（2017）苏12民终1174号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-10
案件名称
徐涛与李海凤、洪春荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李海凤,徐涛,洪春荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1174号上诉人（原审被告）：李海凤，女，1971年9月13日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王佑和，江苏奕俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永胜，江苏奕俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐涛，男，1963年10月28日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪春荣，男，1972年5月26日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人李海凤因与被上诉人徐涛、洪春荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李海凤上诉请求：撤销一审判决发回重审，或查清事实后依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。徐涛明知案涉房屋是洪春荣、李海凤的夫妻共同财产，且明知李海凤不可能同意在协议上签字，其私下与洪春荣签订协议明显存在恶意；房屋出租事宜均由洪春荣负责，李海凤并不过问，一审认定李海凤不知道案涉房屋出售一事有违常理，纯属推理；协议签订时至今日已过去十二年之久，徐涛、泰州市祥龙房地产有限公司（以下简称祥龙公司）均未找洪春荣、李海凤要求协助办理过户手续，显然知道洪春荣无权单独出售涉案房屋，洪春荣在庭审中的陈述更具有可信度。2、一审遗漏祥龙公司这一当事人，严重违反法定程序。祥龙公司是房屋转让协议的第三方，协议约定徐涛委托祥龙公司代办产权过户手续。3、一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，属适用法律不当。被上诉人徐涛辩称：上诉人李海凤陈述不知道房屋买卖与事实不符，徐涛在案涉房屋中已居住十多年，要求李海凤协助办理产权变更遭到拒绝；徐涛的诉讼请求不涉及其他当事人的权利和义务，一审不存在遗漏当事人、程序违法的问题；徐涛有理由相信李海凤有出卖房屋的意思表示。综上，一审判决正确，请求二审予以维持。被上诉人洪春荣未发表意见。徐涛向一审法院起诉请求：1、确认徐涛与洪春荣双方于2004年12月11日签订的房屋转让协议书有效，并判令洪春荣、李海凤协助办理海陵区花园新村31幢104室房屋产权变更登记手续；2、诉讼费由洪春荣、李海凤承担。一审法院认定事实：洪春荣、李海凤于1997年1月31日登记结婚。坐落于泰州市海陵区花园新村31幢104室的房屋登记在洪春荣一人名下。2004年12月11日，徐涛与洪春荣经过中介方祥龙公司签订房屋转让协议书一份，约定洪春荣自愿将坐落于泰州市海陵区花园新村31幢104室的房屋转让给徐涛，成交价66000元，协议签订时支付定金300元，于2004年12月14日前支付65700元，并于2004年12月14日前进行房屋交接，洪春荣将房屋正式交付给徐涛，该建筑范围内的土地使用权一并转移给徐涛。合同签订后，徐涛按合同约定给付了全部购房款，洪春荣亦按约将房屋交付给徐涛，同时将房屋所有权证、国有土地使用证原件一并移交给徐涛。徐涛一直居住使用该房屋至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：房屋转让协议书的效力及履行问题。根据查明的事实，徐涛与洪春荣于2004年12月11日签订房屋转让协议书，约定将涉案房屋转让给徐涛，该协议是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于李海凤抗辩协议无效一节，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现李海凤以涉案房屋系夫妻共同财产，洪春荣签订转让协议未经李海凤同意为由主张该转让协议书无效，与上述法律规定不符，不予支持。关于协议的履行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。就本案而言，涉案房屋已出售十余年，且由徐涛长期居住，洪春荣主张其未告知李海凤卖房事宜及李海凤主张其不知道房屋出售一事均有违常理，不予采信。因此，协议应当继续履行，洪春荣、李海凤应协助徐涛办理过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，判决：一、徐涛与洪春荣于2004年12月11日签订的房屋转让协议书合法有效；二、洪春荣、李海凤于判决生效之日起十日内协助徐涛办理泰州市海陵区花园新村31幢104室房屋产权变更登记手续。案件受理费人民币1450元依法减半收取725元，由洪春荣、李海凤共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人李海凤提交承租其夫妻共有房屋的徐晖的调查笔录、租赁合同、租金收条、银行凭证各一份，证明其夫妻共有房屋的出租事宜均由洪春荣具体处理，李海凤并不过问。被上诉人徐涛质证称，对证据的真实性不予确认，该组证据与本案毫无关联。本院认为，上诉人李海凤提交的上述证据不能直接证明与本案相关的案件事实，即不具有关联性，故不予采信。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间双方当事人争议的仍然是案涉房屋转让协议的效力及履行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。就本案而言，案涉协议签订后，洪春荣向徐涛移交了房屋产权证等过户所需资料，徐涛支付了全部房款并实际入住案涉房屋，至2017年徐涛提起本案诉讼之前的十余年间，李海凤均未明确提出不同意出卖案涉房屋，李海凤辩称其不知道案涉房屋出卖，亦明显不符合常理，因此徐涛有理由相信洪春荣出卖案涉房屋为其夫妻双方共同意思表示，另从维护交易安全角度考量，亦应当认定案涉房屋转让协议有效，洪春荣、李海凤应协助徐涛办理案涉房屋的产权变更登记手续；祥龙公司不属必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加，审理程序并无不当；此外，一审判决亦不存在适用法律不当的情形。综上所述，上诉人李海凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人李海凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年七月三十一日书 记 员 黄 璐