（2017）粤5224民初112号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-09-17
案件名称
陈某1与詹某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠来县人民法院
所属地区
惠来县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某1,詹某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条
全文
广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5224民初112号原告：陈某1，男，汉族，1966年6月15日出生。住址：广东省惠来县。委托代理人：陈某2，男，住广东省惠来县。系原告陈某1胞弟。被告：詹某，男，汉族，1956年11月11日出生。住址：广东省惠来县。现住广州市，委托代理人：陈洵、李俊斌，广东龙湖律师事务所律师。原告陈某1诉被告詹某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日公开开庭进行了审理，于2016年7月6日作出（2016）粤5224民初7号民事判决书，被告詹某不服判决，向广东省揭阳市中级人民法院提起上诉，广东省揭阳市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）粤52民终586号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）粤5224民初7号民事判决，案件发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理，原告陈某1及其委托代理人陈某2,被告詹某的委托代理人陈洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房产买卖协议》合法有效；2.请求被告协助办理其名下的位于惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号）产权过户至原告名下的手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经协商，于2014年12月11日签订《房屋买卖协议》。协议约定：被告将位于惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号）包括家私、用品、电器以160000元的成交金额卖给原告，原告于协议签订之日一次性付清房款，被告于2015年3月11日将房产交付原告。协议签订后，同日，原告将购房款一次性付给被告，被告将该房产的钥匙及房产证交付原告。双方约定的交房时间期满后，原告多次催促被告协助办理该房产过户手续，被告均寻借口未予协助办理。原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，协议双方平等、自愿，协议内容合法，原、被告签订的《房产买卖协议》是合法有效的，依法应予确认。根据法律相关规定，房屋买卖后，被告有义务协助原告办理相关房产的产权过户手续。因被告不予协助办理相关手续，为维护原告合法权益，现起诉。原告陈某1在举证期限内提供的证据有：1.原告的身份证。证明原告的身份及诉讼主体资格。2.被告的身份证。证明被告的身份及诉讼主体资格。3.《房产买卖协议》。证明原、被告就惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产达成了买卖协议，双方有关房款及交房的时间进行约定和交付。4.《房产所有权证》。证明所有权人詹某的惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产登记情况。5.葵南新村厝地缴款清单、广东农村信用社农村商业银行结算业务委托书、转让厝地协议书、收条（含借条）。证明被告卖给原告后溪洋厝地（第二次规划编号：173号）是与吴某俩人合伙，被告有单据，私自开单假吴某名字（私自仿造吴某签名进行诈骗）。原告在2016年上半年要动土建设，吴某到现场干阻，并叫本村吴某1用塗角围原告厝地，原告才知道此厝地单有诈。经原告多次追回厝地款，被告才汇来10000元，第二次汇来50000元，共60000元。上述证据均为经本院与原件核对无异的复印件。被告詹某辩称：本案并不存在房屋买卖合同纠纷的事实，原、被告之间只存在民间借贷的关系；原告系以合法的形式掩盖非法的事实，名为房屋买卖，实为双方的借款16万元进行担保。被告是迫于对方压力，为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订的，实质是为“借贷合同”提供一种对方能认可的“保障”，所以本案应该以民间借贷纠纷进行审理。理由如下：一、原、被告签订的《房产买卖协议》的落款日期与原、被告之间的《借条》落款日期一致，该《房产买卖协议》实际上是为双方之间16万元的借贷进行担保。从《房产买卖协议》的内容上看，该协议不符合房屋买卖行为的交易习惯和交易逻辑。该协议没有将房屋的面积和房产证号注明，双方也没有就房款的支付方式约定清楚，关于合同的违约责任、交房的具体细节、钥匙的交付、《房屋所有权证》的移交，水电费的交接等都没有约定，该协议是非常简单粗糙的。且乙方即原告在合同抬头也没有填写身份证号码，而是甲方一人进行填写。该协议十一项写明“全房款在2014年12月11日付清”，该约定有多层含义，可以理解为房款应该在2014年12月11日付清，也可以理解为房款已经在2014年12月11日付清。那么原告是不是已经履行了支付房款的义务？原告应该对其支付房款的义务行为进行举证。