（2017）闽0103民初417号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-11-29

案件名称

洪达思与万象（福建）置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪达思,万象（福建）置业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书(2017)闽0103民初417号原告：洪达思，男，1973年12月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：陈希、林威，福建汇德律师事务所执业律师。被告：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福建省福州市台江区西环中路691号负一层，统一社会信用代码913501007463930820。法定代表��：黄振明，董事长。委托诉讼代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所执业律师。原告洪达思与被告万象（福建）置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪达思的委托诉讼代理人林威、被告万象（福建）置业发展有限公司的委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪达思向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并向原告返还其非法侵占的福州市台江区XX路XX号XX商业广场XX层XX号铺位（面积为12.24平方米）；2.判令被告向原告赔偿自2015年9月1日起至其向原告返还讼争铺位之日止的占用费（按每平方米200元/月计算）；3.由被告承担本案的诉讼、评估费用。事实和理由：2004年12月25日，原告与福建万象城物业管理有限公司签订《房屋委托出租协议书》，协议书主要约定：1、原告同意将坐落于福州市台江区XX路与XX路交叉口XX号“XX”X层XX号铺位（现为福州市台江区XX路XX号XX商业广场XX层XX号铺位）委托福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2005年9月1日起至2015年8月31日止。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司（甲方）、福建泛华房地产开发有限公司（乙方）与原告洪达思（丙方）共同签订《协议书》，协议书主要约定：福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》约定的所有权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，原告同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为被告万象（福建）置业发展有限公司。此后，委托出租的权利、义务��被告承继。2015年8月31日，原、被告的委托出租期满终止。委托期满前，原告等业主与被告协商续租事宜。但被告提出的续租方案是月租金80元/平方米，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足70元/平方米，比10年前的租金还低，也远低于周边铺位，显失公平，故双方无法达成续租。委托期满后，原告根据《房屋委托出租协议书》第六条第3款“甲方保留产权并自行决定处理方式”的规定，决定收回讼争铺位自营。被告却一再制造障碍，继续非法侵占。原告多次以各种方式与被告交涉，包括两次律师函告，要求被告归还讼争铺位并支付占用费，但均未得到解决。原告认为，原、被告之间的委托出租协议已经届满，原告明确表示收铺自营，被告继续非法侵占讼争铺位的行为侵犯了原告的合法权益，为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告万象（福建）置业发展有限公司辩称，1、被告已向原告发出《关于交铺的通知》以及《关于及时接收铺位避免损失进一步扩大的通知》等多次通知原告讼争铺位因租期届满已处于腾空状态，原告可前往XX商业广场收铺，并就讼争铺位确定新的铺位运营方案，以减轻因讼争铺位空置造成的损失，但原告始终未予配合收铺。因此，被告不存在占用讼争铺位的事实；2、原告要求被告自2015年9月1日起按其单方所提出的每月每平方米200元的标准支付讼争铺位的占用费，缺乏事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供落款方为“福建万象生活城商业管理有限责任公司”的《告知函》，用于证明被告设置苛刻的条件，阻挠原告收铺。对此，被告提出该函不是被告发出的，对《告知函》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，原告未能提供《告知函》原件，该复印件上未体现落款时间，亦未盖有任何公司公章，被告对此不予认可，本院不予采纳；2、原告提交福州电视台节目翻拍视频光盘用于证明被告以先交物业费为由阻挠收铺。本院认为，该份视频中，“物业人员”并未提出“先交物业费再配合交房”，而是提出“业主本人过来确认,确认没问题的话,我们会把确认书给他，这边也会发函通知”，��表示：“一旦交房就产生物业费”、“就跟交房一样，就是交房物业费”。结合《房屋委托出租协议书》第五条第6点：“被告承诺在委托出租期限内，原告的物业管理费由被告承担，委托期满后若未续租，原告应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费”的约定，视频中的“物业人员”仅是向“业主”重申了《房屋委托出租协议书》中的约定，即交铺以后需由“业主”自行缴纳物业管理费，并不因此构成阻挠原告收铺的行为。原告据以主张被告设置收铺障碍，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于福州市台江区XX街道XX路XX号（��XX路XX号）XX商业广场XX层XX铺位（以下简称讼争铺位）登记在原告洪达思名下，房屋所有权证为榕房权证X字第××号，建筑面积12.24平方米，系原告洪达思向被告万象（福建）置业发展有限公司（原福建泛华房地产开发有限公司）购买获得。2004年12月25日，原告洪达思（甲方）与福建万象城物业管理有限公司（乙方）签订《房屋委托出租协议书》，协议书主要约定：1、甲方同意将其于2004年12月25日向福建泛华房地产开发有限公司购买的坐落于福州市台江区XX路与XX路交叉口XX号“XX”XX层XX号铺位，全权委托乙方代理出租。