会也有违约行为，该诉请本院不予支持。田亚洲反诉要求按照签订的补充《楼房租赁合同》继续履行，但该补充合同与田亚洲向枣园村委会提交的4号楼，运行中存在问题的书面材料相矛盾，且续租6年也未经村民大会同意，该反诉请求本院不予支持。田亚洲反诉请求的赔偿地下室维修费和装修费，应当依照鉴定意见确定的金额为准。田亚洲反诉要求退还地下室至今无法使用的房屋租赁费800000元，本院支持反诉之日(2015年12月4日)前两年内的地下室房屋租赁费48000元(4000元/间/年×16间÷12个月×9个月)。田亚洲反诉请求支付迟延交房的利息超过诉讼时效，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、二百三十五条之规定，判决如下:一、延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会与田亚洲2005年4月23日签订的《楼房租赁合同》终止;二、田亚洲于本判决生效之日起十日内交还租赁物并支付延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员2014年8月30日至2015年8月30日的房屋租赁费236000元，及59间房，按照每间每年4000元计算，自2015年9月1日起至实际交房之日上的占用费。三、延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付田亚洲地下室恢复费170350.52元、返还田亚洲反诉之日前两年内的地下室房屋租赁费48000元、鉴定费40000元;四、驳回延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员的其它诉讼请求。五、驳回田亚洲的其他反诉请求。案件受理费10918元，延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会已预交，实际由延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会负担918元，田亚洲负担10000元。反诉案件受理费8796元，田亚洲已预交，实际由延安市宝塔区枣园镇枣园村村民委员会负担1796元，由田亚洲负担7000元。上诉人田亚洲上诉称:1、上诉人与被上诉人于2006年4月13日签订的《楼房租赁合同(补充)》合法、有效，应继续履行。重审判决依法认定了上诉人与被上诉人签订的九年期房屋租赁合同，否定了双方随后签订的六年期补充合同，否定的理由是被上诉人在一审提供的一份没有上诉人亲笔签名的所谓自述和被上诉人方的两份证人证言。代理人认为，被上诉人签字盖章的《补充合同》依据法律规定真实有效，属于直接证据，被上诉人提供的证据属于传来证据，以及未经证实的虚假证据，证据效力明显低于直接证据。一审法院以上诉人未能提供村集体决议为由认为补充合同违反《中华人民共和国村民自治法》第二十四条一款(八)项之规定，上诉人请求继续履行合同不能成立。重审法院以相同的理由否定《补充合同》。上诉人认为村集体会议决议由被上诉人一方实际保管，客观上上诉人一方无法向法院提供，事实上，被上诉人一方将与本案有关的书面材料遗失，包括九年期《房屋租赁合同》都是从上诉人处取得。本案当中所涉及的《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且参照其他三栋商用楼的租赁合同签订情况(均为15年期限)，因此，双方签订的《补充合同》应属合法有效。2、被上诉人交付的地下室有16间因严重漏水不能使用，违约行为持续存在，上诉人一直持续主张权利，故上诉人主张返还八年期16间房屋租金的请求未超过诉讼时效。被上诉人在本案审理期间，于2016年9月份擅自强行阻断上诉人所租赁商用楼的水电暖等基础设施，导致商户们无法继续经营。故上诉请求:1、撤销(2017)陕0602民初347号民事判决第一、二项;2、维持(2017)陕0602民初347号民事判决第三、四项;改判返还上诉人8年的地下室租赁费512000元(400O元每间每年×16间×8年);3、判令上诉人与被上诉人继续履行双方于2006年4月l3日签订的《楼房租赁合同(补充)》;4、判令被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人延安市宝塔区枣园村村民委员会当庭答辩称：我们要求终止合同，所欠的承包费交回来。经审理查明，一审判决认定事实属实。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、财务收据、民事调解协议书等证据在卷佐证，这些证据，已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2005年4月23日枣园村委会以曾经拟成立的枣园农工贸有限公司与田亚洲签定的《楼房租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。《楼房租赁合同》约定租赁期限为9年，即至2015年8月。现租赁期满，《楼房租赁合同》自然终止，枣园村委会要求田亚洲交付租赁楼房的诉讼请求本院予以支持。枣园村委会要求田亚洲支付拖欠2014年8月30日至2015年8月30日的租金叁拾万元整(300000.00元)并承担逾期交房期间至实际返还楼房之日止的实际房屋占用费，由于该租赁楼房地下室16间无法使用，故租金及逾期房屋占用费应依照约定每间4000元，按照59间房屋计算至实际腾房之日上。枣园村委会要求田亚洲支付违约金，因枣园村委会也有违约行为，该诉请一审法院不予支持并无不妥。田亚洲反诉要求按照签订的补充《楼房租赁合同》继续履行，但该补充合同与田亚洲向枣园村委会提交的4号楼，运行中存在问题的书面材料相矛盾，且续租6年也未经村民大会同意，该反诉请求亦不予支持。田亚洲反诉要求退还地下室至今无法使用的房屋租赁费800000元，一审法院支持其反诉之日(2015年12月4日)前两年内的地下室房屋租赁费48000元(4000元/间/年×16间÷12个月×9个月)，符合法律规定。因此一审判决认定事实属实，适用法律正确，二审应予维持。上诉人田亚洲的上诉理由不能成立，上诉请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费14286元，由上诉人田亚洲承担。本判决为终审判决。审 判 长 牛 菲代理审判员 但 勇代理审判员 祁泽胤二〇一七年七月三十一日书 记 员 南慧玲