另外，该协议涉及的房产面积是100多平方米，交易日期是2014年12月11日，以惠来县当时的房价行情，案涉房屋的市场价格在50万元以上，16万元是远远低于市场价的，被告有何理由以明显低于市场价的价格转让给原告？被告行为明显违背常理，背后的真实情况即该协议的实质是为双方的借贷行为进行担保。放贷人在放贷时为保证自己的利益最大化，降低可能发生的风险，同时基于借贷时自己所处的强势地位，一般情况下也会将所谓的房价压得很低，其要求借款人怎样签，借款人往往是不会拒绝的。而且该协议实质上符合流押契约的要件，应认定为无效合同，不应支持原告要求履行房屋买卖合同并过户的诉求。二、《房产买卖协议》并不是被告的真实意思表示，被告系在原告的压力之下为取得借款而签订的，意在为借款进行担保；且该房产是被告夫妻共同财产，必须是被告夫妻同意并签字，被告单方面在该协议上签字亦属无效。从原告提交的《房产买卖协议》来看，在该协议中的甲方签字的左下角另一枚指纹不知道是谁的，被告有理由怀疑是原告自行添加，被告手中的《房产买卖协议》中并没有该枚指纹，且被告手中的《房产买卖协议》中的交房时间也没有指纹，与原告提交的相互矛盾。另该协议除了甲乙双方签字是原被告的字迹之外，其他文字都是原告的胞弟陈某2所写。三、《房产买卖协议》约定交房的时间是2015年3月11日，在被告所谓的“没有协助办理过户手续”的情况下，原告依旧在2015年5月28日出借人民币22万元给被告，亦违背常理，只能说明该协议掩盖了为借款担保的事实。四、从被告在二审提交的证据材料上看，原、被告双方2015年5月28日的另一笔22万元的借款（原告在二审的答辩中也承认了该笔借款），原、被告双方在签订另一份《收条》的同一天，又签订了《转让厝地协议书》，同样是名为不动产买卖，实质上仍是被告为双方的借贷行为提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”原告如拒绝变更诉讼请求的，请求法院依法驳回其诉讼请求。五、原告在二审庭审中对2015年2月1日被告向原告转账的3万元，辩称该钱款是双方存在另一笔借贷关系22万元。但是该笔借款22万元是在2015年5月28日形成的，而3万元的转账是先于该笔借贷，原告的陈述互相矛盾，显然是在撒谎。另外，原告在二审《答辩状》中声称被告至今未归还其22万元，但是被告却持续的转账给原告，也“恰到好处”的证明被告与原告存在另一笔借款16万元的事实，本案存在的矛盾点和疑问重重，真实情况就是本案系民间借贷关系，而非原告起诉的房屋买卖合同关系。综上所述，根据本案涉案房屋的特征、权利义务、房屋价格、转账时间，履行方式，矛盾点和疑问点等，有违常理多处。请求法院责令原告交出16万元和22万元的借条原件，以便查明事实，驳回原告的诉讼请求，保障被告的合法权益不受侵害。被告詹某在举证期限内提供的证据有：1．工商银行凭条、交易明细，1份6页。证明：被告于2015年2月1日通过银行转账支付原告兄弟3万元的事实。2．回单、工商银行凭条、交易明细，3份9页。证明：2015年6月17日和7月6日，被告通过银行转账给陈某2，委托陈某2向原告支付2014年12月11日双方借款16万元的利息5.6万元。3．回单、交易明细，2份5页。证明：2015年9月9日，被告转账1万元给原告，向其支付16万元借款的利息。4．回单、交易明细、证明，2份4页。证明：2015年11与9日，被告委托女儿詹某1向原告转账5万元，向原告支付16万元借款的利息5万元。5．证明、委托书，2份2页。证明：2015年4月11日和5月11日，被告委托许瑞贞、朱坤才向原告交付1.92万元作为16万元借款的利息。6．《借条》、《房产买卖协议》、《被告陈述书》，3份3页。证明：2014年12月11日原、被告签订了《借条》、《房产买卖协议》的事实及内容，该协议实质是为16万元借款进行担保并非买卖。7．《房屋所有权证》1份4页。证明：本案涉及房屋系被告所有及该房屋的基本情况，地址、面积106.76平方米的事实，在2014年市场价在50万元以上。8．照片，1份3页。证明：被告房屋并原告非法侵占后的概貌。9．《转让厝地协议书》、《收条》、《缴费清单》3份3页。证明：2015年5月28日双方存在另一笔借款22万元，同一日又签订了转让协议，手法同样是为借款进行担保。10．《上诉状》、《答辩状》。证明：原告承认2015年5月28日双方存在另一笔借款22万元，本案系名为房屋买卖，实为民间借贷的事实综合原告起诉的事实及其提供证据的相关性，本院经审理查明：原告陈某1与被告詹某于2014年12月11日以卖方（甲方）詹某，买方（乙方）陈某1签订《房产买卖协议》，《房产买卖协议》为格式合同，双方协商后，由原告陈某1胞弟陈某2在《房产买卖协议》空白处填写协议内容并复写另一份《房产买卖协议》。协议主要内容：被告詹某将位于惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号），包括一切家私、用品、电器以160000元的成交金额卖给原告陈某1；办证费用由原告陈某1负责，被告詹某负责签名；交房时间为2015年3月11日；全房款在2014年12月11日付清等。原告陈某1、被告詹某分别在落款甲、乙方处签名并盖指纹，后双方又在复写的《房产买卖协议》上各自姓名盖指纹。原告陈某1执复写的《房产买卖协议》，填写的《房产买卖协议》由被告詹某存执。协议签订后，被告詹某将上述房产的房产证及钥匙交付原告陈某1，该房屋此后由原告陈某1管理使用至今。原告陈某1在管理使用过程中，因需办理房产过户手续，多次联系被告詹某，但一直联系不上，致房屋的过户手续至今无法办理。另查，原告陈某1执复写的《房产买卖协议》与被告詹某执填写的《房产买卖协议》存在不同之处，即在原告陈某1持有的《房产买卖协议》第五条交房时间处填写的“2015年3月11日”及落款甲方下方各有一枚指纹，而被告詹某持有的《房产买卖协议》该二处没有指纹。