标的物暂测建筑面积为12.03平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币153861元整为准，购房总价若因实测面积而有增减��按实际金额计算租金；2、甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。从乙方接收该标的物之日起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年9月1日起至2010年8月31日，暂定为10770元/年，从乙方接收标的物起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年9月1日起至2015年8月31日止，暂定为13847元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%；3、乙方承诺在委托出租期限内，甲方物业管理费由乙方承担，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费；4、委托期满双方可采用下列方式之一处理：……甲方保留产权并自行决定处理方式。上述协议还约定其他事项。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司（甲方）、福建泛华房地产开发有限公司（乙方）与原告洪达思（丙方）共同签订《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，原告洪达思同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为被告万象（福建）置业发展有限公司。2015年7月，万象城业主委托福建名仕律师事务所律师向被告发出《律师函》，该函主要内容为：“XX业主为了更好地经营管理其所有的XX商铺，分别委托贵司对各自所有的商铺进行整体出租……。我方XX业主与贵公司所签订的《房屋委托出租协议书》业已到期或者即将到期，现就续约事宜尚未达成一致意见。业主意见一致明确：一、如果租金仍旧为每平方米80元，则我们业主明确拒绝贵司提出的续签协议方案并有权按照《房屋委托出租协议书》的约定，在协议到期后收回所有之商铺；二、如租金标准符合如下方案，则尚有委托贵司续租之协商的可能……（二）四楼商铺出租租金每平方米不得低于200元（不包含贵司应收取的物业管理费等相关费用）。三、如贵司未能按照上述二中的方案与我方业主就商铺租金进行协商并达成一致意见，并于《房屋委托出租协议书》到期之日如期交还商铺，则我方有权自协议到期之日起，要求贵司按照上述二中方案支付商铺租金直到贵司交还商铺之日止”��2015年8月31日，《房屋委托出租协议书》期限届满，自2015年9月起，被告未再支付任何费用。2016年11月16日，被告向原告发出《关于交铺的通知》，主要内容为：“您的商铺已处于腾空状态，请您务必于2016年11月30日前至XX商业广场“XX层业主交铺办理中心”办理收铺手续，若您逾期未前往办理收铺的，由此带来的不利后果将由您自行承担。”，该通知还附有讼争铺位已腾空的照片。2017年4月25日，本院依职权前往讼争铺位所在的XX商业广场勘验。经勘验，讼争铺位所在“XX”区域已经腾空。原、被告对勘验情况并无异议，并确认讼争铺位具体位置以讼争铺位产权证以及商品房买卖合同上��附的图纸为准。本院认为，原告洪达思与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》以及原告与福建万象城物业管理有限公司、被告万象（福建）置业发展有限公司订立的《协议书》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。现《房屋委托出租协议书》约定的期限已经届满，原、被告未就继续委托出租达成一致意见，被告应将讼争铺位返还原告，但被告直至2016年11月16日才通知原告于同月30日前接收讼争铺位，因此，自2015年9月1日起至2016年11月30日止，被告构成对讼争铺位的占用。因原告未就占用费金额申请评估，视为其举证不能，故其要求按每月200元/平方米计算占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持，被告应参照原协议约定的租金��准每月约为1154元（13847元/年÷12个月，四舍五入取整），向原告支付2015年9月1日至2016年11月30日期间的占用费约为17310元（1154元/月×15个月）。关于原告提出被告存在通知交铺又阻挠收铺以及所交铺位不符合交付条件等情况，本院认为，原告持有的《房屋所有权证》中将讼争铺位表述为“铺位”，而非完整意义上的“商铺”，原、被告双方亦未就交还铺位条件作出约定，《房屋委托出租协议书》也未注明原告委托被告出租讼争铺位时即附有装修以及水、电等设施，至此，原告主张被告所交铺位不符合交付条件无据，本院不予采纳。原告并无证据证明被告继续占用铺位并阻挠收铺，而又以交付的铺位不符合条件为由而怠于收回讼争铺位,应自行承担相关费用。原告诉请��告支付讼争铺位自2016年12月1日起的占用费无据，本院不予支持。原告可自行前往被告处办理铺位交接手续，被告应予以配合。综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪达思于本判决生效之日起十五日内前往被告万象（福建）置业发展有限公司办理福州市台江区XX街道XX路XX号（原XX路XX号）XX商业广场XX层XX铺位交接手续，被告万象（福建）置业发展有限公司予以配合；二、被告万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告洪达思支付自2015年9��1日起至2016年11月30日止占用福州市台江区XX街道XX路XX号（原XX路XX号）XX商业广场XX层XX铺位的占有使用费计17310元；三、驳回原告洪达思的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由原告洪达思负担409元，被告万象（福建）置业发展有限公司负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　董　清人民陪审员　　陈贵萍人民陪审员　　陈志锋二〇一七年七月三十一日书　记　员　　马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注微信公众号“”