（2017）粤2071民初7283号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-02-28
案件名称
吴义良、潘景苹等与林泽宏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴义良,潘景苹,林泽宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7283号原告：吴义良，男，1976年4月10日出生，汉族，住河南省固始县，原告：潘景苹，女，1977年3月19日出生，汉族，住河南省固始县，两原告委托诉讼代理人:钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人:冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：林泽宏，男，1985年5月30日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，委托诉讼���理人：赵子金，中山火炬开发区法律服务所法律工作者。原告吴义良、潘景苹诉被告林泽宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人钱曾亿、冯莉媛，被告的委托诉讼代理人赵子金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将登记在其名下的座落于中山市火炬开发区明珠路XX房地产过户至原告名下。后原告变更诉讼请求为：1.被告双倍返还原告定金4万元；2.被告返还原告购房首期款5万元并赔偿利息损失（以5万元为基数，自2017年3月21日起以人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；3.被告赔偿原告因被告的违约行为造成的损失20万元。事实与理由：原、被告与中山华振租售房地产顾问有限公司（以下简称经纪方）��2017年1月17日签订编号为0154228的《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于中山市火炬开发区明珠路XX的房地产转让给原告，转让成交价为75万元；原告应于签订合同当日支付被告定金2万元，并于2017年1月26日前向银行申请按揭贷款30万元。原告应当在银行同意被告扣款赎楼当日支付被告部分首期款5万元用于办理赎楼，并在办理递件过户手续并领取回执后当日支付余款38万元。合同还约定，在同时满足被告房地产权证无抵押（若被告需赎楼，则还清贷款，并且注销抵押登记）及银行出具原告贷款承诺书之日起7个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续。合同签订后，原告已依约支付被告定金2万元，并按时向平安银行股份有限公司中山分行申请按揭贷款，该行于2017年3月3日向原告出具《个人贷款承诺书》，同意原告的贷款申请。之后，原告依约于2017年3月21日��付被告部分首期房款5万元用于被告办理赎楼手续。根据《房地产买卖合同》的约定，被告应当在赎楼办理注销抵押登记且银行出具原告贷款承诺书之日起7个工作日内办理递件过户手续，即被告最迟应当于2017年3月30日办理案涉房产的过户手续。但是，被告在利用原告支付的款项赎楼办理注销抵押登记后却因双方签订前述合同后房产的交易价格上涨近20万元而拒绝办理递件过户手续，经原告多次催促，被告至今仍拒绝履行。原告认为，《房地产买卖合同》是原、被告以及经纪方三方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告在收到原告支付的定金及部分房款办理案涉房产注销抵押登记后拒不履行过户登记手续的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。原告为外来务工人员，在中山辛苦打拼多年好不容易能够在中山购买一套���产，但被告却利用原告的积蓄注销案涉房产的抵押登记后又拒绝办理过户手续，被告的违约行为违反了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。鉴于被告已将房屋过户给王铁海并另案起诉原告要求解除双方的《房地产买卖合同》，故本合同已无继续履行的可能。但被告违约事实清楚，应按合同约定双倍返还原告定金及返还原告支付的购房首期款并赔偿利息损失。原、被告约定的房屋交易价为75万元，被告以至少100万元的价格将其转让给王铁海，赚取了至少25万元的差价。原告与被告签订房屋买卖合同在先，且原告不存在任何违约行为，根据诚实信用原则，房屋因市场行情上涨所产生的利益应归属于原告。原告的前述损失已超过275000元，而定金罚则对应的违约责任只有2万元，远低于原告的实际损失，原告特依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”规定酌情要求被告赔偿原告损失20万元。被告在与原告的房地产买卖合同未被解除的情况之下又将房屋过户给王铁海，属于一房二卖，其违约的主观恶意较一般的违约行为明显过重；被告在将原告支付的定金和首期款用于注销抵押之后拒绝将房屋过户至原告名下且占用原告的前述资金至今不予退还，加深了其违约的主观恶性。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院提交证据如下：1.