（2017）渝0233民初3200号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-30
案件名称
重庆同生物业管理有限公司与李亚辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆同生物业管理有限公司,李亚辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市忠县人民���院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初3200号原告：重庆同生物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇白公路11号附3号，统一社会信用代码915002336939027780。法定代表人：李雪莲，系公司总经理。委托诉讼代理人：范忠平，重庆朗鉴律师事务所律师，特别授权。被告：李亚辉，男，生于1978年6月13日，汉族，户籍地址重庆市万州区学院支路**号，现住重庆市忠县。原告重庆同生物业管理有限公司与被告李亚辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范忠平、被告李亚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆同生物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告的物业服务费2138.38元、代缴费用4299.66元（其中水费1540.2元、垃圾处置费180元、电费1138.32元、天然气费1410.84元、维修费30.3元），按日千分之三的违约金4442.25元，共计10880.29元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系被告居住的忠县X小区的物业服务管理公司，原告按照约定为该小区提供了物业管理服务，但被告未按照约定按时交纳物业管理服务费及其他费用。截止2016年8月，被告累计拖欠原告物业服务相关费用10880.29元。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告李亚辉辩称，被告的房屋在2017年12月被盗，报案后因原告不能提供监控录像而至今未破案，被告就相关损失与原告协商未果，所以被告不应当承担物业服务费。原告代交的水电等费用，被告愿意承担，但原告存在乱收费的情况。原告物业服务不到位，原告雇请从事物业服务的人员年龄过大，特别是安保人员老龄化严重，不能履行相关物业服务，导致小区物业服务质量不合格；原告对代缴费的标准和明细不公示，存在乱收费。原告主张逾期违约金的理由不成立，被告不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告系忠县X小区住房的业主，该住房建筑面积为125.51㎡。2013年5月31日，原告与忠县X业主委员会签订了《X小区物业服务合同》，约定由原告对X小区进行物业管理服务，合同期限为2013年6月1日至2015年5月30日，物业服务费用按月收取，以建筑面积计算���住宅0.55元/月·㎡，住宅基准价格已含公摊水电费。合同签订后原告履行了一定的物业管理服务，并为被告代缴了2014年2月至2016年8月的水费1540.2元、垃圾处置费180元、电费1138.32元、天然气费1410.84元、维修费30.3元。被告拖欠2014年2月至2015年5月物业服务费1104.49元（0.55元/月·㎡×125.51㎡×16个月）。另查明，2016年8月后，原告撤离X小区，终止了对X小区的物业管理服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与忠县X小区业委会签订的物业服务合同，其内容与���式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。基于忠县X小区的特殊实际情况，原告为小区业主代缴了水电气等费用，被告作为业主，实际享受了相关水电气等资源和服务，应当承担相关水电气等费用的缴纳义务。原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务。但被告却未依约向原告支付物业服务费、代缴费用，应当承担相应的民事责任。另外，原告未对与忠县X小区业委会就延长合同期限达成协议，提交证据予以佐证，本院对原告主张2015年6月至2016年8月的物业服务费不予支持。综上，本院对原告主张要求被告支付2014年2月至2015年5月物业服务费、2014年2月至2016年8月代缴费用的诉讼请求，本院予以支持。原告已撤离X小区区域，终止了对X小区区域的物业管理服务，原告对X小区区域提供的物业管理服务存在一定的不到位，继续履行物业服务或提升物业服务质量实为不能；同时，本案系原告撤离后才提起的民事诉讼，增加了被告的举证难度，原告应承担物业服务实际情况举证不能的法律后果，因此，本院认为在被告到庭置辩并能够反映本案一定的客观事实之情况下，应对被告拖欠的物业服务费扣减50%，宜为公平合理。此外，鉴于原告提供物业服务过程中在对业主进行沟通、解释、催收、物业服务等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告主张其房屋财产被盗未能与原告协商解决，与本案非同一法律关系，本院在本案中不予处理，被告可另案主张。关于被告主张原告代缴费用存在错误，因原告提交了被告房屋具体的缴费明细表格，且有明确的底数等信息，可以佐证相关代缴费用的情况，���告就该抗辩未提交足以反驳的证据，根据民事诉讼举证规则，被告应承担举证不能的法律后果，因此本院对被告的该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李亚辉于本判决生效之日起十日内向原告重庆同生物业管理有限公司支付2014年2月至2015年5月拖欠的物业服务费552.25元，2014年2月至2016年8月代缴水费1540.2元、垃圾处置费180元、电费1138.32元、天然气费1410.84元、维修费30.3元，共计4851.91元；二、驳回原告重庆同生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由原告重庆同生物业管理有限公司负担20元，由被告李亚辉负担16元。本判决为终审判决。审判员 方志锴二〇一七年七月三十一日书记员 周俊霞 关注公众号“”