原告陈某1称在《房产买卖协议》“2015年3月11日”处的指纹为被告詹某所捺印，落款甲方下方指纹为被告詹某妻子所捺印。被告詹某对此均予否认。2015年5月28日，被告詹某出具收条及借条（收条及借条为同一纸张）交原告陈某1存执，上方收条写明经双方协商同意，借给詹某22万元用厝地单173号抵押等内容。下方为借条，写明借到原告陈某1人民币22万元；落款由被告詹某在借款人处签名印指纹。同日，被告詹某与原告陈某1还签订了《转让厝地协议书》，约定被告詹某将惠来县华湖镇溪洋村葵南新村厝地173号转让给原告陈某1，厝地转让金额共人民币22万元。2015年2月1日被告詹某通过中国工商银行柜员机向陈某2卡号：62×××86转入人民币30000元；2015年6月17日、7月6日分别向户名为陈某2转账人民币28000元；2015年9月9日向户名为陈某1（卡号：62×××45）转账人民币10000元；2015年11月9日被告詹某女儿詹某1向户名为陈某1（卡号：62×××45）转账人民币50000元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房产买卖协议》，是双方经充分协商自愿所订立，意思表示真实，协议内容不违反法律规定，应确认原、被告签订的《房产买卖协议》合法有效。原、被告签订《房产买卖协议》的时间系2014年12月11日，而《房产买卖协议》约定全房款在2014年12月11日付清，应认定原告将购房款在当天已经付清给被告。从原告持有该房的《房产所有权证》及之后对该房的管理使用上看，可认定被告已将该房交付给原告使用。被告辩称本案不存在房屋买卖合同纠纷的事实，只有民间借贷的关系，名为房屋买卖，实为双方的借款16万元进行担保。被告提供了2014年12月11日原、被告签订了《借条》复印件，称原件为原告存执，但原告否认了《借条》的真实性。对此被告对《借条》的真实性未能进一步举证，并不能证明双方存在16万元的民间借贷关系。被告又提出2015年2月1日起通过银行转账及委托他人付还原告16万元借款的本金及利息，原告只认可被告于2015年9月9日向其转账人民币10000元、2015年11月9日詹某1向其转账人民币50000元，共60000元，卡号：62×××45为其所有，并称60000元系被告归还其转让厝地不成退还的款项。鉴于2015年5月28日双方存在民间借贷关系和签订《转让厝地协议书》的事实，故原告收到被告的60000元不能证明系被告付还原告16万元借款的本金或利息；对被告通过他人支付给原告的款项，原告均予否认，且这些款项并非直接转入原告的账号，不能证明是支付给原告。因此，本案被告提出的支付原告16万元借款的本金或利息依据不足，不予认定。被告提出该房产是被告夫妻共同财产，《房产买卖协议》属被告单方签字无效及原、被告签订《房产买卖协议》时该房的市场价格在50万元以上，不是被告的真实意思表示等问题。首先，被告并未提供有关证明夫妻关系的证据，被告及作为被告妻子均未向本院申请其参与本案诉讼。其次，被告没有证据证明签订《房产买卖协议》时该房的市场价格。故本院对被告提出的问题均不予采纳。关于原告陈某1持有的《房产买卖协议》与被告詹某持有的《房产买卖协议》多了二枚指纹的问题。因《房产买卖协议》的格式、内容均一致，且均由双方签名捺印,原告陈某1持有的《房产买卖协议》多出的二枚指纹并不影响《房产买卖协议》的效力。综上所述，被告提出本案不存在房屋买卖合同纠纷，名为房屋买卖，实为借款16万元进行担保的主张所提供的依据不足，不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者支付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，合同应依约定全面履行，包括履行协助义务。交付标的物及转移标的物所有权更是买卖合同中出卖人最基本的义务，转移标的物的所有权是买卖合同的根本要求。房屋属不动产，不动产的转移，只有办理了所有权转移登记手续后，所有权才发生转移的法律效力。依上述法律规定，出卖人应当协助买受人办理有关所有权转移等方面的手续，才符合合同法关于应依约定全面履行自已义务的法律强制性要求。被告未协助原告办理产权过户的义务，不符合合同全面履行的要求。现原告请求被告协助其办理房屋过户手续，其理由依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告陈某1与被告詹某之间签订的《房产买卖协议》合法有效。二、被告詹某应于本判决生效之日起十日内，将其名下的位于惠来县惠城镇××A区七幢××房的房产（房屋所有权证号：粤房字第××号）产权，协助办理过户至原告陈某1名下。三、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。案件受理费人民币3500元，由原告陈某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按本判决书确定的一审案件受理费之同等金额向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，户名：待报解地方预算收入法院诉讼费，帐号：44×××34。逾期不交的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 葛继亮审 判 员 刘金伦人民陪审员 刘加利二〇一七年七月三十一日书 记 员 林俊鹏附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者支付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 更多数据：