房地产买卖合同；2.现金收款收据；3.个人贷款承诺函；4.收据、银行转账凭条。被告辩称，1.案涉房产我已经转让给王铁海。2.违约的人是原告。我收取了原告的定金2万元后，向经纪方提交了相关的资料以备原告按揭所用，而原告在签订《房地产买卖合同》后，未按合同第三条第（二）款第2项的约定按时向银行申请按揭，已属违约；我的贷款银行中国建设银行发放了提前还款预约受理通知书，扣款赎楼日为2017年3月14日，而原告未按照合同的约定在当日向我支付部分首期款5万元，再次严重违约。被告就其辩解向本院提交证据如下：1.王铁海房地产权证复印件；2.转账凭证、收据。经审理查明：2017年1月17日，两原告（买方）与被告（卖方）及中山市华振租售房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，卖方向买方出售卖方名下的位于中山市火炬开发区明珠路23号至尊豪苑3幢804房，总价75万元；其中定金2万元由买方签署本合同时向卖方支付；第二部分楼款73万元中由买方��借个人的收入、信用、工作等情况及银行要求（不以卖方未过户的房产做抵押）申请银行按揭贷款30万元（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补），买方需于2017年1月26日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款帐户及银行要求卖方应提供的资料；首期款（除定金外）43万元（根据实际贷款金额多退少补）中，由买方于银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当日向卖方支付5万元用于卖方办理赎楼，并且在办理递件过户并领取回执后的当天支付余款38万元；在同时满足卖方房地产证无抵押（若卖方需赎楼，则还清贷款，并且注销抵押登记）及银行出具买方贷款承诺书之日起7个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同签订当天，两原告向被告支付定金2万元。2017年3月3日，中国平安银行股份有限公司中山分行向原告吴义良出具《个人贷款承诺函》，对吴义良以案涉房产为抵押提出的按揭贷款申请审查后，拟发放30万元贷款。2017年3月21日，原告吴义良向被告支付购房款5万元。之后，原告以被告拒不履行合同义务为由，诉至本院，提出前述诉求。另查：案涉房产已于2017年5月3日核准转让登记，后登记过户至案外人王铁海名下，王铁海于2017年4月20日向被告付款2万元，于2017年5月2日向被告付款25万元。又查：本院受理的（2017）粤2071民初9204号案中查明，被告林泽宏就案涉房地产提前结清贷款事宜向中国建设银行进行预约，该行予以受理，预约开始日为2017年3月14日，预约结束日为2017年3月23日。被告于2017年3月22日结清贷款。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告在收到原告支付的购房款5万元用于赎楼后，未按合同约定与原告办理房地产递件过户手续，反而收取案外人王铁海支付的款项，并将房地产过户至王铁海名下，被告此行为构成违约。虽然原告未在银行同意卖方房地产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）当日（即2017年3月14日）向卖方（卖方应于银行同意扣款赎楼日之前提前告知买方准备赎楼款项）支付5万元用于赎楼，而是在3月21日向被告支付的该5万元，但被告并未举证证明其已及时通知原告扣款赎楼受���事宜，况且，预约结清贷款结束日为3月23日，被告于3月21日向原告付款5万元，原告于3月22日结清剩余贷款，被告的行为并未对原告赎楼一事造成不利影响，不构成违约。根据合同关于“如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，被告违约，仅需向原告承担双倍返还定金的违约责任。现原告已向被告支付定金2万元，则被告需向原告双倍还定金4万元。同时，被告还需将占用的5万元购房款及占用期间导致的原告利息损失一并支付原告。至于原告主张的其他违约损失20万元，与合同约定相悖，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：���、被告林泽宏于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告吴义良、潘景苹双倍定金4万元；二、被告林泽宏于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告吴义良、潘景苹购房款5万元并支付逾期退款利息（自2017年3月21日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告吴义良、潘景苹的其他诉讼请求。案件受理费11300元，诉讼保全费1520元，合计12820元，由两原告承担9720元，由被告承担3100元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起七日内径返原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李 芳审 判 员 王 珊人民陪审员 周观���燕二〇一七年七月三十一日书 记 员 郑 诗 琳王静 来自：